Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
2 марта 2015 27 просмотров

В оплату за поставки стройматериалов наша организация получила от покупателя-застройщика строящуюся квартиру (договор долевого участия в строительстве). Наша организация продала эту квартиру (строящуюся) физ.лицу по дог4722овору уступки права требования.Как отразить эти операции в бух. учете?

Если Вы будете продавать право требования на квартиру (уступка права требования), то у Вас возникнет доход (если сумма по договору уступки будет больше затрат на приобретение права требования). В таком случае с разницы нужно заплатить НДС. Выручку, уменьшенную на затраты по приобретению права требования нужно учесть в доходах при расчете налога на прибыль.

Порядок и пример отражения в учете приведен в рекомендациях № 4 и 5.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Заказчик расплатился жильем

<…>

Передача прав на квартиры

Имеющиеся имущественные права на квартиры подрядчик может уступить по договорам уступки права (требования). Цену уступки подрядчик определяет самостоятельно, исходя из различных условий и факторов: спроса на жилье, желания быстрее получить живые деньги и т. д. Если эта цена будет ниже той, по которой он получил права, то само по себе это не является чем-то незаконным.*

Операции по передаче имущественных прав на жилье облагаются НДС в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Налог исчисляется с суммы разницы между ценой уступки с учетом налога и стоимостью приобретения прав. Если этой разницы не возникло (получен убыток), то и базы для исчисления налога на добавленную стоимость нет. При этом, если при осуществлении контроля за правильностью цен налоговыми органами будет выявлено занижение цены по сравнению с рыночными ценами, то НДС и налог на прибыль будут пересчитаны исходя из рыночных.

Пример*

Застройщик (ЗАО «Стройдом») рассчитывается с подрядчиком (ООО «Рубикон») за выполненные им работы квартирами в строящемся доме согласно заключенному инвестиционному договору. Стоимость принятых застройщиком работ – 11 800 000 руб. (в том числе НДС – 1 800 000 руб.), себестоимость – 8 000 000 руб. Стороны провели зачет задолженности застройщика за выполненные работы в счет уплаты взноса за квартиру на 11 000 000 руб. Подрядчик передал имущественные права на квартиру другому лицу за 10 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» отразил операции следующим образом:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 11 800 000 руб. – отражена выручка;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
Кредит 68
– 1 800 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 20
– 8 000 000 руб. – списана себестоимость;

Дебет 58 Кредит 62
– 11 000 000 руб. – получено имущественное право подрядчика на квартиру;*

Дебет 62 Кредит 91
– 10 000 000 руб. – передано имущественное право третьему лицу;

Дебет 91 Кредит 58
– 11 000 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

Дебет 51 Кредит 62
– 10 000 000 руб. – получены деньги за уступку имущественного права;

Дебет 51 Кредит 62
– 800 000 руб. – получен остаток задолженности за выполненные работы.

<…>

Журнал «Учет в строительстве», № 8, август 2010

2. Рекомендация: Как цеденту оформить и отразить в бухучете уступку права требования

<…>

Бухучет*

Право требования, которое цедент передает цессионарию, является частью его имущественных прав и учитывается в составе активов. Поэтому в бухучете цедента уступку права требования отразите как его реализацию (выбытие) на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Выручка от продажи права требования признается прочим доходом (п. 7 и 16 ПБУ 9/99). Она принимается к учету в сумме, установленной договором об уступке права требования (п. 6 и 10.1 ПБУ 9/99). Выручку от передачи прав в бухучете отражайте по кредиту счета 91 в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», к которому организация вправе открыть отдельный субсчет «Расчеты по договору уступки права требования». При этом на дату подписания договора цессии в учете сделайте проводку:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1
– реализовано право требования по договору цессии.

При передаче имущественных прав у цедента может возникнуть обязанность начислить НДС, если сумма дохода от передачи требования превышает размер самого требования (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Подробнее об этом см. Как начислить НДС при реализации имущественных прав.

Стоимость права требования, по которой оно учитывается на балансе цедента, отразите в составе прочих расходов по дебету счета 91 (п. 6 и 14.1 ПБУ 10/99). При этом на дату подписания договора цессии в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 62 (76, 58)
– списана с баланса стоимость реализованного права требования по договору цессии.

При поступлении оплаты от цессионария по договору уступки права требования сделайте проводку:

Дебет 51 (50) Кредит 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»
– получена оплата от цессионария по договору цессии.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 76, 91).

<…>

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

3. Ситуация: как оформить счет-фактуру при реализации имущественного права. Организация, являющаяся участником долевого жилищного строительства, переуступила право требования на строящуюся квартиру физическому лицу

Начисляйте НДС и составляйте счет-фактуру в том же порядке, что и при реализации имущественных прав организациям. Статья 169 Налогового кодекса РФ не предусматривает каких-либо особенностей оформления счетов-фактур при переуступке прав требований физическим лицам.*

Строки 1–2б, 5–7 счета-фактуры заполняйте в общем порядке.

В строках 3–4 проставьте прочерки (подп. «е» и «ж» п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 1 укажите наименование имущественного права (например, «Уступка права требования на квартиру») (подп. «а» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графах 2–4 проставьте прочерки (подп. «б», «в», «г» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 5 нужно указать разницу между стоимостью, по которой организация продает имущественное право на квартиру, и суммой расходов на его приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ, подп. «д» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 6 напишите «Без акциза» (подп. «е» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

Согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, передача имущественных прав на квартиру облагается НДС по расчетной ставке 18/118. Эту ставку укажите в графе 7 (подп. «ж» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

Посчитайте сумму налога, предъявляемую покупателю, исходя из стоимости имущественного права с учетом налога (графа 5) и расчетной ставки 18/118 (графа 7). Полученную сумму укажите в графе 8 (п. 3 ст. 155 НК РФ, подп. «з» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

В графе 9 укажите стоимость имущественного права.

В графах 10–11 проставьте прочерки.

Пример заполнения счета-фактуры при переуступке прав требования физическому лицу организацией, являющейся участником долевого строительства квартиры*

ООО «Торговая фирма "Гермес"» является участником долевого строительства квартиры. Сумма, уплаченная «Гермесом» за строящуюся квартиру, составила 3 000 000 руб. В сентябре текущего года «Гермес» уступил право требования на квартиру Петрову А.С. за 3 300 000 руб.

Бухгалтер «Гермеса» рассчитал сумму налога следующим образом:

(3 300 000 руб. – 3 000 000 руб.) ? 18/118 = 45 763 руб.

Договор об уступке права требования был зарегистрирован в ноябре. Поэтому бухгалтер «Гермеса» выставил Петрову счет-фактуру и начислил НДС к уплате в IV квартале.

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

4.Рекомендация: Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации имущественных прав

<…>

Доходы и расходы от реализации

Доходом от реализации имущественных прав признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При реализации имущественных прав (долей, паев) выручку от реализации можно уменьшить на следующие расходы:*

  • стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев);
  • расходы, связанные с приобретением и реализацией имущественных прав (долей, паев) (например, при продаже доли в уставном капитале в расходы можно включить стоимость пересылки извещений о продаже доли).

Такой перечень расходов установлен подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев) с учетом расходов на их реализацию превышает полученную выручку, разница признается убытком, который организация может учесть при расчете налога на прибыль (подп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).

<…>

Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации имущественного права, полученного соинвестором по договору долевого участия в строительстве. Имущественное право реализуется с убытком. Организация применяет общую систему налогообложения и рассчитывает налог на прибыль методом начисления*

ООО «Альфа» является участником договора долевого строительства жилого дома. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, стоимость доли составляет 1 701 963 руб. В декабре 2013 года «Альфа» (первоначальный кредитор) заключила договор уступки своего имущественного права физическому лицу за 1 250 000 руб. В этом же месяце организация получила оплату от покупателя. Договор уступки и акт приема-передачи имущественного права были переданы на госрегистрацию в апреле 2014 года. В этом же месяце сделка прошла госрегистрацию.

В бухучете уступка имущественного права отражается как продажа прочих активов организации. Поступления и затраты, связанные с этой операцией, отражаются в составе прочих доходов и расходов (п. 7, 10.1 ПБУ 9/99, п. 11, 14.1 ПБУ 10/99). Договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит госрегистрации (ст. 17 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). До регистрации такой договор не считается вступившим в силу (ч. 3 ст. 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Из этого следует, что доходы и расходы, связанные с уступкой права требования, отражаются в бухучете на дату регистрации договора. До регистрации имущественное право не считается переданным, а денежные средства, поступившие от покупателя, числятся в учете как полученная предоплата.

В налоговом учете доходы от уступки права требования отражаются в составе выручки от реализации (подп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Датой признания таких доходов является дата передачи имущественного права (п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ). По мнению Минфина России, доходы от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации, признаются после подписания акта приема-передачи и представления документов на госрегистрацию. На эту же дату признаются и расходы, связанные с уступкой права требования (п. 1 ст. 272 НК РФ).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с реализацией первичного права требования, отражены следующим образом.

В декабре 2013 года:

Дебет 51 Кредит 76
– 1 250 000 руб. – получены денежные средства от покупателя имущественного права.

В апреле 2014 года:

Дебет 76 Кредит 91-1
– 1 250 000 руб. – отражена реализация имущественного права;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 1 701 963 руб. – списана стоимость реализованного имущественного права.

В апреле 2014 года в налоговую базу по налогу на прибыль бухгалтер «Альфы» включил:
– в состав доходов – выручку от реализации имущественного права в размере 1 250 000 руб.;
– в состав расходов – стоимость реализованного права в размере 1 701 963 руб.
Сумма убытка, признаваемого при расчете налога на прибыль в соответствии с подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, составила 451 963 руб. (1 701 963 руб. – 1 250 000 руб.).

Поскольку первичное право требования было реализовано с убытком, НДС по такой операции не начисляется (п. 3 ст. 155 НК РФ, п. 4 ст. 155 НК РФ).*

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

5. Рекомендация: Как начислить НДС при реализации имущественных прав

<…>

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).*

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение*

ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2013 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2014 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.*

<…>

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка