Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
19 февраля 2015 855 просмотров

Предприятие на ОСНО.Нам задолжал большую сумму наш покупатель Х(покупает у нас клей для стройки), в размере 10 млн. руб. Покупателю Х, в свою очередь, тоже должны его покупатели- Застройщики. Покупатель Х предлагает нам забрать в счет образовавшегося между им и нами долга квартиру, которую мы сами потом продадим.Вопросов много:1. Каким договором оформить эту сделку?2. Как отразить данные операции по приобретению и продаже квартиры в БУ и НУ?3. Должна ли платить какие-то налоги с квартиры? Или я не буду ставить ее на 01, а поставлю на 41 счет, чтобы потом продать?4. Должна ли где-то регистрировать покупку недвижимости?Буду благодарна, если дадите ответ с примерами и проводками

Если Вы будете продавать право требования на квартиру (уступка права требования), то у Вас возникнет доход (если сумма по договору уступки будет больше затрат на приобретение права требования). В таком случае с разницы нужно заплатить НДС. Выручку, уменьшенную на затраты по приобретению права требования нужно учесть в доходах при расчете налога на прибыль.

Если Вы будете продавать готовый объект, то в том случае, если он предназначен для перепродажи, учтите его на счете 41. С суммы выручки от продажи квартиры за вычетом расходов, связанных с ее приобретением нужно заплатить налог на прибыль. НДС такие сделки не облагаются.

Если Вы получаете право требования, или учитываете квартиру как товар, то имущественных налогов Вы не платите.

Приобретение в любом случае нужно регистрировать.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Заказчик расплатился жильем

<…>

Передача прав на квартиры

Имеющиеся имущественные права на квартиры подрядчик может уступить по договорам уступки права (требования). Цену уступки подрядчик определяет самостоятельно, исходя из различных условий и факторов: спроса на жилье, желания быстрее получить живые деньги и т. д. Если эта цена будет ниже той, по которой он получил права, то само по себе это не является чем-то незаконным.*

Операции по передаче имущественных прав на жилье облагаются НДС в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Налог исчисляется с суммы разницы между ценой уступки с учетом налога и стоимостью приобретения прав. Если этой разницы не возникло (получен убыток), то и базы для исчисления налога на добавленную стоимость нет. При этом, если при осуществлении контроля за правильностью цен налоговыми органами будет выявлено занижение цены по сравнению с рыночными ценами, то НДС и налог на прибыль будут пересчитаны исходя из рыночных.

Пример*

Застройщик (ЗАО «Стройдом») рассчитывается с подрядчиком (ООО «Рубикон») за выполненные им работы квартирами в строящемся доме согласно заключенному инвестиционному договору. Стоимость принятых застройщиком работ – 11 800 000 руб. (в том числе НДС – 1 800 000 руб.), себестоимость – 8 000 000 руб. Стороны провели зачет задолженности застройщика за выполненные работы в счет уплаты взноса за квартиру на 11 000 000 руб. Подрядчик передал имущественные права на квартиру другому лицу за 10 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» отразил операции следующим образом:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 11 800 000 руб. – отражена выручка;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
Кредит 68
– 1 800 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 20
– 8 000 000 руб. – списана себестоимость;

Дебет 58 Кредит 62
– 11 000 000 руб. – получено имущественное право подрядчика на квартиру;*

Дебет 62 Кредит 91
– 10 000 000 руб. – передано имущественное право третьему лицу;

Дебет 91 Кредит 58
– 11 000 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

Дебет 51 Кредит 62
– 10 000 000 руб. – получены деньги за уступку имущественного права;

Дебет 51 Кредит 62
– 800 000 руб. – получен остаток задолженности за выполненные работы.

Важно запомнить

Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени (ст. 40 Налогового кодекса РФ).*

Журнал «Учет в строительстве», № 8, август 2010

2. Рекомендация: Как цеденту оформить и отразить в бухучете уступку права требования

<…>

Бухучет*

Право требования, которое цедент передает цессионарию, является частью его имущественных прав и учитывается в составе активов. Поэтому в бухучете цедента уступку права требования отразите как его реализацию (выбытие) на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Выручка от продажи права требования признается прочим доходом (п. 7 и 16 ПБУ 9/99). Она принимается к учету в сумме, установленной договором об уступке права требования (п. 6 и 10.1 ПБУ 9/99). Выручку от передачи прав в бухучете отражайте по кредиту счета 91 в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», к которому организация вправе открыть отдельный субсчет «Расчеты по договору уступки права требования». При этом на дату подписания договора цессии в учете сделайте проводку:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1
– реализовано право требования по договору цессии.

При передаче имущественных прав у цедента может возникнуть обязанность начислить НДС, если сумма дохода от передачи требования превышает размер самого требования (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Подробнее об этом см. Как начислить НДС при реализации имущественных прав.

Стоимость права требования, по которой оно учитывается на балансе цедента, отразите в составе прочих расходов по дебету счета 91 (п. 6 и 14.1 ПБУ 10/99). При этом на дату подписания договора цессии в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 62 (76, 58)
– списана с баланса стоимость реализованного права требования по договору цессии.

При поступлении оплаты от цессионария по договору уступки права требования сделайте проводку:

Дебет 51 (50) Кредит 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»
– получена оплата от цессионария по договору цессии.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 76, 91).

<…>

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

3. Ситуация: как оформить счет-фактуру при реализации имущественного права. Организация, являющаяся участником долевого жилищного строительства, переуступила право требования на строящуюся квартиру физическому лицу

Начисляйте НДС и составляйте счет-фактуру в том же порядке, что и при реализации имущественных прав организациям. Статья 169 Налогового кодекса РФ не предусматривает каких-либо особенностей оформления счетов-фактур при переуступке прав требований физическим лицам.*

Строки 1–2б, 5–7 счета-фактуры заполняйте в общем порядке.

В строках 3–4 проставьте прочерки (подп. «е» и «ж» п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 1 укажите наименование имущественного права (например, «Уступка права требования на квартиру») (подп. «а» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графах 2–4 проставьте прочерки (подп. «б», «в», «г» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 5 нужно указать разницу между стоимостью, по которой организация продает имущественное право на квартиру, и суммой расходов на его приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ, подп. «д» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 6 напишите «Без акциза» (подп. «е» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

Согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, передача имущественных прав на квартиру облагается НДС по расчетной ставке 18/118. Эту ставку укажите в графе 7 (подп. «ж» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

Посчитайте сумму налога, предъявляемую покупателю, исходя из стоимости имущественного права с учетом налога (графа 5) и расчетной ставки 18/118 (графа 7). Полученную сумму укажите в графе 8 (п. 3 ст. 155 НК РФ, подп. «з» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 9 укажите стоимость имущественного права.

В графах 10–11 проставьте прочерки.

Пример заполнения счета-фактуры при переуступке прав требования физическому лицу организацией, являющейся участником долевого строительства квартиры*

ООО «Торговая фирма "Гермес"» является участником долевого строительства квартиры. Сумма, уплаченная «Гермесом» за строящуюся квартиру, составила 3 000 000 руб. В сентябре текущего года «Гермес» уступил право требования на квартиру Петрову А.С. за 3 300 000 руб.

Бухгалтер «Гермеса» рассчитал сумму налога следующим образом:

(3 300 000 руб. – 3 000 000 руб.) ? 18/118 = 45 763 руб.

Договор об уступке права требования был зарегистрирован в ноябре. Поэтому бухгалтер «Гермеса» выставил Петрову счет-фактуру и начислил НДС к уплате в IV квартале.

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Статья: В счет оплаты работ получена квартира

В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой.* На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы – в нашей статье.

Квалификация сделки

Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.

Договор купли-продажи

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.*

В бухгалтерском учете операция будет отражена так.

У подрядчика:*

Дебет 41 Кредит 60
– приобретена квартира;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

<…>

В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:

Дебет 84 Кредит 75 (70)
– начислен доход участнику;

Дебет 75 (70) Кредит 68
– удержан налог на доходы физических лиц.

Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:

Дебет 62 Кредит 90
– продана квартира учредителю;

Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость квартиры;

Дебет 75 (70) Кредит 62
– произведен зачет.

Продажа квартир не облагается НДС.* Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Уступка права требования*

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.

В бухгалтерском учете будут сделаны записи.

У подрядчика:*

Дебет 58 (76) Кредит 60
– приобретено имущественное право на квартиру;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.*

<…>

Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:

Дебет 62 Кредит 90 (91)
– произведена уступка права требования;

Дебет 90 (91) Кредит 58(76)
– списана стоимость приобретенного имущественного права;

Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);

Дебет 75 (70) Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права.* Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)*

По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.

У подрядчика:

Дебет 76 Кредит 62
– произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.

<…>

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.

<…>

А. Ю. Дементьев

генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Журнал «Учет в строительстве», №11, ноябрь 2009

4.Рекомендация: Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации имущественных прав

<…>

Доходы и расходы от реализации

Доходом от реализации имущественных прав признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При реализации имущественных прав (долей, паев) выручку от реализации можно уменьшить на следующие расходы:*

  • стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев);
  • расходы, связанные с приобретением и реализацией имущественных прав (долей, паев) (например, при продаже доли в уставном капитале в расходы можно включить стоимость пересылки извещений о продаже доли).

Такой перечень расходов установлен подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев) с учетом расходов на их реализацию превышает полученную выручку, разница признается убытком, который организация может учесть при расчете налога на прибыль (подп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).

<…>

Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации имущественного права, полученного соинвестором по договору долевого участия в строительстве. Имущественное право реализуется с убытком. Организация применяет общую систему налогообложения и рассчитывает налог на прибыль методом начисления*

ООО «Альфа» является участником договора долевого строительства жилого дома. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, стоимость доли составляет 1 701 963 руб. В декабре 2013 года «Альфа» (первоначальный кредитор) заключила договор уступки своего имущественного права физическому лицу за 1 250 000 руб. В этом же месяце организация получила оплату от покупателя. Договор уступки и акт приема-передачи имущественного права были переданы на госрегистрацию в апреле 2014 года. В этом же месяце сделка прошла госрегистрацию.

В бухучете уступка имущественного права отражается как продажа прочих активов организации. Поступления и затраты, связанные с этой операцией, отражаются в составе прочих доходов и расходов (п. 7, 10.1 ПБУ 9/99, п. 11, 14.1 ПБУ 10/99). Договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит госрегистрации (ст. 17 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). До регистрации такой договор не считается вступившим в силу (ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Из этого следует, что доходы и расходы, связанные с уступкой права требования, отражаются в бухучете на дату регистрации договора. До регистрации имущественное право не считается переданным, а денежные средства, поступившие от покупателя, числятся в учете как полученная предоплата.

В налоговом учете доходы от уступки права требования отражаются в составе выручки от реализации (подп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Датой признания таких доходов является дата передачи имущественного права (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ). По мнению Минфина России, доходы от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации, признаются после подписания акта приема-передачи и представления документов на госрегистрацию. На эту же дату признаются и расходы, связанные с уступкой права требования (п. 1 ст. 272 НК РФ).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с реализацией первичного права требования, отражены следующим образом.

В декабре 2013 года:

Дебет 51 Кредит 76
– 1 250 000 руб. – получены денежные средства от покупателя имущественного права.

В апреле 2014 года:

Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 250 000 руб. – отражена реализация имущественного права;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 1 701 963 руб. – списана стоимость реализованного имущественного права.

В апреле 2014 года в налоговую базу по налогу на прибыль бухгалтер «Альфы» включил:
– в состав доходов – выручку от реализации имущественного права в размере 1 250 000 руб.;
– в состав расходов – стоимость реализованного права в размере 1 701 963 руб.
Сумма убытка, признаваемого при расчете налога на прибыль в соответствии с подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, составила 451 963 руб. (1 701 963 руб. – 1 250 000 руб.).

Поскольку первичное право требования было реализовано с убытком, НДС по такой операции не начисляется (п. 3 ст. 155 НК РФ, п. 4 ст. 155 НК РФ).*

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

5. Рекомендация: Как начислить НДС при реализации имущественных прав

<…>

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).*

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение*

ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2013 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2014 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.*

<…>

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

6. Статья: Работнику продана квартира

Компания продала квартиру работнику. Требуется ли в этой ситуации уплачивать НДС?

Нет, налог уплачивать не нужно. Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Разъяснения по этому вопросу представлены в письме ФНС России от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17@. Как следует из этого письма, освобождение от налога распространяется на операции по реализации квартир в многоквартирном доме по договору купли-продажи.*

Е.А. Орлова,
налоговый консультант ООО «МодернСтрой»

Журнал «Учет в производстве», № 5, май 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка