Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
24 февраля 2015 77 просмотров

Вопрос. Как отразить в учете организации (на ОСНО) в целях налогообложения прибыли и в целях бухучета расходы в виде платы за аренду земельного участка,находящегося в муниципальной собственности, если на этом участке уже построены два объекта недвижимости- склад и офис и строятся ещё два объекта- два цеха,которые будут использоваться в производственной деятельности. В договоре аренды с муниципалитетом прописано, цитирую дословно:"участок предоставляется под склад."? Спасибо.

При этом, плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Основания те же, что и для учета приобретения права на заключение договора аренды.

Минфин России считает, что затраты на аренду земельного участка, для целей налогообложения в период строительства (до его завершения) подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства и списанию в расходы через его амортизацию. При этом к стоимости здания относится арендная плата только за ту часть участка, которая используется непосредственно под строительство, – пропорционально ее площади в общей площади арендуемого участка. Финансисты обосновывают это тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение (расходы на арендную плату за земельный участок, осуществляемые до начала, а также во время строительства, являются, по мнению чиновников, расходами, непосредственно связанными со строительством объекта основных средств).

Вместе с тем, если налоговики установят, что арендатор использует имущество не по назначению, то договор может быть признан недействительным. И проверяющие посчитают, что затраты по арендной плате неправомерно учтены при расчете налога на прибыль.

Судьи же на стороне компаний (постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2010 г. № КА-А40/5879-10-3).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Расходы на аренду

1.9.6 Компания использует арендованное помещение не по назначению.

Если налоговики установят, что арендатор использует помещение не по назначению, то договор будет признан недействительным. И проверяющие посчитают, что затраты по арендной плате неправомерно учтены при расчете налога на прибыль.

Спорная ситуация складывается, в частности, если компания арендует жилые помещения под офис. Существуют противоположные точки зрения финансистов по данному вопросу. Согласно одной из них использование жилого помещения не по назначению не влияет на применение норм, установленных Налоговым кодексом РФ. А значит, если в договоре аренды прописано, что помещение планируют использовать именно для предпринимательской деятельности, расходы можно учесть (письмо Минфина России от 18 октября 2005 г. № 03-03-04/1/285).

Согласно другой — жилищное законодательство в принципе не позволяет компаниям использовать жилое помещение в предпринимательских целях. Ведь сдавать в аренду жилье для иных целей, кроме как для проживания, запрещено (письмо Минфина России от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93).

Судьи на стороне компаний (постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2010 г. № КА-А40/5879-10-3). *

1.1.1 Какое имущество относится к основным средствам.

1.9.7 Договор аренды не зарегистрирован.

Договор аренды, заключенный на срок больше года, должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если стороны договора это правило нарушили, то налоговики могут посчитать договор не заключенным вовсе. Такого мнения придерживаются в Минфине России (письма от 6 марта 2008 г. № 03-03-06/1/152, от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18). По мнению чиновников, учесть затраты можно, только если документы поданы на госрегистрацию.

Однако арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков. Судьи считают, что отсутствие госрегистрации не может служить поводом для отказа в признании расходов по аренде. Главное, что организация фактически использует имущество в деятельности, направленной на получение дохода (постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2010 г. № КА-А41/9668–10, ФАС Северо-Западного округа от 7 марта 2008 г. по делу № А56-19124/2007). Обратите внимание, что у компании есть возможность не доводить дело до суда: заключить договор аренды на срок менее года, а по истечении продлить его либо оформить новый договор аренды.

1.9.8 Арендодатель выставляет счета на коммунальные платежи от своего имени. НДС.

В таком случае налоговики запрещают арендаторам принимать НДС к вычету по счетам-фактурам арендодателя за коммунальные платежи. Логика такая. У арендодателя нет прав передавать электроэнергию, воду, отопление, поэтому в этом случае не возникает реализации.

Такой подход отражен в письме Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51. Проблем с НДС не будет только в том случае, если арендодатель получит лицензию на перераспределение энергии (воды). Только при таком условии он будет являться поставщиком тепла или электроэнергии и сможет выставлять счета-фактуры от своего имени с выделенным НДС. На практике трудно реализовать. Однако есть безопасный способ избежать проблем с вычетом НДС: сумму коммунальных платежей включить в состав арендной платы.

1.9.9 Арендодатель является посредником по приобретению коммунальных услуг. НДС.

Между арендатором и арендодателем может быть заключен агентский договор или договор комиссии. Согласно его условиям арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора, а тот в свою очередь компенсирует расходы согласно требованиям пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель, приобретая от своего имени услуги коммунальных служб по поручению арендатора, имеет право перевыставлять ему счет-фактуру, полученный от продавца. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 14 ноября 2006 г. № 03-04-09/20. Тогда указанный в счете-фактуре НДС арендатор сможет принять к вычету.

Обратите внимание: обычно арендодатель заключает договор с коммунальными службами до того, как начинает сдавать помещение в аренду. В этом случае агентский договор могут признать неисполненным. Такой вывод можно сделать из пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

Поэтому договор с коммунальщиками должен быть заключен после агентского договора (письмо Минфина России от 5 февраля 2010 г. № 03-11-06/2/15). Не забудьте также, что посреднический договор должен быть возмездным. Это означает, что арендатор обязан оплатить арендодателю вознаграждение сверх суммы коммунальных платежей.

1.9.10 Аренда муниципального (государственного) имущества. Налог на добавленную стоимость.

Организация, которая арендует государственное (муниципальное) имущество непосредственно у органов исполнительной власти и управления, а также у казенных учреждений, должна исполнять обязанности налогового агента по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Если в договоре указана общая стоимость аренды, включая налог, то его сумма исчисляется по ставке 18/118. Так предусмотрено пунктом 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ.

Другая ситуация — в договоре размер арендных платежей указан без НДС. Тогда налог исчисляется по ставке 18 процентов. Уплаченная сумма налога принимается к вычету.

1.9.11 Аренда муниципальных земельных участков.

В пункте 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ сказано, что организация должна исполнять обязанности налогового агента, если она арендует государственное (муниципальное) имущество у органов исполнительной власти и управления, а также казенных учреждений.

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ, с арендной платы за пользование землей НДС платить не надо. Поэтому если организация арендует государственную (муниципальную) землю, то обязанности удерживать и перечислять налог в бюджет у нее не возникает. Это подтвердили чиновники из Минфина России в письмах от 18 октября 2012 г. № 03-07-11/436 и от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21.

Не обязаны они и выставлять счета фактуры. Дело в том, что с 1 января 2014 года составление счетов-фактур по не облагаемым НДС операциям Налоговый кодекс РФ не предусматривает (п. 5 ст. 168, п. 3 ст 169 НК РФ). Это правило распространяется и на налоговых агентов (п. 2 ст. 24 НК РФ, письмо Минфина России от 19 марта 2014 г. № 03-07-09/11822).

Но декларацию по НДС безопаснее все равно сдавать (п. 3 ст. 161 НК РФ). *

2.3.9 Компания арендует несколько объектов государственного или муниципального имущества.

<…>

Годовой отчет — 2014

2. Статья:Арендные платежи учитываются в расходах

Организация платит городу за аренду земли. На арендуемом участке располагаются здания. Сейчас сдаем нежилые помещения в аренду и получаем доход. В дальнейшем планируем их снести и построить многоэтажный дом. Можно ли, пока нет строительства и сдаются в аренду помещения, учитывать затраты на аренду земли в составе расходов по налогу на прибыль?

Отвечает
Ю.В. Ушаков,
налоговый консультант

Да, можно.

Участок используется в деятельности, приносящей доход. Платежи за землю – необходимое условие реализации права на распоряжение арендованным участком, на котором располагаются предоставляемые в аренду здания. А значит, затраты обоснованы и до начала строительства связаны с получением дохода от сдачи в аренду находящихся на участке объектов.

Так что организация вправе учитывать расходы на аренду участка по своему выбору: либо в составе прочих расходов на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ на дату расчетов, установленную в договоре, либо на дату предъявления документов, служащих основанием для расчетов, либо на последнее число месяца (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Обращаем внимание на то, что сказанное относится только к самим арендным платежам – регулярно уплачиваемым организацией суммам по договору аренды земельного участка.

Для расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен специальный порядок учета (п. 3 ст. 264.1 НК РФ). *

Журнал «Учет в строительстве» № 2, Февраль 2014

3. Статья:Аренда земли для строительства у органов власти

Приобретение права на заключение договора аренды

Если у компании нет собственного участка для строительства, она может арендовать его у государства (из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Для этого прежде всего нужно приобрести право на заключение договора аренды.

Как учесть понесенные затраты?

Бухгалтерский учет

Стоимость возведения объекта недвижимости независимо от цели строительства изначально формируется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08 «Строительство объектов основных средств»).

Если право на заключение договора аренды земельного участка компания приобретает для строительства на нем здания для собственных нужд (основного средства), плата за его приобретение относится к фактическим затратам, связанным со строительством.

Так как первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат организации на их сооружение (п. 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н).

Значит, затраты на приобретение права полностью включаются в первоначальную стоимость строящегося объекта. То же самое и в отношении регулярных арендных платежей (до окончания строительства). Это следует из пункта 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции… МДС 81-35.2004, пунктов 3.1.5, 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (документы утверждены постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1 и письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160 соответственно).

В учете делают следующие записи:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
КРЕДИТ 76
– приобретено право на заключение договора аренды;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– выделен НДС со стоимости права;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС.

Затем затраты будут списаны на расходы через амортизацию построенного здания.

Уточним: если строительство ведется для продажи или по договорам долевого участия, Минфин России также рекомендует первоначально формировать стоимость объекта на счете 08 (письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).

Налоговый учет

При налогообложении прибыли расходы на приобретение права на заключение договора аренды участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности, с целью строительства в первоначальную стоимость сооружаемого основного средства не включаются. Они учитываются как прочие расходы при условии заключения договора аренды, но в особом порядке, установленном в статье 264.1 Налогового кодекса РФ.

Компания по своему усмотрению выбирает один из вариантов признания расходов:

1) равномерно в течение срока, который она определяет самостоятельно, при этом срок не может быть менее пяти лет. Если право на земельный участок приобретается в рассрочку на срок более пяти лет, то эти затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока договора;

2) в размере не более 30 процентов налоговой базы предыдущего налогового периода – календарного года (база определяется без учета расходов на приобретение права на земельные участки) до полного списания суммы затрат.

Выбранный вариант закрепляют в учетной политике для целей налогообложения, указав в нем (в зависимости от выбранного способа) либо срок списания затрат, либо размер в процентах.

Учтите: независимо от варианта списания сумму расходов на приобретение права аренды можно включить в состав прочих расходов лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на госрегистрацию указанного права (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ). › |

› | Документальным подтверждением служит расписка от территориального органа Росреестра в получении документов, в которой указывается дата и время представления документов (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав…»).

Если договор аренды земельного участка регистрации не подлежит (то есть срок аренды менее года), расходы на приобретение права отражаются равномерно в течение срока действия этого договора.

Арендные платежи

В учете арендных платежей тоже существуют особенности.

Строительство для собственных нужд

Бухгалтерский учет. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Основания те же, что и для учета приобретения права на заключение договора аренды.

Налоговый учет. Минфин России считает, что затраты на аренду земельного участка в период строительства (до его завершения) подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства и списанию в расходы через его амортизацию. Такой подход изложен в письме от 20 мая 2010 г. № 03-00-08/65, а также в более ранних письмах – от 28 октября 2008 г. № 03-03-06/1/610, от 11 августа 2008 г. № 03-03-06/1/452. При этом к стоимости здания относится арендная плата только за ту часть участка, которая используется непосредственно под строительство, – пропорционально ее площади в общей площади арендуемого участка (письмо Минфина России от 11 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/749 и др.). Финансисты обосновывают это тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение (расходы на арендную плату за земельный участок, осуществляемые до начала, а также во время строительства, являются, по мнению чиновников, расходами, непосредственно связанными со строительством объекта основных средств). *

Судебная практика неоднозначна. Есть решения как в поддержку позиции контролирующих органов (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2010 г. № А70-848/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 1 марта 2010 г. по делу № А32-23788/2007-51/524), так и против (постановление ФАС Центрального округа от 25 ноября 2008 г. № А09-6949/06-31).

В частности, в постановлении ФАС Поволжского округа от 13 февраля 2012 г. по делу № А65-6367/2011 сделан вывод о том, что арендные платежи (как и иные виды платежей за землю, на которой ведется строительство) не входят в перечень затрат, формирующих первоначальную стоимость строящегося основного средства. И что налоговое законодательство позволяет учитывать арендные платежи единовременно на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Поэтому суд признал правомерным единовременный порядок учета арендной платы за земельный участок, на котором ведется строительство. Как отметили арбитры, формулировка пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ оставляет налогоплательщику возможность доказать свою правоту, если арендную плату он не включает в первоначальную стоимость строения, а списывает единовременно.

Строительство на продажу и долевое строительство

Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08.

Порядок отражения арендных платежей в целях налогообложения прибыли будет различаться.

При строительстве здания на продажу застройщик, по мнению автора, должен их учитывать в уменьшение прибыли в составе прочих расходов. › |

› | Основанием является подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

При долевом строительстве застройщик возводит объект за счет средств участников долевого строительства. Эти средства он вправе расходовать лишь на цели, предусмотренные в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. В том числе на возмещение затрат на оформление права аренды на земельные участки, на которых ведется строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ). И хотя в указанном подпункте речь идет только о приобретении права аренды, считаем, что, поскольку арендные платежи неразрывно с ним связаны, расходование средств дольщиков на этот вид затрат не противоречит законодательству.

Поэтому, если компания оплачивает аренду из средств участников долевого строительства, в расходах при исчислении налога на прибыль суммы оплаты не учитываются. Так как затраты на аренду участка рассматриваются в качестве средств, потраченных в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837).

Налог на добавленную стоимость

Арендные платежи за право пользования земельными участками налогом на добавленную стоимость не облагаются (подп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

А вот при реализации прав на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по мнению Минфина России, высказанному в письме от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, налог на добавленную стоимость в бюджет должен уплатить орган власти. Так как особенностей уплаты налога по этим операциям Налоговым кодексом РФ не установлено.

Госрегистрация договора

Договор аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). В то же время, согласно статье 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется.

Обращаем внимание на то, что корректировки норм гражданского законодательства в части отмены обязательной регистрации некоторых видов договоров, заключаемых по сделкам с недвижимым имуществом, на договоры аренды недвижимости не распространяются. › |

› | Подробнее об этом рассказано в статье «Когда госрегистрация сделок с недвижимостью необходима», опубликованной в журнале «Учет в строительстве» № 5, 2013.

В случае отсутствия государственной регистрации договора по сделкам с недвижимостью (если регистрация обязательна) он считается незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

И еще один важный момент.

Ограничение по периоду регистрации права на землю (с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года) установлено только для учета расходов на приобретение земельных участков у органов власти. Приобретения права на заключение договора аренды оно не касается. Поэтому затраты по такому праву, приобретенному и позднее 31 декабря 2011 года, признаются в расходах в порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Это разъяснено в письме Минфина России от 18 марта 2013 г. № 03-03-06/1/8198.

Важно запомнить
Если компания приобретает право на аренду участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для капитального строительства на нем объектов недвижимости (основных средств), то в целях налогообложения прибыли расходы на приобретение указанного права учитываются в порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ.

Журнал «Учет в строительстве» № 9, Сентябрь 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка