Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
19 декабря 2014 7 просмотров

Вопросы по реализации недвижимого имущества: У продавца. Акт приема передачи подписан и передан на регистрацию 25 декабря 2014 года. Регистрация прав на недвижимость в течении 10 рабочих дней т.е. не ранее 12 января 2015 года. Каким числом необходимо выписать счет фактуру включить в налоговую базу по НДС данную сделку. Каким годом надо включить данную реализацию в налоговую базу по налогу на прибыль, и каким годом отражать реализацию в целях бухучета.?. И Соответственно у покупателя каким годом отразить данную покупку?

Счет – фактуру покупателю организация выставляет в 5 дневный срок с момента реализации (декабрь). Таким образом, в Вашей ситуации выручка по налогу на прибыль и налоговая база по НДС возникают в декабре.

Объект недвижимости нужно исключить из состава основных средств в момент его передачи покупателю (на дату составления акта приема-передачи). Независимо от того, состоялась ли госрегистрация перехода права собственности на объект к покупателю или нет.

Оприходование ОС покупатель отражает на основании акта приема – передачи основного средства. То есть, если по акту здание передано в декабре, то покупатель отражает оприходование ОС в декабре. Факт госрегистрации в таком случае значения не имеет. Амортизировать имущество покупатель вправе с месяца, следующего за месяцем ввода ОС в эксплуатацию. Вычет по НДС покупатель вправе принять после получения счета – фактуры от продавца (при выполнении всех необходимых условий).

Проводки по отражению такой операции в учете приведены ниже.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух (в редакции vip версии)

1.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

<…>

Бухучет

В бухучете выбытие имущества из состава основных средств отразите на счете 01. Для этого можно открыть отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость основного средства.

Проверить данные поможет формула:

Остаточная стоимость основного средства = Первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации

 Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).

Выбытие зданий или сооружений

Если здание, сооружение передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме ОС-1а объекты перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства, право собственности на который подлежит госрегистрации.*

<…>

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

2. Рекомендация: Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг)

<…>

Момент определения налоговой базы

Моментом определения налоговой базы по товарам (работам, услугам) в целях расчета НДС является наиболее ранняя из следующих дат:*

  • день их отгрузки (передачи);
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Таким образом, начислить НДС к уплате в бюджет нужно либо в день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), либо в день их оплаты – в зависимости от того, какое из этих событий произошло раньше. Например, если организация отгрузила покупателю товары (выполнила для заказчика работы, оказала ему услуги), то по этой операции она должна начислить НДС, даже если оплата от покупателя (заказчика) не поступила.

В таком же порядке нужно определять налоговую базу и при реализации объектов недвижимости. То есть продавец тоже должен начислить НДС либо на дату получения предоплаты, либо на дату отгрузки. При этом с 1 июля 2014 года датой отгрузки объекта недвижимости признается дата передачи имущества, указанная в акте или другом передаточном документе. Такой порядок следует из положений пунктов 1 и 16 статьи 167 Налогового кодекса РФ. До 1 июля 2014 года датой отгрузки недвижимости считалась дата перехода права собственности на объект, то есть дата государственной регистрации смены собственника.
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 14 октября 2014 г. № 03-07-09/51678*.

<…>

Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления

Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.

С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.*

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

<…>

Оформление поступления ОС

При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.*

Бухучет

В бухучете основные средства, право собственности на которые подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:*

Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.

При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства».*

При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано».* В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08

– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и подтверждается письмами Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31, от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44.

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»

– учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

<…>

В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации (за исключением тех основных средств, по которым амортизация не начисляется). По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен в пункте 17 ПБУ 6/01.*

ОСНО

Для расчета налога на прибыль имущество, право собственности на которое подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). Порядок ее формирования зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:*

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • внесен в качестве вклада в уставный капитал;
  • по бартерному договору (договору мены);
  • построен хозспособом или подрядным способом.

Свои особенности имеет принятие на учет приобретенных земельных участков (ст. 264.1, п. 2 ст. 256 НК РФ, п. 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ). Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

При предъявлении к вычету входного НДС по затратам, связанным с приобретением (созданием) объекта недвижимости, учитывайте особенности, обусловленные тем, каким способом объект поступил в организацию:

При расчете налога на прибыль стоимость амортизируемого имущества, требующего госрегистрации, погашайте путем начисления амортизации.

Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к учету (отражения на счете 01 или 03) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, приобретенным за плату (по договору мены, полученным безвозмездно, в качестве вклада в уставный капитал). Исключение предусмотрено только для отдельных видов основных средств, с которых налог на имущество платить не нужно.*

Земельные участки, полученные организацией, могут являться объектом обложения земельным налогом (ст. 388 НК РФ).

<…>

Андрей Кизимов, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

5. Статья: Объекты можно амортизировать до госрегистрации прав на них

документ
Письмо Минфина России от 14 октября 2013 г. № 03-03-06/1/42746.

что изменилось
Рассмотрена следующая ситуация. Предприятие с этого года стало амортизировать объекты основных средств, приобретенные ранее, права на которые подлежат государственной регистрации, но еще не зарегистрированы. В этом случае ответственность за занижение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль к ним не применяется, указали чиновники.

комментарий
Теперь амортизация по любым объектам основных средств начисляется с 1-го числа месяца, когда объект введен в эксплуатацию.*

Как было ранее

Ранее (до 1 января 2013 года) основные средства, права на которые подлежали государственной регистрации, включались в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию прав.*

Об этом сказано в нормах пункта 11 статьи 258 Налогового кодекса РФ.

Как быть сейчас

Федеральный закон от 29 ноября 2012 г. № 206-ФЗ исключил из Налогового кодекса РФ условие о подаче документов на государственную регистрацию прав для начала амортизации основных средств, права на которые подлежат госрегистрации. указанная норма вступила в силу с 1 января 2013 года.

При этом налогоплательщики, начавшие с 1 января 2013 года начислять амортизацию по объектам амортизируемого имущества (поставленным на учет в прошлые годы) при отсутствии документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав, освобождаются от уплаты пеней и штрафов за неуплату (или неполную уплату) налога на прибыль.

<…>

Журнал «Учет в производстве», № 11, ноябрь 2013

С уважением,

Надежда Полякова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным,

ведущим экспертом Системы Главбух.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// www.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка