Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
11 февраля 2015 6 просмотров

Вопрос связан с вопросом №482233 от 03.02.2015.Здравствуйте! Из Вашего ответа я делаю вывод, что мой случай - это смешанный договор – с элементами подряда и купли-продажи. К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54).Получается мои инвесторы являются и основными подрядчиками (двое). Как они выставляют счета-фактуры на свои подрядные работы, я понимаю: это их обычная реализация строительно-монтажных работ. НДС по этим работам у моего Застройщика принимается к вычету в момент принятия к учету и соблюдения других требований...А в какой момент и в каком порядке Застройщик передает соинвестору результаты строительства? В момент когда заканчивает объект строительства? Можно ли предусмотреть условия договора купли-продажи будущей недвижимости, которые позволяли бы выставлять счета-фактуры "частями" в течение всего срока строительства? В моем случае Застройщик, если Вы помните является участником инвестиционного проекта с администрацией муниципального образования. Земельный участок в аренде. Безусловно, я прочла в Системе всю информацию о выставлении сводных счетов-фактур.Если я правильно поняла, в течение срока реализации инвестиционного проекта мой Застройщик-Инвестор покупает подрядные работы, материалы... НДС только в возмещению из бюджета, по окончании строительства он в рамках инвестиционного договора передает часть площадей муниципальному образованию, часть оформляет на себя а потом передает соинвесторам? Или сразу передает всем участникам? Это все его реализация с начисленным НДС?

Учитывая, что право собственности на возведенный объект возникает с момента его госрегистрации только у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 47 постановления № 54), т.е. у застройщика, именно застройщик регистрирует первичное право собственности на объект. Не имея права собственности на сам объект, передать объект инвестору застройщик не сможет. Таким образом, после регистрации за застройщиком первичного права собственности на возведенный объект, часть помещений или долю в объекте может перейти к инвесторам (подрядчикам) на основании заключенного между ними договора (абз. 4 п. 1 постановления № 54).

Прибегая к услугам подрядчика, организация не выполняет строительно-монтажные работы, а приобретает их результат. В такой ситуации объект налогообложения НДС, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, у организации не возникает. Таким объектом у него может быть лишь стоимость строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами. Что же касается работ, выполненных подрядным способом, то с их стоимости НДС должен начислить подрядчик (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Уральского округа от 24 апреля 2007 г. № Ф09-2879/07-С2от 12 апреля 2007 г. № Ф09-2587/07-С2; Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 г. № Ф04-4383/2007(35836-А27-41)от 29 января 2007 г. № Ф04-9314/2006(30508-А67-14)от 25 января 2007 г. № Ф04-9238/2006(30400-А67-31)от 17 мая 2006 г. № Ф04-2743/2006(22512-А03-34); Северо-Западного округа от 18 апреля 2006 г. № А26-8363/2005-28от 18 февраля 2005 г. № А56-19358/04; Центрального округа от 19 марта 2007 г. № А54-3559/2006С8от 22 января 2007 г. № А14-7875/2006/231/24Восточно-Сибирского округа от 15 февраля 2007 г. № А33-1973/04-С3-Ф02-326/07-С1.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления

<…>

«Реалии строительной сферы таковы, что ни одна компания не возводит объекты без привлечения сторонних ресурсов, для этого всегда привлекаются третьи лица на основании какого-либо договора. Эта статья о том, как в спорных ситуациях решается вопрос с правами на объект, построенный на чужом земельном участке, в рамках договоров подряда, простого товарищества и так называемого инвестиционного контракта.

Принцип следования прав на строение за правом на землю

В российском законодательстве прямо не закреплен принцип принадлежности возводимого на земельном участке объекта недвижимости тому, кому принадлежит соответствующий земельный участок. Есть близкая по смыслу норма: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ). Но во-первых, эта норма диспозитивна, так как содержит оговорку: «если иное не установлено законом или договором». Во-вторых, она касается только собственников, хотя, согласно Земельному кодексу, земля под строительство может быть предоставлена и на праве аренды. Дело в том, что эта норма принималась тогда же, когда и вся первая часть Гражданского кодекса, а ее вступление в силу (как и остальных положений главы 17 Гражданского кодекса) было отсрочено до введения в действие Земельного кодекса . Но Земельный кодекс , как известно, был разработан без учета пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса. В итоге суды применяют эту норму крайне редко.

В то же время в качестве нормативного основания принципа следования прав на строения за правом на земельный участок суды иногда используют пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Он звучит так: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку строительство «с соблюдением закона» (то есть согласно положениям градостроительного и земельного законодательства) возможно лишь на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве, позволяющем строительство, то в силу этой нормы собственником построенного здания может стать лишь обладатель прав на земельный участок.*

В настоящее время принцип принадлежности построенного на земельном участке объекта тому, кому этот земельный участок принадлежит на праве, позволяющем строительство, достаточно последовательно проводится в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Договорное оформление строительства

Прежде всего нужно прояснить ситуацию с инвестиционными контрактами. По смыслу пункта 4постановления № 54 они не имеют самостоятельной юридической квалификации. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса (купля-продажа, подряд или простое товарищество) и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Договоры подряда. Когда одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила Гражданского кодекса о подряде (п. 6 постановления № 54).

Постановление № 54 закрепило правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. В случае неисполнения заказчиком обязанности по оплате работ подрядчик также имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ), но это право не предполагает возможности приобретения права собственности на удерживаемый объект.

Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект – это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.

Простое товарищество. Если по условиям договора каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы и т.д.) для достижения общей цели (создания объекта недвижимости), то такой договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 постановления № 54).*

На эти договоры в постановлении № 54 распространен тот же принцип: право собственности на вновь создаваемое здание или сооружение возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено. Поэтому если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на построенный объект может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Таким образом, участники договора простого товарищества рискуют, если начинают строительство до регистрации общих прав на землю.

Отличительные черты простого товарищества. В постановлении № 54 фигурируют два признака договора простого товарищества, по которому суды должны квалифицировать договоры этого вида: внесение товарищами вкладов и наличие общей цели. Однако у этого договора есть еще один важный признак, а именно общие риски товарищей. У товарищей общая деятельность, общие расходы и убытки, порядок покрытия которых определяется договором, либо по правилу о пропорциональности покрытия убытков стоимости вклада (ст. 1041 , 1046 ГК РФ). Исходя из этого признака, в товариществе не может быть выплаты цены одним товарищем другому за результат работ. Иначе это не простое товарищество, а какой-то иной договор. По этой же причине не может быть установлена ответственность одного товарища перед другим товарищем за невыполнение каких-либо обязательств, например за задержку строительства или некачественное осуществление работ, если его вклад заключается в осуществлении строительства своими силами. Более того, и самих обязательств друг перед другом у товарищей нет. Простое товарищество – это договор, где нет кредиторов и должников, а есть условия об осуществлении совместной деятельности с совместными рисками.

Учитывая вышеизложенное, с моей точки зрения, нельзя заключить договор с элементами товарищества и одновременно с элементами договора другого вида. Проще говоря, договоры о совместной деятельности не смешиваются с иными договорами, потому что иначе у товарищества появляются не присущие ему черты, а именно отношения должника и кредитора. Но повторю: это мое мнение. Судебная практика признает возможность существования смешанных договоров одновременно с элементами простого товарищества и элементами подряда, аренды и т. д. (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.10 по делу № А43-9961/2009 , ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.08 по делу № А70-2427/2007 , ФАС Поволжского округа от 16.02.12 по делу № А12-21726/2009).

Последствия недействительности договора

Каким бы договором стороны ни оформили отношения, связанные со строительством, может возникнуть ситуация, при которой этот договор будет признан недействительным. Какие последствия это повлечет для прав на построенный объект? В постановлении № 54 нет разъяснений по этому вопросу. Но очевидно, что данный вопрос тоже решается исходя из принципа принадлежности построенного объекта тому, кому принадлежат права на земельный участок. А правовым основанием в таких случаях служит пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса. Допустим, объект строился по договору подряда, который впоследствии признан недействительным. Кому принадлежит возведенный объект? Заказчику, потому что этот объект строился для него на принадлежащем ему участке. Применение реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ) никак на это не повлияет: в порядке реституции подрядчик может потребовать только возмещения стоимости выполненных для заказчика работ.

В случае с недействительностью договора простого товарищества последствия аналогичны: право собственности на построенный объект возникает у того из товарищей, которому принадлежат права на земельный участок (см. постановление ФАС Московского округа от 17.08.11 по делу № А40-101592/10-105-909). Следовательно, остальные товарищи могут рассчитывать только на возмещение им неосновательного обогащения.

Принцип следования прав на строение за правом на землю и статья 271 ГК РФ

На практике возникает вопрос о применении статьи 271 Гражданского кодекса, которая допускает, что земельный участок может принадлежать одному лицу, а право собственности на здание, строение или сооружение, построенное на этом земельном участке с разрешения обладателя прав на участок, – другому лицу. Это норма переходного периода, она была принята в 1994 году в расчете на существовавшие тогда многочисленные ситуации, когда имелись неясности с принадлежностью конкретных земельных участков. После установления прав на землю нередко выяснялось, что на участке имеются чужие строения. Чтобы интересы собственников таких объектов не пострадали, была предусмотрена эта норма. В сегодняшних реалиях разрешение на строительство без прав на землю получить невозможно, потому что это противоречит части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса. Поэтому полагаться на статью 271 Гражданского кодекса во вновь возникающих отношениях не стоит.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Как суд должен расценивать договор подряда, по которому подрядчик в качестве оплаты должен получить помещения в построенном здании?

Такой договор нужно квалифицировать как смешанный – с элементами подряда и купли-продажи. К обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (абз. 3 п. 6 постановления № 54).*

Один из товарищей внес вклад – земельный участок. Но общая собственность не зарегистрирована. Как остальным товарищам защитить свои права?

В таком случае участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать регистрации возникновения общей долевой собственности на земельный участок (п. 7 постановления № 54). После этого появятся основания для возникновения общей собственности на объект, строящийся на этом участке»

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка