Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Отправляем пояснения по НДС не разом, а частями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
12 января 2015 127 просмотров

Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

При составлении акта приемки подрядчик не включает в стоимость данное оборудование, т.к. оно приобретено за счет заказчика.

При передаче объекта соинвестору достаточно составить один из актов: КС-11 или КС-14.

В акте по форме КС-14 значения строк 12 и 13 может отличаться, т.к. смета не является обязательным документом. Ее составление предусматривается договором. Фактическая стоимость отражается в строке 13. Именно по этой стоимости объект отражается в учете.

При заполнении КС-11 и КС-14 стоимость оборудования не учитывается, т.к. оборудование является отдельным объектом, а данные формы предназначены именно для передачи объекта строительства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору 

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ).* Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда. 

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

  • о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
  • о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.* Подробнее о заполнении этих форм см. Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату.

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом он оформляет отдельный счет-фактуру на стоимость услуг застройщика по организации строительства и отдельный сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиками. Основанием для составления этих документов является сводная ведомость затрат на строительство объекта.

Если строительство объекта финансировали сразу несколько инвесторов, то застройщик выставляет сводный счет-фактуру каждому из них соразмерно доле инвестиций (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам). 

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Рекомендация:Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда 


Документальное оформление приемки-передачи работ

Приемка-передача работ по договору строительного подряда оформляется актом, подписанным заказчиком и подрядчиком. Такой порядок применяется независимо от длительности выполнения работ по договору. Это следует из положений пункта 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ.

Для оформления приемки-передачи работ организация может воспользоваться унифицированными формами документов, утвержденными постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100. К ним относятся:

  • акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2) (составляется на основании данных журнала учета выполненных работ по форме № КС-6а);
  • справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3);
  • акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11).

При этом такие документы должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Кроме того, их должен утвердить руководитель организации (ч. 4 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

В акте о приемке выполненных работ (например, по форме № КС-2) приведите перечень работ, выполненных подрядчиком за отчетный период, с указанием их стоимости. Акт о приемке выполненных работ (например, по форме № КС-2) может быть составлен в двух случаях:

  • при приемке заказчиком этапа работ, если поэтапная приемка предусмотрена условиями договора подряда;
  • для определения стоимости выполненных подрядчиком работ за определенный промежуток времени с целью осуществления промежуточных расчетов, если такие выплаты предусмотрены условиями договора.

В первом случае подписание акта о приемке выполненных работ (например, по форме № КС-2) говорит о приемке выполненного этапа работ в соответствии с договором. Риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит к заказчику (п. 3 ст. 753 ГК РФ).

Во втором случае соглашением сторон следует предусмотреть, что составление акта о приемке выполненных работ (например, по форме № КС-2) не свидетельствует о приемке заказчиком результатов выполненных работ с переходом на него рисков случайной гибели или повреждения результатов работ. А также, что акты составляют только для проведения расчетов между сторонами. В этом случае такие документы носят промежуточный характер (п. 18 информационного письма ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51). Акты служат основанием для определения суммы очередного авансового платежа и заполнения справки о стоимости выполненных работ (например, по форме № КС-3), которая выставляется заказчику для оплаты.

При заполнении этих форм соблюдайте рекомендации, которые содержатся в постановлении Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100.

Стоимость, указанная в акте о приемке выполненных работ (например, по форме № КС-2), может отличаться от стоимости, указанной в справке о стоимости выполненных работ (например, по форме № КС-3). В частности, в справке, помимо стоимости выполненных работ, отраженной в акте, могут быть внесены данные о стоимости оборудования, подлежащем оплате заказчиком, данные о котором в акт не заносят.

Приемку заказчиком завершенного строительством объекта оформите актом приемки законченного строительством объекта (например, по форме № КС-11).* 

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга 

3. Ситуация: Как для целей бухучета определить срок полезного использования основного средства, если оно состоит из нескольких частей

Если у частей сроки полезного использования существенно отличаются, то каждую из них учитывайте как отдельный объект основного средства. Если не отличаются – учтите такие части в составе одного основного средства.*

Такой порядок прямо установлен абзацем 2 пункта 6 ПБУ 6/01. При этом приспособления, первоначальная стоимость которых не превышает 40 000 руб. или другого установленного в учетной политике предела, можно учесть в составе материалов и списать в расходы в момент ввода в эксплуатацию, а не через амортизацию (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01).

Если сроки полезного использования частей существенно не отличаются, то исходя из принципа рациональности ведения бухучета такие части учитывайте в составе одного основного средства. Это следует из абзаца 2 пункта 6 ПБУ 6/01 и пункта 6 ПБУ 1/2008.

Поскольку критерий существенности отличия сроков полезного использования законодательством не установлен, определите его самостоятельно в учетной политике для целей бухучета (п. 78 ПБУ 1/2008).

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

4. Статья:Вопрос: В п. 12 Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) отражена одна стоимость объекта, а в п. 13 этой формы - совсем другая. По какой же стоимости организации отражать построенный объект у себя в учете?

Ответ: По той стоимости, которая указана в п. 13 формы N КС-14.

Ведь в п. 12 этой формы отражается стоимость объекта по проектно-сметной документации, а в п. 13 - фактическая стоимость, которая может быть как меньше, так и больше сметной. Но именно по этой стоимости объект принимается к учету.*

"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 2 

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка