Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В трудовых книжках можете не ставить печати

Подписка
Срочно заберите все!
№24
28 января 2015 19 просмотров

В 2014 году одним физлицом было продано несколько объектов недвижимости (дома), которыми он владел менее 3х лет, в данном случае вычет при продаже в сумме 1 млн руб. он может получить с каждого объекта или же вычет предоставляется только в сумме 1 млн в год и его можно заявить только по одной из сделок? В различных письмах Минфина указывается неоднократная возможность использования, но никто точно не указывает на счет периода, нас интересует если несколько сделок проходят в течении одного года.

2. Если несколько сделок по продаже недвижимости совершено в течение 1 года, то можно к одному из объектов применить вычет в сумме 1 млн. рублей (пп.1 п.1 статьи 220 НК РФ), а по остальным - вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение соответствующих объектов (пп.3 п.1 статьи 220 НК РФ) и вычет в размере не более 250 000 рублей, предусмотренный пп. 1 п.1 статьи 220 НК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет

Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.). Подробнее об этом см. таблицу.

Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.*

Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.

Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.

Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Главбух советует: если в течение года человек продал два объекта недвижимости, выгодно по одному объекту заявить имущественный вычет, а по другому уменьшить доходы от продажи на расходы на приобретение.

Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 сентября 2013 г. № 03-04-05/39795, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873.

При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261, от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164.

Пример расчета вычета по НДФЛ по доходам от продажи имущества

В текущем году А.В. Львов (резидент России) продал несколько объектов имущества, находившихся у него в собственности менее трех лет:

  • квартиру – доход составил 1 000 000 руб.;
  • жилой дом – доход составил 2 000 000 руб.;
  • два автомобиля – доход составил 600 000 руб.

Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб. Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет.

В декларации по НДФЛ за год Львов отразил полученные доходы и указал:

  • сумму имущественного налогового вычета по доходам от продажи жилого дома – 1 000 000 руб.;
  • сумму документально подтвержденных расходов по доходам от продажи квартиры – 800 000 руб.;
  • сумму имущественного налогового вычета по автомобилям – 250 000 руб.

Налогооблагаемый доход составил:

  • по продаже дома и квартиры – 1 200 000 руб. (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб. – 800 000 руб.);
  • по продаже автомобилей – 350 000 руб. (600 000 руб. – 250 000 руб.).

Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.).

Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.).

Налоговая база, с которой Львов должен заплатить НДФЛ по всем сделкам продажи имущества, равна 550 000 руб. (3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.).*

Ситуация: в каком размере можно получить имущественный вычет при продаже жилого дома. Человек приобрел не завершенный строительством дом, после окончания строительства (через несколько лет) гражданин получил право собственности на жилой дом и сразу продал его

Если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

При продаже объектов недвижимости человек вправе получить имущественные налоговые вычеты. Размер вычетов зависит от категории объекта и срока, в течение которого он находился в собственности человека (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если объект недвижимости – жилое помещение, которое находилось в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб.

Если объект недвижимости – нежилое помещение, в том числе недостроенный дом, который находился в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 250 000 руб.

Такие условия предоставления имущественных вычетов следуют из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждены письмом Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611).

Независимо от категории при продаже имущества, которое находилось в собственности три года и более, платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Срок нахождения в собственности объекта недвижимости следует считать начиная со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Дата получения права собственности на нежилое здание в данном случае значения не имеет.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

<…>

Валентина Акимова,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка