Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
17 февраля 2015 550 просмотров

Застройщиком приобретен земельный участок в собственность для строительства жилого дома. По окончанию строительства жилой дом введен в эксплуатацию. По настоящее время продано 50% квартир в жилом доме, остальные находятся в собственности застройщика. Застройщик платит земельный налог за земельный участок находящийся под застройкой жилого дома. Застройщик является собственником земельного участка. Как и кто должен платить земельный налог после продажи квартир в жилом доме?Каким образом нужно передать из собственности застройщика земельный участок в собственность жильцов?

Плательщиками земельного налога признаются физлица и организации, которые обладают на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения участками, признаваемыми объектом налогообложения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Поскольку участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, с 2015 г. не являются объектом налогообложения, собственники жилых и нежилых помещений в таком доме не уплачивают земельный налог в отношении участка, расположенного под ним (см. Письмо ФНС России от 06.11.2014 N БС-2-11/795).

2. при купле - продаже квартир в построенном доме к новым собственникам по умолчанию переходит право собственности на часть земельного участка, которое занимает многоквартирный дом. Такие правила установлены в статье 273 и пунктах 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ. Отчуждение части земельного участка происходит одновременно с переходом права собственности на квартиру (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 постановления № 11).

Соответственно, по окончании строительства и после продажи готовых квартир право собственности на земельный участок под многоквартирным домом становится общей долевой собственностью собственников жилых помещений (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), т. е. право собственности на землю переходит к жильцам на основании заключаемых с застройщиком договоров купли-продажи недвижимости.

Регистрация права собственности на часть земельного участка проводится по желанию правообладателей. Т.е. каждый из владельцев квартир может зарегистрировать право собственности на принадлежащую ему долю. Кроме того, если в доме создано Товариществу собственников жилья, право собственности на землю может быть передано застройщиком ему.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и «Системы Юрист».

1. ПИСЬМО ФНС РОССИИ ОТ 06.11.2014 № БС-2-11/795@ «О земельном налоге»

«Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о представлении органами местного самоуправления и органами Росреестра сведений, необходимых для исчисления земельного налога под многоквартирными домами, и сообщает.Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 Кодекса).Согласно пункту 3 статьи 391 Кодекса налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.На основании пункта 1 статьи 398 Кодекса налогоплательщики-организации по истечении налогового периода представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу.В отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам, земельный налог исчисляется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 85 Кодекса, и органами местного самоуправления.Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.Собственники помещений признаются налогоплательщиками земельного налога, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован, данному земельному участку присвоен кадастровый номер.

Налоговые органы для исчисления земельного налога физическим лицам применяют размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по информации, поступающей от органов муниципальных образований.При этом ФНС России сообщает, что статьей 2 Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Федеральный закон № 284-ФЗ) внесены изменения в пункт 2 статьи 389 Кодекса, согласно которым не признаются объектом налогообложения по земельному налогу земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 5 Федерального закона № 284-ФЗ указанное положение, исключающее земельные участки под многоквартирными домами из числа объектов налогообложения по земельному налогу, вступает в силу с 1 января 2015 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования данного Федерального закона (опубликован 06.10.2014) и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по земельному налогу.Учитывая изложенное, с 1 января 2015 года собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок, расположенный под многоквартирным домом».

2. Рекомендация:Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

<…>

Статус земельного участка

На практике покупатель сам предпринимает необходимые действия для проверки объекта недвижимости. Основные риски связаны с тем, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в собственности продавца здания, или другой организации, или государства (муниципального образования)), а также с ограничениями по видам разрешенного использования.*

<…>

Переход права собственности на земельный участок

Если собственником земельного участка и расположенного на нем здания является одно лицо, оно обязано произвести отчуждение одновременно (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Иначе говоря, закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу.

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).*

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ.

Поэтому во всех случаях (кроме двух приведенных исключений) юристу покупателя необходимо проследить, чтобы:

  • предмет договора включал в себя не только здание, но и участок под ним (иначе договор купли-продажи здания будет признан ничтожным);
  • на государственную регистрацию были представлены (помимо документов об отчуждении непосредственно здания) документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок.

<…>

Виктория Петрова

кандидат юридических наук, доцент, судья ФАС Московского округа

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ирина Белокопытова

кандидат юридических наук, руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс»

3. Статья: Земельный участок передается дольщикам

Организация приобрела в собственность земельный участок под строительство многоквартирного дома. Как отразить в бухгалтерском учете операции по покупке, оформлению, подготовке к строительству участка? Что делать организации с этим участком после завершения строительства и продажи готовых квартир дольщикам?

Порядок учета земельного участка

Для ведения строительства необходимо приобрести земельный участок и подготовить его к проведению работ.

Приобретение участка

Приобретенный организацией земельный участок учитывается в составе основных средств согласно пункту 5 ПБУ 6/01. Первоначальная стоимость основного средства складывается из суммы фактических затрат на его приобретение, за исключением НДС. Однако операции по реализации земельных участков НДС не облагаются.

В фактические затраты на приобретение включаются суммы, уплачиваемые продавцу, а также оплата консультационных услуг, государственная пошлина, вознаграждение посредника и иные затраты, непосредственно связанные с приобретением земельного участка. Все эти затраты учитываются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на отдельном субсчете «Приобретение земельных участков» в корреспонденции со счетами 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и др.

Земельные участки подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Зарегистрировав право собственности на земельный участок в едином государственном реестре, организация может принять его к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. При этом составляется акт о приеме-передаче объекта основных средств по форме № ОС-1, на основании которого сформированная первоначальная стоимость земельного участка списывается с кредита счета 08 в дебет счета 01 «Основные средства».

Амортизация по земельным участкам не начисляется в соответствии спунктом 17 ПБУ 6/01. Поэтому приобретенный участок будет числиться в бухгалтерском учете организации по первоначальной стоимости в течение всего срока строительства на этом участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.*

Подготовка к строительству

Организация, обеспечивающая на принадлежащем ей земельном участке строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, становится застройщиком (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Застройщик, совмещающий функции заказчика, выполняет работы по освоению земельного участка, предназначенного для строительства. К ним относятся:
- получение в установленном порядке необходимых согласований и разрешения по использованию земельного участка для нужд строительства;
- обеспечение разработки схемы планировочной организации земельного участка, проекта организации строительства;
- оформление документов на вырубку деревьев, снос строений, очистку территории от иных объектов, мешающих строительству;
- организация ведения бухгалтерского учета расходов по строительству и др.

Затраты, связанные с подготовкой территории строительства, относятся за счет главы 1 «Подготовка территории строительства» Сводного сметного расчета стоимости строительства. Учет расходов по строительству объекта недвижимости организуется на счете 08 субсчете «Строительство объектов основных средств». Учет ведется нарастающим итогом с начала строительства до ввода построенного объекта в эксплуатацию.

Налоговый учет расходов

Налоговый учет расходов В целях налогообложения расходы на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включаются в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности (статья 264.1 Налогового кодекса РФ). В случаях если земельные участки находились в собственности и приобретались у юридических или физических лиц, то расходы, связанные с их приобретением, для целей налогообложения прибыли не учитываются (см. письмо Минфина России от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/313).

В целях налогообложения расходы на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включаются в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности (статья 264.1 Налогового кодекса РФ). В случаях если земельные участки находились в собственности и приобретались у юридических или физических лиц, то расходы, связанные с их приобретением, для целей налогообложения прибыли не учитываются (см. письмо Минфина России от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/313).

Переоформление земельного участка

По завершении строительства жилого дома организация будет продавать готовые квартиры. При переходе права собственности на здание к другому лицу к нему переходит и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (ст. 35 Земельного кодекса РФ). При переходе права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Доля собственника квартиры в праве на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади занимаемого им помещения. Таким образом, при приобретении в собственность квартиры в многоквартирном доме к новому собственнику (хозяину квартиры) переходит и право пользования земельным участком, на котором расположен дом. В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ собственники для совместного управления имуществом и его эксплуатации могут создать Товарищество собственников жилья, которое является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (некоммерческая организация).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. Согласно Положению, порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах определяется органами местного самоуправления.

Таким образом, по окончании строительства и после продажи готовых квартир право собственности на земельный участок в определенных границах подлежит переоформлению в собственность Товариществу собственников жилья в многоквартирном доме*.

С.П. Соколов, аудитор

Журнал «Учет в строительстве»№ 2, февраль 2008

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка