Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
6 марта 2015 1095 просмотров

Ситуация: Мы подрядная организация. С заказчиком заключен договор подряда на выполнение СМР в строящемся жилом доме.Однако, заказчик не может рассчитаться денежными средствами за выполненные СМР и предлагает в счет оплаты нам квартиру в этом строящем доме. Вопрос: 1. Какими вариантами и какими документами можно оформить такую сделку. 2. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете подрядчика данную сделку.

-Зачет (если квартира является собственностью заказчика, он может продать его подрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ);

- Уступка права требования;

- Договор инвестирования.

Документальное оформление и порядок отражения вышеописанных вариантов в налоговом и бухгалтерском учете приведены в обосновании ответа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Заказчик рассчитался недвижимостью...

Как провести зачет

Если помещение является собственностью заказчика, он может продать его подрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ.*

Документальное оформление

Здесь мы имеем дело с двумя сделками: с договором подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил и сдал заказчику строительно-монтажные работы* (СМР) на сумму 3 млн руб., и с договором купли-продажи нежилого помещения, по которому заказчик продал подрядчику* за 3 млн руб. нежилое помещение.

При этом производится зачет взаимных требований по двум самостоятельным сделкам, что должно быть оформлено соответствующим соглашением или актом о взаимозачете.*

<…>

Итак, для проведения указанной операции, кроме имеющегося договора подряда и документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (акта приемки-сдачи работ заказчику по форме, предусмотренной условиями договора подряда и счета фактуры, выписанного подрядчиком), нужно оформить документы:
– договор купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ);
– акт приема-передачи помещения (унифицированной формы для приобретения объекта недвижимости в качестве товара нет, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме);
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при покупке помещения (п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ);
– документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
– счет-фактуру от продавца помещения на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, то есть на дату регистрации права собственности покупателя (п. 3 ст. 167, п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85);
– акт о взаимозачете.

Бухгалтерский учет

Приобретенное для целей дальнейшей продажи помещение организация-подрядчик учитывает по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»* с выделением НДС на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям» (сумма налога принимается к вычету при соблюдении условий п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). На счете 41 учитывается также и сумма госпошлины, уплаченная при регистрации права собственности на приобретенное помещение. Проведение взаимозачета отражается по дебету счета 60 в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», прекращая задолженность заказчика по сданным ему СМР.

<…>

ПРИМЕР

Итак, исходя из имеющихся цифр и условий (результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно), бухгалтер организации-подрядчика должен сделать в учете последовательно (в соответствии с первичными документами) следующие записи.

При сдаче работ заказчику:*

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 3 000 000 руб. – отражена сдача работ заказчику;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 457 627,12 руб. (2 542 372,88 руб. ? 18%) – начислен НДС с суммы реализации.

При покупке помещения:*

Дебет 41 Кредит 60
– 2 542 372,88 руб. – отражена стоимость приобретенного объекта недвижимости (без НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 457 627,12 руб. – выделен НДС, предъявленный продавцом;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
Кредит 51
– 7500 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на помещение;

Дебет 41
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 7500 руб. – учтена госпошлина в стоимости приобретенного объекта.

При проведении взаимозачета:*

Дебет 60 Кредит 62
– 2 542 372,88 руб. – произведен взаимозачет обязательств (без учета НДС);

Дебет 51 Кредит 62
– 457 627,12 руб. – получена сумма НДС от заказчика (за выполненные работы);

Дебет 60 Кредит 51
– 457 627,12 руб. – перечислена сумма НДС заказчику (за приобретенное помещение);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19
– 457 627,12 руб. – принят к вычету НДС по приобретенному у заказчика помещению.

<…>

Налоговый учет

По сделке продажи помещения, полученного в счет оплаты выполненных работ, в налоговом учете организации-подрядчика признается доход от реализации помещения (по цене продажи без учета НДС). А стоимость приобретения помещения учитывается в качестве налоговых расходов в соответствии с нормами пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.* Обращаем внимание на то, что госпошлину, согласно разъяснениям Минфина России, приведенным в письме от 16 февраля 2006 г. № 03-03-04/1/116, можно учесть в составе прочих расходов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

<…>

Возможны другие варианты

Необходимо отметить, что, поскольку условия получения нежилого помещения в вопросе не конкретизированы, варианты получения помещения могут быть и другими.

Уступка права требования

Например, объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. И у заказчика есть имущественные права на него (право требования к застройщику), которые он передает подрядчику по договору уступки права требования. При этом стоимость уступки засчитывается в счет расчетов за выполненные работы. В этом случае также имеют место две сделки: договор подряда, по которому заказчик принял выполненные работы, и договор уступки права требования помещения.*

<…>

Что такое цессия Операция по уступке права требования называется цессией.Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом.Лицо, принимающее требование (новый кредитор), – цессионарием. Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).

Операция по уступке права требования называется цессией.

Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом.

Лицо, принимающее требование (новый кредитор), – цессионарием. Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).

Для учета имущественных прав используется счет 58 «Финансовые вложения». В бухгалтерском учете подрядчика делаются записи:*

Дебет 58 Кредит 60
– отражена сумма финансовых вложений в имущественные права;

Дебет 19 Кредит 60
– выделен НДС по приобретенным финансовым вложениям (если есть);

Дебет 60 Кредит 62
– произведен зачет взаимных требований;

Дебет 68 Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный по договору цессии.

Впоследствии подрядчик уступает полученное от заказчика имущественное право третьему лицу за 5 млн руб. В учете это отражается следующим образом:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации имущественных прав на помещение;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы уступки права требования;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 58
– списана стоимость приобретения имущественного права.

В налоговом учете признается доход от продажи имущественного права в сумме сделки (без НДС), а в качестве расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.*

Договор инвестирования

На практике возможна и такая ситуация.

Объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. Подрядчик является одним из инвесторов, заключивших с застройщиком договор инвестирования. По условиям договора инвестор вносит инвестиционный взнос путем выполнения строительно-монтажных работ на этом или ином объекте для застройщика. И в этом случае совершаются две сделки: одна – по договору подряда, другая – по договору инвестирования* (либо договору участия в долевом строительстве).

При этом составляется соглашение или акт о том, что стоимость выполненных работ по договору подряда засчитывается в счет обязательств инвестора (подрядчика) по внесению инвестиционного взноса.* Сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате за объемы выполненных работ, перечисляется заказчиком подрядчику платежным поручением, а в счет инвестиций засчитывается сумма стоимости СМР за минусом НДС.

В учете подрядчика операция отражается с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».*

В налоговом учете, как и в предыдущем случае, подлежит отражению доход от продажи имущественного права и расходы, связанные с приобретением этого имущественного права. *Таким образом, во всех рассмотренных ситуациях алгоритм расчета будет одинаковым и по сделке реализации переданного в счет оплаты выполненных работ имущества строительной компании придется уплатить НДС и налог на прибыль с полученного дохода.

Журнал «Учет в строительстве» № 1, Январь 2009

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка