Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24
3 марта 2015 49 просмотров

Офисные помещения (в составе жилого дома) строятся на продажу

Для предъявления НДС, по операциям, подлежащим налогообложению Вам необходимо организовать раздельный учет сумм налога. При распределении входного налога рассчитайте: долю не облагаемых НДС операций в общем объеме операций организации; сумму НДС, не принимаемую к вычету; сумму НДС к вычету. При расчете доли операций, не облагаемых НДС: учитывайте именно стоимость выполненных работ. Особенности определения налоговой базы по отдельным операциям на расчет пропорции не влияют и не учитывайте прочие доходы, не связанные с реализацией товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав). Например, полученные дивиденды и проценты по банковским вкладам. Об этом сказано в письме Минфина России от 11 ноября 2009 г. № 03-07-11/295. Распределение входного налога при раздельном учете облагаемых и не облагаемых НДС операций можно отразить в справке-расчете, составленной в произвольной форме.

Т.е. Вы не должны применять расчетную ставку, а НДС, подлежащий вычеты выделить из общей суммы НДС, уплаченной поставщикам (подрядчикам) при строительстве объекта.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.

Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.

Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сумма договора может включать в себя:

  • стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).

Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Для этого ему придется вести раздельный учет.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645. *

Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11, от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09, от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08 говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не начислять НДС со стоимости услуг застройщиков по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам нежилых помещений для использования в некоторых видах предпринимательской деятельности. Они заключаются в следующем.

Льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется на услуги застройщиков в рамках договоров долевого участия, кроме услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. Исходя из буквального содержания этой нормы, к объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Контролирующие ведомства подразумевают под такими объектами любые помещения, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности. Однако некоторые суды придают понятию «производство товаров (работ, услуг)» более узкий смысл. Они полагают, что это понятие охватывает только процесс изготовления и реализации собственной продукции (см., например, определения ВАС РФ от 5 марта 2009 г. № 3302/08, от 19 декабря 2007 г. № 14134/07, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2012 г. № А03-11940/2011, Волго-Вятского округа от 14 июля 2011 г. № А29-8379/2010, Центрального округа от 31 октября 2008 г. № А48-3912/07-2, от 14 июня 2007 г. № А82-6804/2005-99). Опираясь на такое толкование определения «производство», застройщики могут попытаться обосновать правомерность применения налоговой льготы ко всей стоимости своих услуг независимо от того, что часть помещений в многоквартирном доме передается дольщикам для ведения предпринимательской деятельности, не связанной с производством (например, для организации торговли или оказания бытовых услуг). Однако следует учитывать, что перечисленные судебные решения были приняты по спорам о необходимости ведения раздельного учета НДС в тех случаях, когда доля расходов на производство товаров (работ, услуг) не превышает пяти процентов от совокупных расходов организации. Не исключено, что в рассматриваемой ситуации суды будут придерживаться другой позиции. В настоящее время арбитражная практика по этому вопросу не сложилась.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.

Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

Ольга Цибизова,

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Рекомендация: Как распределить сумму входного НДС при раздельном учете облагаемых и необлагаемых операций.

Распределить входной НДС нужно в том налоговом периоде, в котором получено имущество (приняты работы, услуги), предназначенное для использования в облагаемых и необлагаемых операциях (письмо ФНС России от 24 октября 2007 г. № ШТ-6-03/820).

При распределении входного налога рассчитайте:

  • долю не облагаемых НДС операций в общем объеме операций организации;
  • сумму НДС, не принимаемую к вычету;
  • сумму НДС к вычету.

Долю не облагаемых НДС операций определяйте:

  • для распределения входного НДС по основным средствам и нематериальным активам, принятым к учету в первом или втором месяце квартала, по итогам первого или второго месяца квартала;
  • для распределения входного НДС по остальным видам имущества по итогам квартала, в котором это имущество было принято к учету. *

Долю операций, не облагаемых НДС, рассчитайте по формуле:

Доля операций, не облагаемых НДС = Стоимость отгруженных за квартал (месяц) товаров (выполненных работ, оказанных услуг, переданных имущественных прав), реализация (выполнение, оказание, передача) которых освобождена от НДС (либо облагается ЕНВД)
Общая стоимость товаров (работ, услуг, имущественных прав), отгруженных (выполненных, оказанных, переданных) за квартал (месяц)


Такой порядок предусмотрен пунктом 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.

При расчете доли операций, не облагаемых НДС:

  • учитывайте именно стоимость отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг, переданных имущественных прав). Особенности определения налоговой базы по отдельным операциям на расчет пропорции не влияют. Например, при передаче некоторых имущественных прав налоговой базой по НДС признается разница между их стоимостью и расходами на приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ). Тем не менее в расчет доли операций, не облагаемых НДС, нужно включать всю сумму дохода от реализации этих имущественных прав. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 21 марта 2011 г. № КЕ-4-3/4414;
  • не учитывайте прочие доходы, не связанные с реализацией товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав). Например, полученные дивиденды и проценты по банковским вкладам. Об этом сказано в письме Минфина России от 11 ноября 2009 г. № 03-07-11/295.

Распределение входного налога при раздельном учете облагаемых и не облагаемых НДС операций можно отразить в справке-расчете, составленной в произвольной форме. *

Пример распределения входного НДС при использовании приобретенного имущества (работ, услуг) в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС

ООО «Альфа» реализует медицинские изделия, часть из которых освобождена от обложения НДС в соответствии с пунктом 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Установленный в учетной политике порядок распределения входного НДС между операциями, облагаемыми и не облагаемыми этим налогом, предусматривает следующие правила.

1. Расходы на приобретение товаров (работ, услуг) учитываются отдельно по следующим группам:
– относящиеся к операциям, облагаемым НДС;
– относящиеся в операциям, не облагаемым НДС;
– относящиеся к обоим видам операций (входной НДС по этим расходам подлежит распределению).

2. Входной НДС по внеоборотным активам, приобретенным для использования в обоих видах операций, принимается к вычету (включается в их первоначальную стоимость) пропорционально объемам реализации, облагаемой и не облагаемой НДС:
– в 1-м и 2-м месяцах квартала – по итогам каждого из этих месяцев;
– в 3-м месяце квартала – в целом за квартал.

3. Входной НДС по остальному имуществу (работам, услугам), приобретенному для использования в обоих видах операций, принимается к вычету (включается в стоимость) пропорционально объемам реализации, облагаемой и не облагаемой НДС, по итогам квартала, в котором активы были приняты на учет.

Распределение расходов и сумм входного НДС отражается в справке, ежеквартально утверждаемой главным бухгалтером. В справке указываются следующие данные:

  • расчет долей облагаемых и не облагаемых операций в общем объеме реализации – рассчитывается ежемесячно по стоимости продаж без НДС;
  • расчет распределения входного НДС по внеоборотным активам – составляется по итогам каждого месяца;
  • расчет распределения входного НДС по прочим активам – составляется по итогам квартала;
  • расчет суммы входного НДС, принимаемой к вычету и включаемой в стоимость приобретенных активов за квартал.

Показатели, необходимые для распределения входного НДС в I квартале, представлены в таблицах.

Распределение расходов по видам операций (руб.)

Вид расходов (активов) / Период Январь Февраль Март Всего за квартал
Расходы, относящиеся к операциям, облагаемым НДС ОС 300 000  800 000 1 100 000
НМА 0
Прочие активы 870 000 2 000 000 270 000 3 140 000
Всего за период 1 170 000 2 000 000 1 070 000 4 240 000
Расходы, относящиеся к операциям, не облагаемым НДС ОС 0 200 000 0 200 000
НМА 0 0 0 0
Прочие активы 500 000 800 000 2 000 000 3 300 000
Всего за период 500 000 1 000 000 2 000 000 3 500 000
Расходы, относящиеся к обоим видам операций ОС 700 000 0 400 000 1 100 000
НМА 1 000 000 0 0 1 000 000
Прочие активы 100 000 750 000 1 300 000 2 150 000
Всего за период 1 800 000 750 000 1 700 000 4 250 000
ИТОГО 3 470 000 3 750 000 4 770 000 11 990 000

Доли операций, облагаемых и не облагаемых НДС, в общем объеме реализации (руб.)

Вид/Период Январь Февраль Март Всего за квартал
Стоимость отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), облагаемая НДС 1 500 000 2 000 000 7 000 000 10 500 000
Стоимость отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), не облагаемая НДС 2 000 000 1 000 000 3 000 000 6 000 000
Общая стоимость товаров (работ, услуг), отгруженных за квартал (месяц) 3 500 000 3 000 000 10 000 000 16 500 000
Доля операций, облагаемых НДС, в общем объеме реализации 42,8571% (1 500 000 : 3 500 000 ? 100) 66,6667%
(2 000 000 : 3 000 000 ? 100)
70,0000%
(7 000 000 : 10 000 000 ? 100)
63,6364%
(10 500 000 : 16 500 000 ? 100)
Доля операций, не облагаемых НДС, в общем объеме реализации 57,1429%
(100% – 42,8571%)
33,3333%
(100% – 66,6667%)
30,0000%
(100% – 70,0000%)
36,3636%
(100% – 63,6364%)

Распределение входного НДС по внеоборотным активам, приобретенным для использования в обоих видах операций (руб.)

Суммы НДС / Период Январь Февраль Март Всего за квартал
Сумма входного НДС к вычету со стоимости ОС 54 000
(700 000 ? 42,8571% ? 18%)
0 45 818
(400 000 ? 63,6364% ? 18%)
99 818 (54 000 + 45 818)
Сумма входного НДС учитывается в первоначальной стоимости ОС 72 000
(700 000 ? 18% – 54 000)
0 руб. 26 182
(400 000 ? 18% – 45 818)
98 182
(72 000 + 26 182)
Сумма входного НДС к вычету со стоимости НМА 77 143
(1 000 000 ? 42,8571% ? 18%)
0 руб. 0 руб. 77 143
Сумма входного НДС учитывается в первоначальной стоимости НМА 102 857
(1 000 000 ? 18% – 77 143)
0 руб. 0 руб. 102 857
Итого НДС к вычету 131 143
(54 000 + 77 143)
0 руб. 45 818 176 961
(131 143 + 45 818)
НДС в первоначальной стоимости ОС/НМА 174 857
(72 000 + 102 857)
0 руб. 26 182 201 039
(174 857 + 26 182)

Входной НДС по прочим активам, приобретенным для использования в обоих видах операций, распределен следующим образом.

НДС к вычету:
2 150 000 руб. ?63,6364% ? 18% = 246 273 руб.

НДС в стоимость активов:
2 150 000 руб. ? 36,3636% ? 18% = 140 727 руб.

Общая сумма входного НДС по всем видам активов, приобретенных в I квартале, распределена следующим образом.

НДС к вычету:
176 961 руб. + 246 273 руб. + 4 240 000 руб. ? 18% = 1 186 434 руб.

НДС в стоимость активов:
201 039 руб. + 140 727 руб. + 3 500 000 руб. ? 18% = 971 766 руб.

В конце квартала все полученные данные бухгалтер «Альфы» зафиксировал в справке-расчете.

Ольга Цибизова,

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Статья: НДС в строительстве. Разбираемся вместе с Минфином

Организация строит жилой дом со встроенно-пристроенными коммерческими помещениями. Можно ли «входной» НДС, предъявленный подрядчиками при строительстве коммерческой недвижимости, принимать к вычету не ежеквартально, а накапливать на счете 19 и заявить к вычету, когда дом будет готов, – при реализации?

Да, можно. Дело в том, что в данном случае распределение сумм «входного» налога, относящихся к стоимости жилых и нежилых помещений, предназначенных для операций, освобождаемых от налогообложения и облагаемых налогом на добавленную стоимость, следует производить после принятия организацией на учет жилого дома, готового к вводу в эксплуатацию. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 28 апреля 2010 г. № 03-07-07/20. *


Журнал «Учет в строительстве» № 2, Февраль 2014

3. Статья:1.4. Особенности налогообложения

1.4.2. Налог на добавленную стоимость

В процессе строительства объекта суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками, застройщик учитывает по дебету счета 19. В зависимости от целей строительства эти суммы налога могут:

– приниматься к вычету при строительстве объекта основных средств у застройщика;

– приниматься к вычету при строительстве объекта для целей дальнейшей его продажи;

– относиться за счет средств, полученных от инвесторов (дольщиков) в дебет счета 76;

– приниматься к вычету при выполнении строительных работ (полностью или частично) силами самого застройщика.

Вычет НДС. Когда строительство объекта осуществляется застройщиком не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных инвесторов, принимать к вычету суммы налога, предъявленного подрядчиками как по сданным застройщику работам, так и по авансам, перечисленным подрядчикам, в процессе строительства достаточно проблематично.

Дело в том, что налог к вычету должен принимать каждый инвестор в доле, относящейся к его доле строительства, которую он получит по завершении строительства объекта от застройщика. Значит, застройщик по определению не может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного подрядчиками, в том числе и налога с перечисленного ему аванса. Такое право у него возникает только в отношении налога, относимого к его доле площадей, которые останутся в его собственности по окончании строительства. Но определить соотношение передаваемых и оставляемых для себя площадей и их стоимость в процессе строительства весьма сложно. Для правильного расчета суммы налога, подлежащего вычету у застройщика, необходимо иметь информацию о стоимости строительства всего объекта, долей, передаваемых инвесторам, своей доли и стоимости (или площадях) жилых и нежилых помещений, подлежащих дальнейшей продаже. Однако обладать такой информацией до окончания строительства невозможно.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда будет сформирована стоимость строительства и сведения, о которых речь шла выше, будут известны застройщику, сумм НДС с авансов, перечисленных подрядчикам, остаться не должно. Ведь работы от подрядчиков к этому времени должны быть приняты и получены счета-фактуры на принятые объемы работ. Так что счета-фактуры на перечисленные подрядчикам авансы к этой дате потеряют свою актуальность. Останутся только счета-фактуры на принятые объемы работ.

Суммы налога, которые были предъявлены в процессе строительства, застройщик делит между инвесторами пропорционально стоимости строительства каждой передаваемой доли. Подлежащие передаче суммы передаются инвесторам путем выписки им счетов-фактур.

Сумма НДС, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении застройщика, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально стоимости их строительства или пропорционально площадям. Часть этого налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС. Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету. *

Организация учета у застройщика и подрядчика

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка