Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№24
25 февраля 2015 187 просмотров

Уважаемые эксперты! Возможно вопрос очень индивидуальный, но суть именно такая, как я описала.Общество на основании договора о передаче функций заказчика строительства передает указанные функций другому обществу, с полной передачей прав, обязанностей и функций по строительству всех объектов, без заключения договора купли-продажи незавершенного строительства. Земельные участки на данный момент уже находятся в собственности нового застройщика. Общество передает новому заказчику все имеющиеся материалы, выполненные работы и документы, полученные и/или разработанные им в связи с выполнением функций заказчика в отношении строящихся объектов. Кроме того, передает все права и обязанности по действующим договорам, заключенным с третьими лицами в целях выполнения функций заказчика строительства. По всем понесенным расходам Общество планирует получить компенсацию от нового заказчика строительства. Планируется оформить соглашение о компенсации расходов.Передать все понесенные расходы необходимо для формирования полной стоимости строительства. На данный момент часть расходов осталась у нашенго Общества, часть уже сформировалась у ного застройщика. Мы могли бы восстановив НДС, ранее принятый к вычету, провести все что собралось через счет 76. Но поскольку новый застройщик наша дочерняя компания, хотелось бы исключить ее налоговые риски.Просим разъяснить: сможет ли новый заказчик - застройщик принять к вычету НДС по сводной счет-фактуре, выставленной Обществом в его адрес с приложением копий всех документов.

При передачи функций, всех прав, материалов и документации, задолженности по договорам и т.д. по соглашению о перемене лиц в обязательствах или по договору о безвозмездной передачи имущественных прав предыдущий участник строительства не имеет право передать входные суммы НДС по сводному счету-фактуре. Такой возможности Глава 21 Налогового кодекса РФ не содержит.

Обоснование каждого из подходов представлена в файле ответа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в статье журнала «Учет в строительстве», которую Вы можете найти в закладке «Журналы»

Статья: Передача незавершенного объекта другому застройщику

<…>

Передача затрат

Ни налоговое, ни гражданское законодательство не содержит понятия «передача затрат». Однако из пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ «Свобода договора» следует, что стороны вправе заключить договор, предусматривающий передачу затрат и их компенсацию. На практике в ряде случаев применяется именно такая конструкция, которая является устоявшейся и не вызывает возражений контролирующих органов. Например, по договору инвестирования, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, инвестор финансирует строительство объекта недвижимости, а застройщик (в указанном законе он назван заказчиком) по окончании строительства передает инвестору построенный объект. В момент его передачи застройщик в учете делает проводку дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» кредит 08 (20), 19 на сумму фактически произведенных затрат. То есть отражает в учете передачу затрат, а не готового объекта с использованием счета реализации ( 90). Аналогичным образом застройщик поступает и при заключении договора участия в долевом строительстве.

Применение данного механизма может повлечь за собой риск, который заключается в том, что отношения сторон (застройщика 1 и застройщика 2), связанные с передачейзатрат и их компенсацией, будут квалифицированы как отношения по договору купли-продажи. Так, согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Будут или нет контролирующие и судебные органы квалифицировать отношения сторон по договору о замене застройщика, связанные с передачей и компенсацией затрат, как отношения по договору купли-продажи, сказать сложно. В частности, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Тем не менее Минфин России в письме от 23 марта 2012 г. № 03-07-10/06 пришел к выводу, что «денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщикав налоговую базу по НДС». Финансовое ведомство не рассматривает передачузастройщиком объекта долевого строительства дольщику как передачу товара по договору купли-продажи.

Следует отметить, что не во всех случаях застройщик 1 имеет возможность покрыть свои затраты на строительство, передавая результат этих затрат застройщику 2.

Например, если строительство объекта еще не начато (нет затрат на СМР), то отсутствует и вещественный результат от несения таких затрат, как в случае, скажем, с затратами, понесенными в целях получения права на заключение договора аренды или на аренду земельного участка.

Передача прав арендатора по договору аренды на основании договора о перемене лиц в обязательстве также возможна далеко не всегда.

В частности, арендодатель может настаивать на оформлении смены застройщикапутем расторжения договора аренды с застройщиком 1 и заключения договора сзастройщиком 2. Тогда получится, что возместить себе указанные затраты застройщик1 сможет только путем компенсации.

Если все же передача затрат по договору о замене застройщика в рассмотренном примере 1 будет квалифицирована контролирующими органами исходя из договора купли-продажи, то сумма, подлежащая получению застройщиком 1 в качестве компенсации, будет признана его выручкой по договору купли-продажи с соответствующей обязанностью по начислению НДС. Правда, при этом у застройщика1 возникнет право на вычет «входного» НДС, однако в связи с тем, что в отношении части затрат на строительство «входной» НДС отсутствует, сумма начисленного налога будет превышать сумму вычетов.

Вариант отношений между застройщиком 1 и застройщиком 2, основанный на положениях договора купли-продажи, лишен каких-либо налоговых рисков. Рассмотрим его на примере.

ПРИМЕР 2

Воспользуемся исходными данными примера 1.

В учете застройщика 1 отражены те же суммы затрат на строительство.

Но на их основе рассмотрим иную ситуацию.

Было решено передать застройщику 2 результат осуществления этих затрат путем заключения договора купли-продажи. Учитывая, что по договору купли-продажи предметом договора может быть только вещь (товар), стороны договорились о продаже следующих товаров:

– проектной документации с отметками о прохождении экспертизы обшей стоимостью 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.);

– объекта незавершенного капитального строительства стоимостью 3 659 180 руб. (в том числе НДС – 558 180 руб.).

Уточним, что перед продажей объекта незавершенного строительства застройщик 1 должен зарегистрировать на рассматриваемый незавершенный объект право собственности (ст. 130219 Гражданского кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Финансовый результат застройщика 1 составил 100 000 руб. (такой же, как и в примере 1), а НДС к уплате – 198 180 руб. (10 800 + 558 180 – 9000 – 1800 – 360 000). Тогда как НДС в примере 1 – 18 000 руб.

Увеличение суммы налога на добавленную стоимость, подлежащей уплате в бюджетзастройщиком 1, по сравнению с примером 1 связано с тем, что при реализации товара НДС начислялся со всей суммы реализации.

Из примера 2 видно, что с точки зрения налогообложения наиболее предпочтительным является вариант с компенсацией затрат (приведенный в примере 1), однако, как уже отмечалось, его применение сопряжено с рисками.

Перемена лиц в обязательстве

При замене застройщика зачастую осуществляется перевод прав и обязанностейзастройщика 1 на застройщика 2 по действующим договорам, связанным со строительством. Правомерность данных операций не вызывает сомнений, поскольку они основаны на нормах главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ. Остановимся подробнее на налоговых последствиях, в частности на вопросах начисления НДС при указанных операциях. Для этого рассмотрим отдельно такие хозяйственные операции, как перевод долга и уступка права требования.

Глава 21 Налогового кодекса РФ не предусматривает такого объекта налогообложения, как перевод долга, в связи с чем при переводе долга обязанности начислить НДС не возникает. Правда, если сумма возмещения отличается от суммы переводимой задолженности, то разница может быть квалифицирована как стоимость финансовой услуги, оказанной стороной, получившей выгоду от уступки. А раз это услуга, то и НДС с указанной разницы необходимо начислить.

Сложнее обстоит дело с уступкой права требования. Передача имущественных прав, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, признается объектом обложения НДС. Однако для случаев уступки имущественных прав, не указанных встатье 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база не определена. А значит, согласнопункту 1 статьи 17 Налогового кодекса РФ, налог в этих случаях не считается установленным. Аналогичный вывод подтверждается и арбитражной практикой (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 августа 2007 г. № А78-4501/06-С2-21/228-Ф02-4764/07, А78-4501/06-С2-21/228-Ф02-4765/07). › |

› | Статья 155 Налогового кодекса РФ устанавливает особенности определения налоговой базы припередаче имущественных прав. Налог считается установленным, в частности, когда определена налоговая база ( ст. 17 Налогового кодекса РФ).

Казалось бы, все строго по закону. Тем не менее Минфин России придерживается на этот счет иного мнения. В частности, в письмах от 17 февраля 2010 г. № 03-07-08/40от 16 сентября 2009 г. № 03-07-11/227 финансисты делают вывод о том, что в случаях, не указанных в статье 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ. А в нем установлено, что выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика от такой операции. Несмотря на то что в пункте 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ говорится о том, как определять выручку при исчислении налоговой базы, а не об определении налоговой базы, имеются судебные решения в поддержку приведенной позиции Минфина России. Но Президиум ВАС РФ впостановлении от 25 февраля 2010 г. № 13640/09 признал данный подход судов ошибочным.

Таким образом, при уступке права требования, рассмотренного в примере 1, финансисты требуют начислить налог на добавленную стоимость со всей стоимости уступленного права. По нормам Налогового кодекса РФ налог в указанном случае начисляться не должен. И если возникнет спор, то суды скорее всего поддержат налогоплательщика (учитывая приведенную позицию Президиума ВАС РФ).

Передача прав и обязанностей по долевым договорам

Необходимо руководствоваться положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ. Замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступает лицо, вкладывающее деньги в долевое строительство, – дольщик ( п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). При этом, согласно пункту 2 статьи 391 того же кодекса, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной госрегистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

Иными словами, для замены застройщика в договорах участия в долевом строительстве рекомендуется составить с каждым дольщиком трехстороннее соглашение о передаче функций застройщика новому застройщику по договору участия в долевом строительстве (между дольщиком, застройщиком 1 и застройщиком2) и зарегистрировать его в установленном порядке. › |

› | Не исключены и другие варианты оформления. Если по каким-либо причинам (в том числе из-за отказа дольщика) замена застройщика по договору участия в долевом строительстве не будет оформлена надлежащим образом, то стороной по договору останется застройщик 1.

Допустим, дольщик оплатил застройщику 1 цену договора участия в долевом строительстве в сумме 1 000 000 руб. и по соглашению застройщик 1 уплачиваетзастройщику 2 указанную сумму в качестве компенсации за принятые застройщиком 2 обязательства. На основании подписанного трехстороннего соглашения застройщику 1 надо сделать в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» (в разрезе аналитики по каждому договору долевого участия)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2»
– 1 000 000 руб. – переданы обязательства перед дольщиком.

Застройщик 2 в свою очередь отразит принятые обязательства проводкой:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик 1»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» (в разрезе аналитики по каждому договору долевого участия)
– 1 000 000 руб. – приняты обязательства перед дольщиком.

Важно запомнить
Для замены застройщика в договорах участия в долевом строительстве рекомендуется составить с каждым дольщиком трехстороннее соглашение опередаче функций прежнего застройщика новому застройщику по договору участия в долевом строительстве.

<…>

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 3, МАРТ 2014

С уважением,

Александр Ермаченко, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// www.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка