Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как бухгалтеру ужиться с любым начальником

Подписка
Срочно заберите все!
№24
11 февраля 2015 79 просмотров

Физическое лицо продает земельный участок, который находился у него в собственностиболее 3-х лет. (Акт на право собственности был оформлен в 2009 году).По договору долевого участия в строительстве на этом участке уже второй год идет стройка. Покупателем земельного участка является предприятие, которое является застройщиком на донном земельном участке.При продажа земельного участка возникает ли у физического лица НДФЛ? Могут ли вменить физическому лицу предпринимательскую деятельность при продаже земли?

Вменить предпринимательскую деятельность в связи с единственной сделкой купли-продажи имущества также невозможно, так как предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли

от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст. 2 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.).

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.*

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

<…>

Ситуация: нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи имущества, которое человек приобрел, будучи предпринимателем, а продавал, когда уже прекратил предпринимательскую деятельность

Да, нужно, причем независимо от срока владения таким имуществом. При этом воспользоваться имущественным вычетом не удастся.

Человек владел имуществом более трех лет.

По общему правилу доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более трех лет, НДФЛ не облагаются (абз. 1 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые при реализации имущества, которое используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности (абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А раз так, в рассматриваемой ситуации человек обязан заплатить НДФЛ.*

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060 и от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365.

<…>

Как определить трехлетний срок

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности у резидента более трех лет непрерывно. Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2012 года и будет продано 20 июля 2015 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).*

Отсчитывайте трехлетний срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.*

Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:

Право собственности на объект получено День, с которого отсчитывается трехлетний срок владения Официальная позиция
При объединении нескольких объектов в один Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (объединенный) объект Письмо Минфина России от 10 апреля 2014 г. № 03-04-05/16457
При разделе одного объекта на несколько (например, раздел земельного участка) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект Письмо Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 20 февраля 2014 г. № БС-4-11/2957 (документ размещен на официальном сайте ведомства в разделе «Разъяснения, обязательные для применения»)
При выделении объекта из общей долевой собственности (т. е. выдел доли в натуре) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (выделенный) объект Письма Минфина России от 21 февраля 2014 г. № 03-04-05/7487, от 5 сентября 2013 г. № 03-04-05/36685
В результате перевода жилья в состав нежилых помещений

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилое помещение.

Однако если запись в ЕГРП с правом собственности на жилое помещение погашена, а взамен нее сделана новая запись (на нежилое помещение) и получено новое свидетельство о регистрации, трехлетний срок нужно отсчитывать с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на нежилое помещение

Письма Минфина России от 28 октября 2013 г. № 03-04-05/45695 и от 26 августа 2011 г. № 03-04-05/7-607
В порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая площадь) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного Письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695
В наследство (не от супруга) День смерти наследодателя Статья 1114, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, письма Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801, от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303, от 26 марта 2013 г. № 03-04-05/5-291
В наследство от супруга. Унаследованный объект приобретен в течение брака и был зарегистрирован на супруга Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его приобретении умершим супругом. Момент выдачи свидетельства в связи с изменением состава собственников или смерти наследодателя значения не имеют Письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326
В судебном порядке Дата вступления в силу решения суда Письма Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983, ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067
По договору с жилищно-строительным кооперативом Дата, когда выполнены два условия одновременно: полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры Письмо Минфина России от 30 декабря 2014 г. № 03-04-05/68492

<…>

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Статьи по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка