Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
9 февраля 2015 9 просмотров

Организация выкупила квартиры в жилом доме.Далее организация снесла дом и продала зем. участки. Вопрос: Можем ли мы учесть в налоговом учете стоимость квартир в расходах при продаже земли? (иных затрат не производилось)

При экономической обоснованности данные расходы, а именно расходы по выкупу квартир можно будет учесть только при дальнейшей реализации земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).


Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1.Статья:Продажа земельного участка

<…>

Доходы от продажи земельного участка могут быть уменьшены на цену его приобретения и на сумму расходов, связанных со сделкой ( п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка, в частности, договор купли-продажи земельного участка, акт его приемки-передачи.*

<…>

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ», № 7, АПРЕЛЬ 2009

2.Статья:Компенсации за снос строений: налогообложение

<…>

Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода. Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.*

При этом следует иметь в виду, что выкупленное здание не становится объектом основных средств. Даже несмотря на то, что на него на какое-то время оформляется право собственности. Ведь в соответствии с пунктом 1статьи 257 Налогового кодекса РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда.

<…>

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 9, СЕНТЯБРЬ 2008

3.Статья:Какие расходы компаниям удаетсяучесть в случае приобретенияаварийного объекта недвижимости

Е.Н. Деева, ведущий аудитор

Большинство расходов, связанных с приобретением и сносом ветхого здания, Минфин России рекомендует включать в первоначальную стоимость возводимого на его месте объекта. При этом затраты на исключение аварийного здания из Единого реестра недвижимости, по мнению финансистов, компания вправе учесть единовременно*

Некоторые организации стремятся приобрести земельный участок, даже если на нем находится ветхая недвижимость в аварийном состоянии. В финансовом плане это зачастую выгодно, поскольку предыдущие собственники, как правило, реализуют такие объекты, имеющие выгодное месторасположение, по сниженным ценам с целью получить хоть какой-то доход. Новые собственники ликвидируют старые постройки и возводят на земельном участке новые здания. Как вариант — организация проводит ремонтно-восстановительные работы (оснащает помещение современной системой энергоснабжения, кондиционирования, оборудует здание лифтом, cооружает подземную парковку) и эксплуатирует здание по новому назначению.

В таких ситуациях компании сталкиваются с проблемой квалификации в налоговом учете объекта, находящего на приобретенном земельном участке. Поскольку, с одной стороны, ветхая недвижимость мешает компании и первоначальная цель ее приобретения — это снос. С другой стороны, ликвидацию ненужного объекта нельзя рассматривать в отрыве от стремленияорганизации получить экономический эффект в будущем.

Кроме того, неясно, как учитывать затраты на приобретение и снос аварийного объекта — в составе первоначальной стоимости возведенного на его месте здания или в качестве отдельного вида расходов. Практика показывает, что мнение контролеров, Минфина России и судов зачастую расходятся.

<…>

Снос ветхого объекта безопаснее подтвердить заключением комиссии, созданной в компании*

Аварийный объект изначально непригоден к использованию в предпринимательской деятельности. В связи с чем учитывать такой объект в составе основных средств компании рискованно. По мнению автора, такое имущество в бухгалтерском учете целесообразнее отнести к ТМЦ или учесть в составе незавершенного строительства.

По правилам пункта 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н) для определения целесообразности (пригодности) дальнейшего использования объекта ОС, возможности и эффективности его восстановления, а также для оформления документации при выбытии такого объекта компания создает специальную комиссию.

Таким образом, в случае если компания решит ликвидировать аварийную постройку, ей безопаснее собрать соответствующую комиссию, включив в нее, помимо директора и главного бухгалтера, технических специалистов (прорабов и подрядчиков), также и независимых оценщиков. Заключение такой комиссии будет дополнительно подтверждать экономическую и практическую целесообразность именно сноса ветхого строения, а не его восстановительных работ

По мнению Минфина России, затраты на приобретение и снос аварийного здания формируют первоначальную стоимость построенного на его месте объекта недвижимости

На практике нет единого мнения о том, как учитывать стоимость услуг по сносу ветхого здания — списывать единовременно в расходы или относить на увеличение первоначальной стоимости вновь построенного объекта недвижимости с последующим начислением амортизации.

В первоначальную стоимость объекта, построенного на месте снесенного ветхого здания, организация вправе включить компенсацию стоимости строений и насаждений, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства

Минфин России придерживается второго мнения (письма от 07.03.13 № 03-03-06/1/6914 и от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418). Так, в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н) первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Кроме того, финансовое ведомство обращает внимание, что в соответствии с пунктом 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (утв. постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1):*

«<…> В сметную стоимость строительства включаются затраты на подготовку территории строительства, в том числе освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п. Таким образом, затраты по сносу зданий, расположенных на приобретаемом земельном участке, формируют первоначальную стоимость вновь создаваемого объекта капитального строительства на указанном земельном участке».

<…>

ЖУРНАЛ «РОССИЙСКИЙ НАЛОГОВЫЙ КУРЬЕР», № 13-14, ИЮЛЬ 2013

4.Рекомендация: Какие расходы при расчете налога на прибыль признаются экономически обоснованными


Одним из условий признания расходов при расчете налога на прибыль является их экономическая обоснованность (п. 1 ст. 252 НК РФ). Расходы, которые не соответствуют этому критерию, при расчете налога на прибыль учесть нельзя.*

Ситуация: как при расчете налога на прибыль применить термин «экономически оправданные расходы»

Степень экономической оправданности расходов организация оценивает самостоятельно. Ни одна из отраслей права не содержит определения этого термина.

Раньше расшифровку данного понятия давал пункт 5 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ, утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729. В нем было указано, что под «экономически оправданными расходами следует понимать затраты, обусловленные целями получения доходов, удовлетворяющие принципу рациональности и обусловленные обычаями делового оборота». Однако приказом ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173данные рекомендации были отменены.

Таким образом, на сегодняшний момент понятие «экономическая оправданность» является оценочным. Анализ судебной практики позволяет выделить следующие критерии экономической обоснованности расходов:*
– наличие прямой взаимосвязи расходов с предпринимательской деятельностью (см., например, постановления ФАС Московского округа от 30 мая 2013 г. № А40-79395/12-90-422 и от 4 сентября 2012 г. № А40-9474/12-140-44);
– направленность понесенных затрат на получение дохода, которая определяется результатом всей хозяйственной деятельности организации, а не получением дохода в конкретном налоговом периоде (определения ВАС РФ от 19 января 2009 г. № 17071/08,Конституционного суда РФ от 4 июня 2007 г. № 320-О-П, постановления ФАС Московского округа от 11 сентября 2013 г. № А40-115264/12-90-585Восточно-Сибирского округа от 25 февраля 2013 г. № А78-5170/201Центрального округа от 24 сентября 2012 г. № А14-10351/2011);
– связь расходов с обязанностями организации, условиями договора или положениями закона (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 9 апреля 2013 г. № А35-7128/2012Северо-Кавказского округа от 25 июля 2012 г. № А53-11418/2011);
– соответствие цен рыночному уровню (см., например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2013 г. № А33-16624/2012Волго-Вятского округа от 18 марта 2011 г. № А82-8294/2008).

ФНС России предложила свои критерии оценки экономической обоснованности расходов при расчете налога на прибыль. Они изложены в письме ФНС России от 27 апреля 2007 г. № ММ-6-02/356 для внутреннего пользования, положения которого налоговые инспекции будут использовать в работе.

Во-первых, при расчете налога на прибыль можно признать любые обоснованные расходы. А не только те, которые прямо названы в главе 25 Налогового кодекса РФ. Связано это с тем, что перечень расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль, является открытым (подп. 49 п. 1 ст. 264подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).*

Во-вторых, расходы признаются обоснованными, если они связаны с деятельностью, направленной на получение дохода (письма Минфина России от 5 сентября 2012 г. № 03-03-06/4/96от 21 апреля 2010 г. № 03-03-06/1/279). Такая направленность не означает, что от осуществления расходов организация должна обязательно получить прибыль. Может быть получен и убыток. При этом убыточность должна оцениваться не по отдельной операции, а в целом по конкретному виду деятельности организации. Например, разовые продажи товаров по ценам ниже закупочных не свидетельствуют об отсутствии экономической обоснованности затрат. Если же организация ведет торговлю в убыток на систематической основе, в связи с чем этот вид деятельности нерентабелен, то расходы на приобретение товаров могут быть признаны экономически необоснованными.

Обоснованность расходов, которые не связаны с конкретным видом деятельности, должна оцениваться исходя из экономического эффекта от их совершения. Например, при определении обоснованности расходов по управлению организацией налоговая инспекция проанализирует, изменились ли экономические показатели организации. Если после заключения введения внешнего управления эти показатели ухудшились, то это будет основанием проверки цели осуществления данных расходов.

В-третьих, расходы являются необоснованными, если они были совершены с единственной целью – сэкономить налог на прибыль. То есть не должны учитываться при расчете налога на прибыль расходы, которые были направлены не на получение дохода, а на получение необоснованной налоговой выгоды в виде сэкономленного налога на прибыль. Критерии признания налоговой выгоды необоснованной определены в постановлении Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53.

<…>

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

s/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка