Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
4 марта 2015 16 просмотров

Ситуация следующая. По договору на долевое участие в строительстве ООО приобретает долю под нежилое (офис). Стоимость по договору определена в сумме 5686100,00 рублей. ООО приняло решение о продаже нежилого здания, но дороже за 5 900 000. Какие проводки бухгалтер должен сделать в БУ И НУ, какие начислить налоги?Спасибо!

Если организация дождалась окончания строительства и получение помещение от застройщика по акту приема-передачи, то в учете операция отражается следующим образом:
Дебет 76 Кредит 51
– 5 686 100 руб. – переданы инвестиционные средства на строительство объекта;
Дебет 08 Кредит 76
– 5 686 100 руб. – получено помещение от застройщика по акту приема-передачи;
Дебет 08 Кредит 60
– учтено вознаграждение застройщика за реализацию его услуг;
Дебет 43 Кредит 08
– здание отнесено к готовой продукции, предназначенной для реализации;

Дебет 62 Кредит 90-1
– 5 900 000 руб. отражены выручка от реализации актива;
Дебет 90-2 Кредит 68 «Расчеты по НДС»
– 900 000 руб. – исчислен НДС с реализации;
Дебет 90-3 Кредит 43
– 5 686 100 руб. – списана себестоимость строительства объекта.


В налоговом учете выручка от реализации объекта отражается в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). Указанная сумма выручки уменьшается на сумму расходов, связанных со строительством объекта (ст. 268 НК РФ). С выручки от реализации построенного объекта НДС исчисляется в общеустановленном порядке по ставке 18 процентов на дату приема-передачи объекта покупателю (ст. 146 НК РФ).

Однако, общество может реализовать право требования к застройщику будущей постройки объекта недвижимости – имущественное право требования. Здесь порядок отражения операций принимает совсем другой оборот.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты первоначальным кредитором цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Данная сделка должна быть совершена с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства

Договор об уступке права требования должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации договора участия в долевом строительстве (п. п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Договор об уступке права требования считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В учете такая уступка отражается следующим образом:
Дебет 76 «Застройщик» Кредит 51
– 5 686 100 руб. – переданы инвестиционные средства на строительство объекта;

Дебет 76 «Покупатель» Кредит 91-1
– 5 900 000 руб. – реализовано право требования;

Дебет 91-2 Кредит 68 «Расчеты по НДС»
– 32 628,81 руб. (5 900 000 руб. – 5 686 100 руб.) ? 18/118 – исчислен НДС с реализации;
Дебет 91-2 Кредит 76 «Застройщик»

– 5 686 100 руб. – списано право требования.

При передаче имущественных прав на помещенияе налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки имущественного права на дату приема-передачи покупателем (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Налоговую базу при реализации (уступке) права требования (цессии) определяйте отдельно (подп. 2.1 п.1 ст. 268, п. 2 ст. 274, ст. 279 НК РФ, раздел VIII Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600). Она равна разнице между ценой реализации и ценой, уплаченной застройщику.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Ситуация: Как начислять НДС при реализации имущественных прав на нежилые помещения

НДС начисляйте в том же порядке, что и при реализации имущественных прав на жилые помещения. То есть с разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Особый порядок определения налоговой базы при реализации имущественных прав на нежилые помещения законодательством не установлен. Вместе с тем, имущественные права на нежилые помещения и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, относятся к одному виду объектов гражданских прав. Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений. Таким образом, налоговую базу при реализации имущественных прав на нежилые помещения нужно определять так же, как и при реализации прав на жилые помещения, то есть как разницу между ценой реализации и ценой приобретения прав.*

Аналогичные разъяснения содержатся в согласованном с финансовым ведомством письме ФНС России от 27 июня 2014 г. № ГД-4-3/12291.

Следует отметить, что выводы, изложенные в этом письме, основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09. Раньше контролирующие ведомства занимали другую позицию. Они считали, что в рассматриваемой ситуации начислять НДС нужно в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ. То есть не с разницы между ценой продажи и ценой приобретения, а со всей стоимости передаваемых прав (письма Минфина России от 7 февраля 2013 г. № 03-07-11/2927ФНС России от 8 февраля 2011 г. № КЕ-4-3/1907).

Теперь эти разъяснения утратили актуальность. Признавая бесперспективность судебных разбирательств в ситуациях, когда ВАС РФ четко обозначил свою позицию, Минфин России в письме от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 порекомендовал налоговым инспекциям не доводить дело до суда. К рекомендациям финансового ведомства присоединилась и ФНС России (письмо от 26 ноября 2013 г. № ГД-4-3/21097). Этими обстоятельствами и объясняется смена официальной позиции по данной проблеме.

Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка