Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В трудовых книжках можете не ставить печати

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 октября 2014 1243 просмотра

У организации на балансе объект незавершенного строительства числится на сч. 08. Организация решила продать этот объект.В каких случаях объект незавершенного строительства организация обязана переводить со сч. 08 на счет 41? Как отразить в учете для целей налогообложения

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию объекта незавершенного строительства.

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).* Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47, Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5), Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.

<…>

Бухучет

Выручку от продажи объекта незавершенного строительства учитывайте в составе прочих доходов на дату перехода права собственности к покупателю (п. 7, 16 ПБУ 9/99).* Для субъектов малого предпринимательства (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 11, 19 ПБУ 10/99).*

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).*

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ЗАО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);

цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).*

<…>

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).*

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

<…>

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2.Статья: Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

<…>

Компания начисляет НДС в момент передачи «недостроя» покупателю

При реализации «незавершенки» компания начисляет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сделать это нужно на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, оформляет счет-фактуру и делает запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ*).

Пункт 16 статьи 167 НК РФ действует с 1 июля 2014 года (изменения внесены Федеральным законом от 20.04.14 № 81-ФЗ). Ранее база по НДС при реализации недвижимости возникала на дату перехода права собственности на имущество. А именно — на дату государственной регистрации перехода права на объект недвижимости (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ внес еще одну поправку в пункт 16 статьи 167 НК РФ, которая вступит в силу с 1 октября 2014 года. Так, день передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу считается датой отгрузки для целей исчисления НДС. Но эти изменения можно назвать техническими — порядок начисления НДС при реализации недвижимости они не меняют. Ведь базу по НДС компания определяет на дату подписания документа о передаче недвижимого имущества.

<…>

В бухгалтерском учете компания отражает продажу недостроенного объекта только после госрегистрации сделки

Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н). Если же объект изначально был приобретен для продажи, то его стоимость отражается на счете 41 «Товары».*

<…>

Поступления от продажи объекта учитываются на счете 91 субсчете 1 «Прочие доходы» на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п. 7 и 16, подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н). Расходы по созданию, приобретению и реализации недостроенного имущества признаются одновременно с доходом и списываются в дебет счета 91 субсчета 2 «Прочие расходы» (п. 11 и 16, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

С 1 октября 2014 года объект обложения НДС возникает на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному документу о передаче

Отметим, что между подписанием сторонами акта приемки-передачи недостроенного объекта и государственной регистрацией права покупателя может пройти время. И в течение этого периода Минфин России рекомендует учитывать выбывшее имущество на отдельном субсчете счета 45 «Товары отгруженные» (письмо от 27.01.12 № 07-02-18/01).

Кроме того, передача имущества по акту и регистрация перехода права собственности может происходить в разных отчетных периодах. Тогда у организации возникают временные разницы и отложенные налоговые активы и обязательства, которые учитываются в соответствии с ПБУ 18/02 «Учет расходов по налогу на прибыль организаций» (утв. приказом Минфина России от 19.11.02 № 114н). Ведь в налоговом учете доходы и расходы отражаются при подписании акта о передаче объекта.

<…>

Журнал «Российский налоговый курьер» № 18, Сентябрь 2014

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка