Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
23 января 2015 68 просмотров

Заказчик-застройщик осуществляет строительство жилых домов на земельном участке, арендованном у Исполкома города. На земельном участке строятся 2 жилых дома. Земельный участок не размежеван. В стоимость жилых домов арендная плата включается пропорционально площадям жилых домов. Строительство одного дома уже завершено, получено разрешение на ввод. Финансовый результат рассчитывается по дате разрешения на ввод. Арендная плата продолжает уплачиваться в Исполком по земельному участку в целом, т.е. по двум домам. Заказчик-застройщик арендную плату в размере, приходящуюся на долю жилого дома, введенного в эксплуатацию, в целях налогового учета не принимается в состав расходов. Вопрос: Правомерно ли не включаться в состав расходов по налогу на прибыль арендную плату на часть земельного участка, приходящегося на жилой дом, введенный в эксплуатацию? Ведь без уплаты арендной платы заказчик-застройщик не может продолжать осуществлять строительство второго жилого дома. Можно ли включать часть арендной платы, приходящейся на дом, введенный в эксплуатацию, в расходы по налогу на прибыль? Земельный участок не межуется в связи с тем, что это дорогостоящая процедура, а Исполком возлагает ее на заказчика-застройщика.

Официальных разъяснений об учете арендных платежей в стоимости долевого строительства по разным договорам по неразмежеванному земельному участку чиновниками не высказывалась.

По общему правилу, плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08. Порядок отражения арендных платежей в целях налогообложения прибыли будет различаться. При строительстве здания на продажу организации-застройщику целесообразно их учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли в составе прочих расходов. Основанием является подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

При долевом строительстве застройщик возводит объект за счет средств участников долевого строительства. Эти средства он вправе расходовать лишь на цели, предусмотренные в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. В том числе на возмещение затрат, связанных с оформлением права аренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ). И хотя в этом подпункте речь идет только о приобретении права аренды, но поскольку арендные платежи неразрывно с ним связаны, то расходование средств дольщиков на этот вид затрат не противоречит законодательству.

Поэтому, в случае когда компания оплачивает аренду из средств участников долевого строительства, в расходах при исчислении налога на прибыль суммы оплаты не учитываются, так как затраты на аренду участка рассматриваются как средства, потраченные в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837). При этом в стоимость здания включается арендная плата только за ту часть участка, которая используется непосредственно под строительство, – пропорционально ее площади в общей площади арендуемого участка (письмо Минфина России от 11 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/749 и др.).

В ситуации, когда на земельном участке осуществляется строительство нескольких объектов и один из них введен в эксплуатацию, арендная плата продолжает уплачиваться в общеустановленном порядке. В этом случае часть арендной платы, относящиеся к недостроенному объекту увеличивает стоимость строительства, а оставшаяся часть включается в состав расходов при расчете налога на прибыль (ст. 252, постановления ФАС Центрального округа от 9 апреля 2013 г. № А35-7128/2012, Северо-Кавказского округа от 25 июля 2012 г. № А53-11418/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в документах, которые Вы можете найти в закладке «Правовая база»

1. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 21.12.2011 № 03-03-06/1/837 «О вопросах уплаты земельного налога и учета в целях налогообложения прибыли организации-застройщика стоимости земельного участка при строительстве многоквартирного дома с привлечением денежных средств в порядке долевого участия»

Вопрос:Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО), являющееся застройщиком жилых домов в Санкт-Петербурге, просит предоставить письменное разъяснение по вопросу применения налогового законодательства в соответствии со статьей 34_2 Налогового кодекса РФ применительно к следующей ситуации.ООО приобрело у коммерческой организации в собственность земельный участок для целей строительства на нём многоквартирного жилого дома. Строительство ведется с привлечением средств дольщиков на основанииФедерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с заключением договоров долевого участия в строительстве. После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию квартиры будут передаваться дольщикам по актам приема-передачи для оформления в собственность.Условиями договоров предусмотрено, что стоимость договора включает компенсацию затрат застройщика на организацию строительства, включая приобретение земельного участка. Оплата дольщиками строительства объекта является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру и на долю в праве на общее имущество строящегося объекта, в том числе на земельный участок, который по окончании строительства и после государственной регистрации прав собственности всех дольщиков на квартиры в объекте переходит в общую долевую собственность всех собственников квартир и нежилых помещений согласно статье 36 ЖК РФ и статье 16 Закона РФ N 189-ФЗ от 29.12.2004. Обязанность отдельной регистрации прав на общую долевую собственность, включая земельный участок, законодательством не установлена.Обращаем ваше внимание, что процесс регистрации прав на построенные квартиры дольщиками может быть растянут во времени и не зависит от волеизъявления застройщика.Ранее Минфин РФ в разъяснениях высказывал позицию о включении затрат на приобретение земельного участка в состав затрат за счет средств целевого финансирования, в ситуации когда взаимоотношения основаны на договорах долевого участия (письма от 15 августа 2011 года N 03-03-06/1/483от 21 марта 2011 года N 03-03-06/1/163). Однако в разъяснениях не рассмотрена специфика, связанная с процедурой регистрации прав на объекты.Кроме того, обязанность по уплате земельного налога законодательно возложена на собственника земельного участка.Учитывая вышеизложенное, просим дать письменные разъяснения по следующим вопросам:1) Может ли ООО учитывать расходы на приобретение земельного участка в соответствующей доле при определении финансового результата после получения ООО в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и в момент передачи квартир (объектов долевого строительства) по передаточным актам, то есть в момент, предшествующий оформлению прав собственности на квартиры и получению прав на земельный участок дольщиками? При этом при передаче квартир дольщикам и выбытии затрат по созданию объекта долевого строительства с баланса застройщика земельный участок также будет списываться по мере передачи квартир дольщикам и при этом стоимость участка будет уменьшать средства целевого финансирования, поступившие от участников долевого строительства по договорам долевого участия?2) В какой момент и в каком порядке ООО утрачивает обязанность по уплате земельного налога в отношении земельного участка, на котором завершено строительство?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам уплаты земельного налога и учета в целях налогообложения прибыли организации-застройщика стоимости земельного участка при строительстве многоквартирного дома с привлечением денежных средств в порядке долевого участия и сообщает следующее.В части налога на прибыль организаций.В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Согласно статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в частности в целях возмещения затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.*

Таким образом, в случае возмещения затрат на приобретение земельного участка для застройки многоквартирного жилого дома из средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, указанные расходы не учитываются в целях налогообложения прибыли как расходы, произведенные в рамках целевого финансирования.

В части земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом статьи 388 НК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на это помещение (пункты 1 и 2 статьи 37 ЖК РФ).В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.В связи с этим плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Данная правовая позиция находит отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 54.Таким образом, если в соответствии с реестром собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, является застройщик, то на основании положений статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога в отношении этого земельного участка будет признаваться застройщик.

Между тем в случае передачи помещений в многоквартирном доме в собственность дольщиков на основании договоров участия в долевом строительстве одновременно с переходом права собственности на эти помещения к дольщикам переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе и на соответствующую часть земельного участка).В связи с этим застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения изменений в реестр в части уменьшения размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на долю собственника помещения в праве общей собственности на земельный участок*.

<…>

2. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 20.05.2010 № 03-00-08/65 «О включении расходов в виде арендной платы за предоставленный под строительство земельный участок»


Вопрос:
О включении расходов в виде арендной платы за предоставленный под строительство земельный участок, осуществляемых до начала строительства здания, а также во время его строительства, в первоначальную стоимость объекта основных средств и списании в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст.259 НК РФ.


Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.
В соответствии с пп.10 п.1 ст.264 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, учитываются арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки), а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.
При этом согласно п.1 ст.252 НК РФ расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Таким образом, расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п.1 ст.252 НК РФ.
Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.
Принимая во внимание то, что в налоговом законодательстве не используется понятие экономической целесообразности и не регулируются порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. В силу принципа свободы экономической деятельности (ст.8 ч.1 Конституции Российской Федерации) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. При этом проверка экономической обоснованности произведенных налогоплательщиком расходов осуществляется налоговыми органами во время мероприятий налогового контроля, порядок проведения которого установлен НК РФ.
Что касается порядка налогового учета расходов в виде арендной платы за земельный участок, арендуемый под будущее строительство, необходимо учитывать следующее.
В соответствии с п.1 ст.257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п.8 ст.250 НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

Учитывая вышеизложенное, расходы в виде арендной платы за предоставленный под строительство земельный участок, осуществляемые до начала строительства здания, а также во время его строительства, подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств и списанию в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли организаций, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст.259 НК РФ.
При этом для целей налогового учета расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка.*

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка