Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
20 января 2015 64 просмотра

Организации принадлежат два объекта недвижимости - нежилые здания.В одном свидетельстве о государственной регистрации права на нежилое здание прописаны ограничения права: аренда.В другом свидетельстве о государственной регистрации права на нежилое здание прописаны ограничения права: выявленный объект культурного наследия, обязательства по сохранению объекта, аренда.Вопрос: имеет ли право организация сдавать в аренду площади в этих зданиях до 12 месяцев (отсутствует необходимость в регистрации этих договоров) и более 12 месяцев.

За разъяснениями о заключении такого договора организация может обратится к предыдущему собственнику недвижимости или в органы Росреестра.

Тот факт, что недвижимость является объектом культурного наследия означает особые условия эксплуатации здания (например, его реконструкция может производится только организацией – членом СРО), что налагает на собственника определенные ограничения.

Таким образом, сдавать в аренду объекты недвижимости, которые формально уже находятся в аренде, организация не вправе – сначала следует расторгнуть эти договоры аренды и зарегистрировать это в Росреестре.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и Системы Юрист.

1. Рекомендация:Как получить у Росреестра информацию о недвижимом имуществе

Юристу иногда бывает необходимо получить информацию о том или ином объекте недвижимости. Чаще всего это требуется перед заключением сделки в отношении недвижимого имущества. Для этого нужно запросить сведения о зарегистрированных правах на тот или иной объект недвижимости. Например, чтобы убедиться, что будущий контрагент действительно является собственником недвижимости и на распоряжение этим имуществом не наложен арест.

Информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и об обременениях недвижимости содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, Реестр). Ведение этого Реестра является одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестра.

Условия предоставления сведений из ЕГРП

Сведения о недвижимом имуществе, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляются на следующих условиях:

1. Открытость сведений ЕГРП – сведения, которые содержатся в реестре (кроме сведений ограниченного доступа), могут быть предоставлены любому лицу по его запросу. Сведения, как правило, предоставляются в виде выписки из ЕГРП (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации).

Любое лицо по общему правилу вправе получить информацию в отношении любого из объектов недвижимого имущества. В этом случае в выписке будет содержаться следующая информация о недвижимом имуществе:*

  • описание объекта недвижимости;
  • зарегистрированные права на недвижимое имущество;
  • зарегистрированные ограничения и обременения прав на недвижимость (арест, аренда, залог и т. п.);*
  • сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости (например, если в суде рассматривается дело, в котором оспаривается право собственности в отношении этого недвижимого имущества, то такая информация обязательно будет содержаться в ЕГРП).

В то же время нужно учитывать, что некоторые сведение из Реестра не представляются по запросам любого лица. К ним относятся сведения:

  • о содержании правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • о правах конкретного лица на имеющуюся у него недвижимость;
  • о переходе прав в отношении конкретного объекта недвижимости;
  • о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Эти сведения могут быть предоставлены только самим правообладателям, их представителям, судам, правоохранительным органам и иным лицам, указанным в статье 3 Закона о госрегистрации.

Иными словами, юрист может получить сведения из ЕГРП о конкретном объекте недвижимости, но не сможет получить информацию о правообладателе и об имеющемся у правообладателя ином недвижимом имуществе.

2. Платность предоставления сведений из ЕГРП – предоставление сведений из Реестра осуществляется за плату.

Размер платы определяется в соответствии с приложением № 2 к приказу Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы».

<…>

Роман Масаладжиу кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист»

Максим Козлов заместитель начальника юридического отдела ООО «Газпром межрегионгаз Белгород»

2. Ситуация: В каких случаях договор аренды может быть расторгнут

Договор аренды может быть расторгнут:

На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Даже если арендатор погасит долг, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73);
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования;
  • иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Об этом говорится в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 ГК РФ).*

Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре иной срок для такого предупреждения. В ряде случаев такой срок определяется законодательством, например при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Об этом сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю. Оно должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено. При этом следует учитывать нормальный износ объекта. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить:

  • арендную плату за все время просрочки,
  • проценты за пользование чужими деньгами.

Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Это следует из статей 622 и 395 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 38 и 39информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3. Ситуация: Нужно ли платить госпошлину при регистрации изменений в договоре аренды или при его расторжении. Договор заключен на срок более одного года

Да, нужно.

Договоры аренды, заключенные на один год и более, подлежат обязательной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Изменения к договору должны быть составлены в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку договор нуждается в госрегистрации, то и изменения (дополнительные соглашения) к нему также должны быть зарегистрированы.*

При регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в Едином государственном реестре прав уточняются некоторые записи (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). Существенного изменения объекта аренды или перехода прав при этом не происходит. Поэтому размер пошлины для граждан составляет 350 руб.

Такой порядок предусмотрен подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.

За регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, а также за погашение регистрационной записи о расторжении (прекращении) договора аренды госпошлину платить не нужно. Такая обязанность не предусмотрена ни в главе 25.3 Налогового кодекса РФ, ни вЗаконе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В этих условиях применяется пункт 7 статьи 3 Налогового кодекса РФ о неустранимых сомнениях, которые всегда трактуются в пользу налогоплательщика.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 4 апреля 2008 г. № 03-05-05-03/12от 28 апреля 2007 г. № 03-05-06-03/20 и от 22 мая 2007 г. № 03-05-06-03/25. Подтверждают эти выводы некоторые арбитражные суды (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 13–18 апреля 2006 г. № А49-11166/05). Несмотря на то что эти документы были выпущены в период действия прежней редакции главы 25.3 Налогового кодекса РФ, руководствоваться ими можно и сейчас. Содержание юридически значимых действий, за которые взимается госпошлина, не изменилось. Увеличился лишь размер федерального сбора.

Ольга Краснова, директор БСС «Система Главбух»

4. Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.*

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

<…>

21.01.2015г.

С уважением,

Алла Пыжова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Александром Родионовым,

заместителем руководителя экспертной поддержки.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// www.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка