Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин сообщил, кого накажут за ошибки в декларациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
16 февраля 2015 17 просмотров

Подскажите пожалуйста как быть в следующей ситуации:мы как застройщик привлекаем денежные средства участников долевого строительства жилого дома до договора долевого участия, соответственно. Полученные денежные средства расходуются не всегда только на строительство этого жилого дома, но в частности также на: уплату процентов по ранее привлекавшимся кредитам, возврат самих кредитов, оплату СМР по другим объектам компании (не жилье). Нужно ли денежные средства израсходованные на цели отличные от строительства жилого дома признать в доходах по налогу на прибыль?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:*

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

<…>

Доходы

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от долевого взноса;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.*

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

  • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.*

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
– отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.

Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:

Общая себестоимость квартир дольщиков = Себестоимость всего жилого дома ? Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир жилого дома


Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.

Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: строительство подрядным способом

Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:

<…>

Ситуация: может ли застройщик определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по жилому дому, а не в отдельности по каждому дольщику

Да, может.

В ходе долевого строительства у застройщика часто возникает следующая ситуация. При передаче квартир одним дольщикам возникает экономия, а при передаче другим дольщикам – перерасход (убыток).

Однако по смыслу нормы части 1 статьи 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ можно сделать следующий вывод. Застройщик вправе использовать средства дольщиков для строительства всего жилого дома в целом. А значит, экономию или перерасход денежных средств при строительстве квартир по договорам участия в долевом строительстве можно определять по жилому дому в целом.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63, от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554.

В ряде случаев при проверках инспекторы выступали против отнесения убытков, полученных по одному объекту долевого строительства, для уменьшения прибыли по другим. Налоговые инспекторы настаивали на том, что прибыль (убыток) необходимо определять по каждой квартире. При этом убыток учитывать в составе внереализационных расходов при расчете налога на прибыль нельзя, поскольку пункт 2 статьи 265 Налогового кодекса РФ содержит закрытый перечень, в котором убытки от строительства не предусмотрены. Однако арбитражные суды придерживаются позиции, высказанной Минфином России (см. определения ВАС РФ от 18 августа 2008 г. № 10337/08, от 23 мая 2008 г. № 4609/08, постановления ФАС Поволжского округа от 30 мая 2008 г. № А12-12669/07 и Волго-Вятского округа от 15 октября 2008 г. № А38-1907/2007-12-110(12/3-2008)).

<…>

ОСНО: строительство собственными силами

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Подробнее об этом см. Какие операции облагаются НДС. При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке.

Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

<…>

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Статья: Особенности налогообложения операций в рамках долевого строительства со стороны застройщика

<…>

Сопутствующие расходы застройщик учитывает в зависимости от того, возмещаются они дольщиками или произведены за счет сумм, полученных на оплату собственных услуг

Минфин России в письме от 12.01.10 № 03-03-06/1/2 напомнил, что цена договора участия в долевом строительстве может включать средства на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства, а также суммы на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Если сопутствующие строительству расходы произведены за счет средств, полученных застройщиком в счет оказания услуг, а не в качестве целевых поступлений, то такие расходы он вправе учесть при налогообложении прибыли

В частности, к возмещаемым затратам застройщика можно отнести расходы на приобретение и оформление права собственности или права аренды (субаренды) на земельные участки, на которых осуществляется такое строительство (ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Следовательно, если инвестиционный договор предусматривает компенсацию расходов по приобретению земельного участка, занятого объектом строительства, спорные суммы не учитываются при налогообложении прибыли застройщика (письма Минфина России от 21.12.11 № 03-03-06/1/837 и от 15.08.11 № 03-03-06/1/483).

Полученные от участников долевого строительства суммы оплаты услуг застройщик вправе расходовать по своему усмотрению. В частности, на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов, выплату заработной платы сотрудникам, компенсацию дополнительных обременений, непосредственно не связанных со строительством (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий). Причем такие расходы застройщик вправе учесть при налогообложении. Так, в письме от 24.09.08 № 03-03-06/1/541 Минфин России отметил, что расходы в виде процентов по кредиту, полученному застройщиком для строительства объектов с долевым участием, уменьшают налогооблагаемую прибыль застройщика и не включаются в первоначальную стоимость объекта строительства*

ЖУРНАЛ «РОССИЙСКИЙ НАЛОГОВЫЙ КУРЬЕР» № 5, МАРТ 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка