Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24
22 декабря 2014 7 просмотров

Прошу дополнить ответ: 2.Прошу Вас передать вопрос аудиторам после Вашего ответа по поводу признания в целях налогообложения сумм арендной платы, которые начисляются в периоде времени после даты разрешения на ввод объекта и до даты прекращения аренды в силу закона. Ведь согласно судебной практики мы застройщики обязаны платить арендную плату за этот период. Хотя по 214-ФЗ обязательства перед дольщиками прекращаются на дату подписания акта приема-передачи. А акты у нас разными датами подписываются.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на это помещение (п. 1 и 2 ст. 37 ЖК РФ).

В силу статьи 23 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Согласно статье 2 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи с этим плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. Данная правовая позиция находит отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54.

Таким образом, в случае передачи помещений в многоквартирном доме в собственность дольщиков на основании договоров участия в долевом строительстве одновременно с переходом права собственности на эти помещения к дольщикам переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе и на соответствующую часть земельного участка).

В связи с этим дольщику вменяется обязанность по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения изменений в реестр по земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом по доле собственника помещения в праве общей собственности на земельный участок. Этот вывод сделан в письме Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837.
Обязанность по исчислению земельного налога возникает с момента государственной регистрации объекта недвижимости в МКД. Кадастровую стоимость части участка, принадлежащей субъекту, определяют пропорционально его доле в общей долевой собственности на это здание (п. 1 ст. 392 НК РФ).

Такие правила расчета установлены пунктом 1 статьи 392 Налогового кодекса РФ и статьей 15 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Правоустанавливающим документом, подтверждающим размер помещения, принадлежащего организации на праве собственности, является свидетельство о праве собственности на него. Такой же порядок расчета рекомендует использовать Минфин России (письма от 31 августа 2006 г. № 03-06-02-04/125 и от 4 октября 2006 г. № 03-06-02-04/142).

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Учитывая положения статьи 23 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок (письмо Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23-3410). Поэтому взимание арендной платы с даты передачи хотя бы одному дольщику прав на недвижимость не является правомерной даже при наличии действующего договора аренды. В Постановлении ФАС Поволжского округа от 05.11.2013 № А65-4800/2013 указано, что государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется независимо от того, указаны в представленных на государственную регистрацию документах размеры доли или нет. В этом случае в графу подраздела II-1 ЕГРП вносятся слова "Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади" (п. 12 Инструкции № 29). Существование одновременно двух обязанностей по уплате и земельного налога и арендной платы по земельному участку противоречит основным требованиям Земельного кодекса РФ и Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 1 ноября 2012 г. № 03-05-05-02/113).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Ситуация: Нужно ли платить земельный налог, если организация приобрела в собственность квартиру на первом этаже жилого дома, перевела ее в нежилой фонд и использует помещение в предпринимательской деятельности

Да, нужно, после того как земельный участок будет сформирован (с присвоением ему кадастрового номера), передан в общую долевую собственность и будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

Это следует из пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ. При этом земельный участок, на котором расположен дом, может быть сформирован по-разному.

Вариант 1

Организация приобрела в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. до 1 марта 2005 года) (ст. 1 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). При этом земельный участок, на котором расположен этот дом, не был сформирован, а государственный кадастровый учет по нему не проведен. Значит, он не перешел в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 марта 2006 г. № Ф08-222/2006). Поэтому организации платить земельный налог не нужно. Но только до того момента, пока земельный участок не будет сформирован и принят на государственный кадастровый учет. После того как земельный участок будет сформирован (с присвоением ему кадастрового номера), а уполномоченное ведомство издаст решение о его передаче в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме, они должны будут платить земельный налог пропорционально своим долям. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 21 июля 2010 г. № 03-05-05-02/57, от 22 июля 2009 г. № 03-05-05-02/40, от 4 декабря 2008 г. № 03-05-06-02/85, от 1 августа 2007 г. № 03-05-06-02/87, от 26 апреля 2007 г. № 03-05-07-02/43. Подтверждает такой вывод Пленум ВАС РФ в постановлении от 23 июля 2009 г. № 54. Кадастровый учет земельных участков ведется в порядке, установленном Законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ст. 70 Земельного кодекса РФ).

Вариант 2

Организация приобрела в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. до 1 марта 2005 года). Однако земельный участок, на котором расположен жилой дом, был сформирован и в отношении его был проведен государственный кадастровый учет. В этом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 марта 2006 г. № Ф08-222/2006). Поэтому организация должна будет платить земельный налог с момента госрегистрации права собственности на квартиру (п. 2 ст. 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, письмо Минфина России от 21 июля 2010 г. № 03-05-05-02/57).

Размер земельного налога будет определяться исходя из кадастровой стоимости той части земельного участка, которая принадлежит организации на праве собственности. Для расчета кадастровой стоимости части земельного участка используйте формулу:

Кадастровая стоимость части земельного участка, которая принадлежит организации на праве собственности = Кадастровая стоимость всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности ? Площадь помещения, принадлежащего организации на праве собственности : Общая площадь помещений в жилом доме


Такие правила расчета установлены пунктом 1 статьи 392 Налогового кодекса РФ и статьей 15 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

Вариант 3

Организация купила квартиру в многоквартирном доме, построенном или реконструированном после введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. после 1 марта 2005 года). В этом случае земельный участок считается уже сформированным, а государственный кадастровый учет по нему проведен. Такие нормы содержатся в пункте 6 статьи 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Значит, организации при покупке квартиры бесплатно переходит право собственности на соответствующую долю земельного участка с момента госрегистрации права собственности на квартиру. Такой вывод следует из положений пункта 5 статьи 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, пункта 2 статьи 23 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и подтверждается письмом Минфина России от 21 июля 2010 г. № 03-05-05-02/57. Поэтому в данном случае организация должна будет платить земельный налог. Для расчета кадастровой стоимости части земельного участка используйте формулу, приведенную выше.*

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка