Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сколько НДФЛ теперь удерживать с работника — новые примеры от ФНС

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 февраля 2015 6 просмотров

Иванов взял в аренду у местной администрации земельный участок на 3 года. Через 1 год Иванов уступает право аренды Петрову за 900000-00 руб. Иванов пишет расписку на эту сумму. Петров переводит этот земельный участок в собственность и продает. Так как имущество в собственности было менее 3 лет то он должен задекларировать свой доход и отчитаться перед налоговой инспекцией. Может ли Петров использовать расписку от Иванова как подтвержденный расход при приобретении, чтобы уменьшить свой доход. Налоговым вычетом в размере 1000000-00 руб воспользоваться он не хочет

В данном случае необходимо доказать, что без приобретения права на аренду земельный участок в собственности оказаться бы не мог.

Документальное подтверждение: договор с Ивановым об уступке права аренды (где перечислены все права арендатора, в т. ч. потенциальная возможность перевода земли в собственность), расписка в получении денег с указанием паспортных данных Иванова, договор аренды с местной администрацией (в котором оговорено право на перевод земли в собственность). На случай спора с налоговой - выдержка из законодательства (например, подтверждающая первоочередное или даже исключительное право арендатора земельного участка на приобретение его в собственность).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Налоговый кодекс РФ

<…>

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

<…>

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1000000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250000 рублей;

С 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ подпункт 1 пункта 2 настоящей статьи будет изложен в новой редакции.

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.*

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;

<…>

2. Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.).

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.*

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к фактическим расходам на приобретение квартир, комнат и долей в них относятся те, что поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
  • на приобретение самого жилищного объекта.

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616, ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.*

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

Ситуация: можно ли доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы по ее страхованию и оценке. Расходы осуществлены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки

Нет, нельзя.

Доходы от продажи квартиры можно уменьшить лишь на те расходы, которые связаны с ее приобретением. Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

По мнению же контролирующих ведомств, расходы по страхованию и оценке недвижимости не связаны с приобретением квартиры. Хоть они и были оплачены по требованию банка с целью заключения договора ипотеки. Такой вывод представители Минфина России сделали в отношении затрат на страхование имущества в письме от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569. И несмотря на то что в этом письме ведомство дает разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

На предмет услуг оценщика и дополнительных видов страхования (личного и титульного) ведомство письменных разъяснений не давало. Однако исходя из позиции, изложенной в письме Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569, и частных разъяснений специалистов контролирующих ведомств оплату услуг оценщика и страховых организаций отнести к расходам, связанным с приобретением имущества, также нельзя.

Несмотря на то что в законодательстве нет конкретного списка расходов или критериев, по которым такие расходы можно было бы отнести к связанным с приобретением квартиры, безопаснее все же руководствоваться разъяснениями Минфина России.

Также не имеет значения и то, что потратиться на страховку и оценку имущества пришлось, чтобы исполнить требование договора. Действительно, имущество, которое человек приобретает и передает в залог по договору ипотеки, должно быть оценено и застраховано. Такие требования установлены пунктами 1 и 3 статьи 9, подпунктом 9 пункта 1 статьи 14 и статьей 31 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Кроме того, в качестве условия заключения договора ипотеки банк может дополнительно, помимо страхования имущества, обязать человека застраховаться и от других рисков. Например, застраховать жизнь, здоровье и риск потери трудоспособности (личное страхование), а также риск утраты права собственности на заложенную недвижимость (титульное страхование). На практике все расходы по страхованию почти всегда оплачивает заемщик.

Тем не менее доходы от продажи квартиры нельзя уменьшить на расходы по страхованию и оценке независимо от того, что они оплачены по требованию банка с целью заключить договор ипотеки.

Ситуация: как при продаже квартиры определить сумму расходов на ее приобретение. Продаваемая квартира была получена в порядке компенсации-возмещения за квартиру в снесенном доме

Сумму расходов определяйте исходя из договора купли-продажи квартиры в снесенном доме.

По общему правилу доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с его приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для случаев продажи квартир, полученных в порядке компенсации-возмещения, исключений или специальных норм налоговое законодательство не предусматривает.

При продаже квартиры, полученной в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме, человек вправе уменьшить доходы от ее продажи на расходы по приобретению жилой площади в снесенном доме. Подтвердить такие расходы можно договором купли-продажи старой квартиры.

Когда новую квартиру предоставили по договору мены, в расходы можно взять стоимость старой квартиры, прописанную в этом договоре. А если она в договоре не указана, в расчет возьмите рыночную стоимость.

Такие разъяснения даны в письмах Минфина России от 14 марта 2013 г. № 03-04-07/7757, от 1 октября 2014 г. № 03-04-05/49104.

Вместе с тем налоговое ведомство придерживается иной позиции. Стоимость квартиры нужно определять исходя из условий договора с властями о ее передаче. В частности, если в договоре указано, что квартира передана по стоимости согласно справке БТИ, и нет условия о доплате (т. е. старая и новая квартиры равноценны), то для целей НДФЛ сумма расходов будет равна стоимости квартиры по оценке БТИ (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695).

<…>

Ольга Краснова

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

С уважением, Наталья Колосова,

Ваш персональный эксперт.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// vip.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка