Журнал, справочная система и сервисы
3 февраля 2015 19 просмотров

Застройщик строит 2 дома и подземную парковку. Под эти цели выделен единый участок земли. Получено разрешение на строительство жилого комплекса, в котором каждый объект выделен как отдельный этап строительства (дом1, дом2, парковка). Строительство домов идет с привлечением дольщиков по 214-ФЗ. Строительство парковки идет по инвестиционному договору, инвестором является кооператив. Для строительства объектов Застройщик привлек Генерального подрядчика. Генеральный подрядчик уступил Физическому лицу право требования к Застройщику оплаты выполненных работ по строительству парковки. Физическое лицо желает в счет погашения долга купить у Застройщика квартиру в доме 1, и в дальнейшем провести зачет встречных требований.Вопрос: возникает ли в данном случае у Застройщика не целевое использование средств дольщика - задолженность дольщика по дому1 зачтена в счет оплаты работ по парковке?

ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в ст. 18 регламентирует только порядок использования денежных средств, уплачиваемых в счет цены договора участия в долевом строительстве, в целях, перечисленных в ч. 1 названной статьи.

В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Относительно взаимозачета требований, основанных на договоре долевого участия в строительстве следует указать, что в Постановлении 19ААС от 27.09.2012 № А48-1319/2010 отмечено, что нормами Федерального закона № 214-ФЗ денежная форма расчетов не определена в качестве существенного условия договора долевого участия, также не предусмотрено, что условие договора долевого участия о применении неденежной формы расчетов незаконно. Указанные нормы не содержат запрета на осуществление расчетов в неденежной форме и проведение зачета встречных однородных требований.

В Постановлении ФАС УО от 04.03.2013 №А50-7177/2012 также отмечено, что закон о долевом строительстве регламентирует только порядок использования денежных средств, уплачиваемых в счет цены договора участия в долевом строительстве, в целях, перечисленных в п. 1 названной статьи. При этом, данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии не исполненных встречных денежных требований.

Таким образом, ряд судебных актов приходит к мнению, что данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии между дольщиком и застройщиком не исполненных встречных денежных требований.

Однако существует другое мнение, в соответствии с которым подписание соглашения о взаимозачете между застройщиком и дольщиком свидетельствует о том, что стороны согласовали порядок, при котором денежные средства, поступившие на счета застройщика по одним договорам на долевое участие в строительстве направляются в качестве оплаты по иным объектам строительства, что противоречит вышеуказанным нормам (см. Постановление ФАС ЦО от 07.02.2014 № А36-396/2010, Постановление 17 ААС от 21.01.2013 № А50-14739/2012).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 04.03.2013 № А50-7177/2012

<…>

«Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 411 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет взаимных требований запрещен в случаях прямо указанных в законе или договоре.

Оспариваемые договоры заключены на условиях проведения между обществом «Гран-1» и обществом «Капитал - Профи» зачета встречных однородных требований. Обязательства по оплате цены договора признаются исполненными в день подписания договора (п. 2.2 договоров).

Довод Инспекции о не применении судами ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку основан на неверном толковании нормы права. Закон о долевом строительстве в ст. 18 регламентирует только порядок использования денежных средств, уплачиваемых в счет цены договора участия в долевом строительстве, в целях, перечисленных в п. 1 названной статьи. При этом, данный закон не содержит положений, запрещающих проведение между сторонами договоров зачета при наличии не исполненных встречных денежных требований.*

Иные доводы истца, судом кассационной инстанции также отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и по сути направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств. В соответствии с нормами ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющими пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела».

<…>

04.02.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка