Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Перемены в работе, которые готовят чиновники и законодатели

Подписка
Срочно заберите все!
№24
17 января 2015 29 просмотров

Организация планирует вести строительство объекта основного средства (здания автосалона) подрядным способом. Строительство планируется вести без привлечения генерального подрядчика. Соответственно на разные участки строительства будут наняты различные организации в качестве подрядчиков. Согласно документам, предоставленным подрядчиками Заказчик формирует стоимость ОС на счете 08. Соответственно при поступлении документов от очередного подрядчика у Заказчика возникает право на вычет по НДС, в соответствии с предоставленными подрядчиками счетами-фактурами, актами КС-2и КС-3. Вправе ли Заказчик принять входной НДС по таким операциям единовременно в момент сдачи объекта в эксплуатацию? Или он обязан отражать такие операции в декларациях по НДС в том периоде, в котором к нему поступили документы от подрядчиков.Строительство будет проводиться за счет средств инвестора. Может ли инвестор перечислять денежные средства минуя заказчика напрямую подрядчику?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip-версия

Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора

Порядок отражения расходов в бухгалтерском учете застройщика зависит от того, каким способом выполняются строительные работы:

  • подрядным способом;
  • собственными силами застройщика.

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.

Бухучет: строительство подрядным способом

Если застройщик строит объект подрядным способом, то свои расходы по оказанию услуг инвестору в бухучете он отражает в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг инвестору:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства.

По мере признания выручки расходы, накопленные по дебету счета 26, списываются в дебет счета 90-2 для определения финансового результата (п. 9 ПБУ 10/99). Списание расходов на реализацию отражается проводкой:

Дебет 90-2 Кредит 26
– учтена в составе расходов себестоимость услуг застройщика.

Помимо учета собственных затрат, застройщик должен вести обособленный учет всех расходов, связанных со строительством объекта (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.) (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Затраты на строительство объекта отражаются по мере их возникновения и накапливаются по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

По окончании строительства застройщик передает инвестору объект, построенный подрядчиками. Эту операцию в бухучете он отражает следующими проводками:*

Дебет76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Пример отражения в бухучете застройщика расходов по договору инвестирования в строительство. Застройщик ведет строительство подрядным способом. Договор инвестирования в строительство носит краткосрочный характер

В июле ООО «Производственная фирма "Мастер"» (инвестор) заключило договор на строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). На основании договора «Альфа» подрядным способом организует строительство складского помещения для «Мастера». По утвержденной смете стоимость проекта составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). Стоимость услуг застройщика – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.), стоимость подрядных работ – 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В августе «Мастер» перечислил «Альфе» аванс в размере 100 процентов от общей суммы инвестиционного договора. В этом же месяце «Альфа» заключила договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислила ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В сентябре подрядчик закончил строительство складского помещения и передал его застройщику. В этом же месяце застройщик передал построенный объект инвестору.

Фактические расходы «Альфы» на организацию строительства объекта за период с июля по сентябрь составили 600 000 руб., в том числе:

  • материальные затраты – 180 000 руб. (июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);
  • амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.);
  • зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);
  • прочие расходы – 10 000 руб. (июль – 6000 руб., август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены следующим образом.

В июле:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за июль.

В августе:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 11 800 000 руб. – получены средства на строительство объекта;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 180 000 руб. – выделена в качестве предоплаты стоимость услуг застройщика из средств, полученных от инвестора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС с суммы предоплаты;

Дебет 60 Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислена предоплата подрядной организации согласно договору на строительство объекта;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за август.

В сентябре:

Дебет 08-3 Кредит 60
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за сентябрь;

Дебет 90-2 Кредит 26
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы застройщика на организацию строительства за период строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– 9 000 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта приемки-передачи построенного объекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по подрядным работам;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 180 000 руб. – зачтен полученный аванс в счет оплаты услуг застройщика.

<…>

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).*

Затраты на содержание службы застройщика учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета расходов. Подробнее об этом см.:

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование. Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

ОСНО: НДС

Сумму «входного» НДС, предъявленную при оказании услуг застройщика, принимайте к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).*

При строительстве собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика и расчет налогов ведет в том же порядке, что и подрядчик.

<…>

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка