Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
19 февраля 2015 11 просмотров

Подскажите, пожалуйста, организация на УСНО хочет арендовать нежилое помещение под офис, которое принадлежит в равных долях троим физическим лицам, но при заключении договор аренды одно физ.лицо просит 23 000 руб. в месяц, два других хотят заключить договор по пять тысяч рублей в год. Не будет ли со стороны налоговой инспекции каких-либо вопросов о нарушении законодательства, и какие налоги должна заплатить организация за физических лиц.?

Следовательно, при отсутствии указанного соглашения доход должен распределятся пропорционально количеству их долей (в данном случае поровну).

2) Арендуя имущество, находящегося в долевой собственности у нескольких физических лиц, организация - арендатор выступает налоговым агентом по НДФЛ в отношении выплат всем арендаторам-дольщикам.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Статья:Арендуем имущество, принадлежащее нескольким физическим лицам

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРИ АРЕНДЕ

Сдавать имущество в аренду вправе только собственник (ст. 608 ГК РФ). Поэтому при заключении договора аренды арендатор обязательно должен убедиться, что арендодатель является собственником сдаваемого имущества. Надлежащим подтверждением прав собственности является свидетельство.

Но может случиться так, что в свидетельстве будут указаны несколько собственников. В этом случае необходимо согласие всех собственников на сдачу имущества в аренду, так как на основании пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если согласие от всех собственников не получено, договор аренды заключать нельзя.* Такая сделка будет признана недействительной (постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 по делу № А66-9754/2010 и ФАС Центрального округа от 19.01.2010 по делу № А14-1686/2009/49/6).

Сдача имущества в аренду — только с согласия собственников

Согласие всех собственников имущества может быть выражено в любой форме, например:*

— все дольщики поставят свои подписи в договоре со стороны арендодателя;

— все участники долевой собственности выдадут доверенности одному из них или иному уполномоченному лицу на право сдавать такое имущество в аренду.

Регистрация договора аренды. Договор аренды недвижимости (земельных участков, зданий, строений, отдельных помещений), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Госрегистрация договора аренды не понадобится, если…

…этот договор заключен (п. 10 и 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59):

— на срок менее года, даже если в дальнейшем его действие пролонгируется на срок менее года;

— на неопределенный срок.

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Кто подписывает договор аренды со стороны собственников. Очень важен порядок заключения договора, а именно кто подписывает договор со стороны арендодателя:

- все дольщики;
- один из них на основании поручения.

Кто и в какой сумме получает доход по договору аренды. Необходимо уточнить доход, получаемый каждым из сособственников имущества.*

Общая собственность физических лиц может быть совместной и долевой. При этом вид собственности влияет на порядок распределения доходов от сдачи имущества в аренду.

Так, если собственность общая, договор со стороны арендодателя может быть подписан каждым собственником общего имущества отдельно или одним из них, единогласно избранным представителем. Если собственность долевая, договор подписывает каждый из собственников и доходы от сдачи имущества в аренду распределяются пропорционально количеству их долей (ст. 244 ГК РФ).*

Метод распределения доходов в обязательном порядке должен быть зафиксирован в договоре.* Если этого не сделать, невозможно будет определить величину дохода каждого дольщика.

Выгодоприобретатель (от фр. benefice — прибыль, польза) — при сдаче в аренду, наем — лицо, получающее доходы от своего имущества, переданного в доверительное управление другому лицу (юридическому или физическому)

Если в договоре аренды получателем арендной платы указан только один из арендодателей, необходимо выяснить, кто является выгодоприобретателем по доходам, получаемым от сдачи имущества в аренду. При этом выгодоприобретателем может являться как один из сособственников имущества, так и несколько*.

В любом случае объектом обложения НДФЛ будет доход от сдачи имущества в аренду, получаемый только выгодоприобретателем. При этом право выгодоприобретателя в обязательном порядке должно быть установлено в документарной форме: в виде соглашения между сособственниками о порядке распределения доходов.*

Порядок перечисления арендной платы. Еще одним необходимым условием договора является пункт о перечислении арендной платы:

- каждому из арендодателей в установленном размере;
- одному из них.

Если применяется последний вариант, то арендатору необходимо иметь копию поручения, выданную получателю арендных платежей от остальных сособственников арендуемого имущества.

При этом следует помнить, что, перечисляя арендную плату только одному из арендодателей, компания-арендатор остается налоговым агентом (подп. 1 п. 1 ст. 223п. 4 и 6 ст. 226 НК РФ). Поэтому ей необходимо:*

- удерживать НДФЛ из суммы арендной платы в день ее перечисления арендодателю;
- в этот же день уплачивать удержанную сумму налога в бюджет.

ОБЯЗАННОСТИ НАЛОГОВОГО АГЕНТА ДЛЯ АРЕНДАТОРА

Если имущество находится в долевой собственности у нескольких физических лиц, то арендатор выступает налоговым агентом в отношении выплат всем арендаторам-дольщикам*

НДФЛ с суммы арендной платы. Арендуя имущество у физического лица, необходимо быть предельно внимательным. Как уже было сказано выше, у фирмы-арендатора возникают обязанности налогового агента: она обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет налог на доходы физических лиц с суммы арендной платы, так как именно арендная плата признается доходом физического лица, источником выплаты которого является компания-арендатор (п. 2 ст. 226 НК РФ).

Именно такой позиции придерживаются финансовое и налоговое ведомства (письма Минфина России от 05.08.2011 № 03-04-06/3-179от 01.06.2011 № 03-04-06/3-128 и от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127, ФНС России от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584@УФНС России по г. Москве от 16.02.2011 № 20-14/4/14438@).

При этом чиновники особо подчеркивают ничтожность условия в договоре о том, что обязанность по уплате НДФЛ возлагается на самого арендодателя.*

Свою позицию специалисты финансового ведомства объясняют тем, что такое условие противоречит порядку, установленному налоговым законодательством. Ведь согласно пункту 5 статьи 3 Налогового кодекса ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, как не предусмотренные налоговым законодательством, так и установленные в ином порядке (письма Минфина России от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 иот 15.07.2010 № 03-04-06/3-148).

ИНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ НАЛОГОВЫХ АГЕНТОВ

Кроме обязанности исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму НДФЛ на арендатора имущества физических лиц распространяются и иные обязанности налоговых агентов:*

— по каждому физическому лицу вести учет выплаченных доходов, а также сумм исчисленных и удержанных налогов (подп. 3 п. 3 ст. 24 и п. 1 ст. 230 НК РФ);

— ежегодно не позднее 1 апреля представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц и суммах начисленных и удержанных налогов за предыдущий налоговый период (п. 2 ст. 230 НК РФ);

— в течение четырех лет обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления, удержания и перечисления налога (подп. 5 п. 3 ст. 24 НК РФ);

— по заявлениям физических лиц выдавать им справки о полученных этими физическими лицами доходах и удержанных суммах налога (п. 3 ст. 230 НК РФ).

Если доход выплачен в натуральной форме

Сведения подаются по форме 2-НДФЛ (утверждена приказом ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@)

Если доход выплачивается не в денежной, а в натуральной форме, то налоговый агент не может удержать налог. Но у него и не возникает такой обязанности (постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2009 № Ф09-3923/09-С2). Зато возникает обязанность сообщить об этом факте и сумме налога как налоговому органу, так и самому налогоплательщику (п. 5 ст. 226 НК РФ).

Обязанности подавать такую информацию в электронном виде у налогового агента нет (письмо ФНС России от 18.04.2011 № КЕ-4-3/6132)

Сообщение подается в письменном виде на бумажном носителе по форме 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица».

Срок направления такого сообщения — не позднее одного месяца со дня окончания соответствующего года (подп. 2 п. 3 ст. 24 и п. 5 ст. 226 НК РФ).

Если же до окончания года физическому лицу будет произведена оплата в денежной форме, то с выплаченных доходов следует удержать и перечислить в бюджет тот НДФЛ, который ранее невозможно было удержать (письма Минфина России от 17.11.2010 № 03-04-08/8-258,ФНС России от 02.12.2010 № ШС-37-3/16768@). В этом случае сведения о неудержанном налоге направлять в ИФНС уже не понадобится.

Когда сумму НДФЛ должен уплатить арендодатель

В случаях, когда арендатор не может выступать налоговым агентом, обязанности по уплате налога на доходы физических лиц возлагаются на арендодателя (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Но на практике такие случаи довольно редки, например:

- арендатором является иностранная компания, не имеющая постоянного представительства в России;
- арендодатель — физическое лицо является индивидуальным предпринимателем (подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

В первом случае, несмотря на то что иностранная компания-арендатор является источником выплаты дохода для налогоплательщика, в силу пункта 1 статьи 226 НК РФ налоговым агентом она не признается.

Во втором случае на арендатора не возлагаются обязанности по удержанию и перечислению налога, если в договоре аренды между физическим лицом и организацией, являющемся основанием для выплаты дохода (письма Минфина России от 22.07.2011 № 03-04-06/3-176,от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 № 03-04-06/3-14):

Арендодатели — физические лица не предъявляют в сумме арендной платы НДС. Соответственно у организации-арендатора не возникает права на налоговый вычет

- будут указаны номер и дата свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, орган, выдавший такое свидетельство, и ИНН;
- будет отражено, что плата за аренду перечисляется индивидуальному предпринимателю в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ НАЛОГОВОГО АГЕНТА

Для выполнения обязанностей налогового агента компания-арендатор должна иметь необходимые данные физического лица — арендодателя:

- ФИО;
- паспортные данные;
- ИНН (если есть);
- адрес, по которому зарегистрирован гражданин;
- реквизиты для перечисления арендной платы.

Если же имущество принадлежит нескольким физическим лицам, то такая информация должна быть предоставлена компании — налоговому агенту в отношении каждого из арендодателей.

Кроме того, необходимы сведения о размере долей сособственников в общем имуществе. Ведь арендатор выступает налоговым агентом в отношении доходов всех сособственников имущества.

ПЕРЕЙДЕМ ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

Рассмотрим на примере, как удержать НДФЛ с суммы арендной платы, если арендодателем выступают несколько физических лиц.

ПРИМЕР

ООО «Паритет» заключен договор аренды складского помещения (на срок менее года), находящегося в долевой собственности у нескольких физических лиц (резидентов РФ, не являющихся индивидуальными предпринимателями):

В бухгалтерском учете арендованное складское помещение учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н)

— С.Т. Рябова (собственник 1/2 доли помещения);

— М.Н. Приглядова (собственник 1/4 доли помещения);

— И.А. Мехневича (собственник 1/4 доли помещения).

Договор со стороны арендодателя подписали все три дольщика. Сумма арендного платежа составляет 30 000 руб. в месяц. По условиям договора арендная плата перечисляется на лицевые счета дольщиков до 10-го числа следующего месяца соразмерно их доле.

Как отразить в учете ООО «Паритет» начисление арендной платы, удержание и перечисление в бюджет НДФЛ и выплату дохода арендодателям?

РЕШЕНИЕ

ООО «Паритет» произвело арендный платеж за апрель 8 мая 2013 года, и в этот же день бухгалтер сделал проводки:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76

— 15 000 руб. (30 000 руб.: 1/2) — начислен арендный платеж за апрель 2013 года С.Т. Рябову;

— 7500 руб. (30 000 руб.: 1/4) — начислен арендный платеж за апрель 2013 года М.Н. Приглядову;

— 7500 руб. (30 000 руб.: 1/4) — начислен арендный платеж за апрель 2013 года И.А. Мехневичу.

Одновременно с этим ООО «Паритет» с суммы арендного платежа исчислило, удержало и перечислило в бюджет суммы НДФЛ.

Бухгалтер 8 мая 2013 года отразил удержание НДФЛ на счетах бухгалтерского учета:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Налог на доходы физических лиц»

— 1950 руб. (15 000 руб. ? 13%) — НДФЛ с суммы арендной платы С.Т. Рябову;

— 975 руб. (7500 руб. ? 13%) — НДФЛ с суммы арендной платы М.Н. Приглядову;

— 975 руб. (7500 руб. ? 13%) — НДФЛ с суммы арендной платы И.А. Мехневичу.

Перечисление суммы НДФЛ в бюджет отражено 8 мая 2013 года проводкой:

ДЕБЕТ 68 субсчет «Налог на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51

— 3900 руб. (1950 руб. + 975 руб. + 975 руб.) — перечислен НДФЛ с суммы арендного платежа.

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51

— 13 050 руб. (15000 руб. – 1950 руб.) — перечислен арендный платеж на лицевой счет С.Т. Рябова;

— 6525 руб. (7500 руб. – 975 руб.) — перечислен арендный платеж на лицевой счет М.Н. Приглядову;

— 6525 руб. (7500 руб. – 975 руб.) — перечислен арендный платеж на лицевой счет И.А. Мехневичу.

О.Е. Черевадская,

директор по аудиту ЗАО «Финансовый Контроль и Аудит».

Журнал «Зарплата», № 6, июнь 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка