Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Банк запросил авансовые отчеты директора. Показать?

Подписка
Срочно заберите все!
№24
6 ноября 2014 208 просмотров

Предприятие на общей системе налогообл., являясь застройщиком-заказчиком, осуществляет строительство комплекса с апартаментами для проживания и коммерческими помещениями за счет привлеченных займов и средств дольщиков. Земля в ООО находится на праве аренды. Расчеты с дольщиками осуществляются согласно договорам долевого участия в строительстве. Дольщиками выступают как физические, так и юридические лица. Собственными силами ООО строительных работ не осуществляет. Заключен договор генерального подряда и все работы проводятся через ген.подрядчика, за исключением проектных работ и работ разрешительного характера.-Каков порядок исчисления НДС и оформления счета-фактуры по операциям получения предварительной оплаты по договорам долевого участия в строительстве апартаментов и операциям по передаче застройщиком апартаментов дольщику? В каком порядке ООО может принимать НДС к вычету?-Применяются ли в целях исчисления НДС положения пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ в отношении денежных средств, поступающих на расчетный счет заказчика-застройщика от дольщиков. Являются ли эти денежные средства целевыми поступлениями и включаются ли они в выручку от реализации товаров работ, услуг) в целях обложения НДС?

Сумму «входного» НДС по расходам на строительство (включая расходы на оказание услуг застройщика), которые осуществляются за счет средств дольщиков, учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав). Организация вправе принять к вычету только те суммы НДС, которые относятся к услугам застройщика по строительству коммерческих помещений. Чтобы определить эту сумму, организация должна вести раздельный учет.

В данном случае применяется пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Поступившие средства являются целевыми.

Организации необходимо начислить НДС только на ту часть суммы, поступившей от дольщиков, которая относится к оплате услуг застройщика по строительству коммерческих помещений.

В данном случае суммы, полученные от дольщиков, включают в себя:

Поскольку строительство ведется подрядным способом, стоимость строительных работ не облагается НДС. Данные суммы не являются выручкой застройщика. Услуги застройщика облагаются НДС только в той части, которая относится к строительству коммерческих помещений.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом не сдан в эксплуатацию

Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.

Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.

Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сумма договора может включать в себя:

  • стоимость услуг застройщика;
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков.
  • стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).*

Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Для этого ему придется вести раздельный учет.*

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08 говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.

<…>

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.*

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.

Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Статья:Передачу объектов дольщикам суды реализацией не считают

И.И. Гаранина, ведущий эксперт журнала «Учет в строительстве»

Налоговики уверены, что от НДС освобождается стоимость только жилых объектов долевого строительства, а на нежилые помещения освобождение не распространяется. Судьи с этим не соглашаются, подчеркивая инвестиционный характер договоров долевого участия. Пример тому –постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 апреля 2013 г. по делу № А78-3003/2012 .

Суть спора

Инспекция доначислила обществу (застройщику) налог на добавленную стоимость. Основанием послужил вывод о том, что застройщик при получении взносов от участников долевого строительства не определял налоговую базу по НДС. Налоговый орган исходил из того, что поступившие средства являются авансами (предварительной оплатой). Договоры долевого участия в строительстве, оформленные с физическими лицами, подлежат квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимости. Условия указанных договоров, по мнению проверяющих, не свидетельствуют об их инвестиционном характере. Правда, доначисление было сделано только в отношении нежилых помещений (магазина, офиса и подземных автостоянок) сооружаемого многоквартирного дома.

Застройщик обратился в суд с просьбой отменить решение инспекции.

Решение суда

Суды трех инстанций (первой, апелляционной и кассационной) были единодушны. Они поддержали налогоплательщика.

Передача имущества, носящая инвестиционный характер, не признается объектом обложения НДС ( подп. 1 п. 2 ст. 146 , подп. 4 п. 3 ст. 39 Налогового кодекса РФ). Проанализировав положения федеральных законов от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ , арбитры отметили, что договоры долевого участия носят инвестиционный характер. И что по ним застройщик не передает право собственности на объект участнику, поскольку сам таким правом не обладает. Поэтому передача нежилых помещений дольщикам не содержит признаков реализации. Следовательно, указанные операции налогом не облагаются.

Было подчеркнуто, что данный вывод является достаточным для признания неправомерным доначисление НДС, взыскание пеней и налоговых санкций.

Довод инспекции относительно того, что реализация нежилых помещений не включена в перечень операций, не подлежащих налогообложению (подп. 22 , 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ), суд отклонил. Этими нормами предусмотрены случаи освобождения от НДС отдельных операций по реализации. А в рассматриваемой ситуации передача нежилых помещений признаков реализации не содержит (о чем было сказано выше). › |

› | Более подробно ситуация изложена в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2012 г. по делу № А78-3003/2012 .

Выводы

Как и опасались строительные организации, разъяснения, изложенные в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 , обернулись против них. Налоговики, руководствуясь этим документом, приравнивают договор долевого участия к договору купли-продажи будущей вещи. Иначе говоря, считают, что фактические отношения, сложившиеся между застройщиком и участниками долевого строительства, носят возмездный характер реализации.

Но арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков. Судьи указывают на то, что нормы, которыми оперируют работники налоговой инспекции, здесь ни при чем. Основанием для освобождения от НДС является инвестиционный характер операции по передаче имущества, то есть иная норма ( подп. 4 п. 3 ст. 39 Налогового кодекса РФ ). И применяется она независимо от того, жилой или нежилой объект передается участнику долевого строительства.

Важно запомнить
Отношения между застройщиком и участником долевого строительства не подпадают под правовое регулирование главы 30 Гражданского кодекса РФ и не могут быть квалифицированы как отношения по договору купли-продажи. Договоры долевого участия в строительстве носят инвестиционный характер. Соответственно квалификация налоговиками денежных средств, поступивших застройщику от граждан для исполнения заключенных с ними договоров участия в долевом строительстве, а также оплаченных услуг застройщика в качестве авансовых платежей является необоснованной.*

Журнал «Учет в строительстве» № 6, Июнь 2013

3. Ситуация:Как оформить сводный счет-фактуру, который застройщик передает инвестору*

Составляйте в двух экземплярах по общим правилам на основании первичных документов и счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков.

Порядок составления сводного счета-фактуры не урегулирован ни главой 21 Налогового кодекса РФ, ни постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137. Поэтому организациям следует руководствоваться рекомендациями Минфина России и ФНС России по этому вопросу.

По мнению контролирующих ведомств, сводный счет-фактура составляется по общим правилам на типовой форме. При этом графы 1–11 счета-фактуры заполняются исходя из того, что строительно-монтажные работы и материалы (работы, услуги) должны быть выделены в самостоятельные позиции.

Сводный счет-фактуру заполняйте на основании счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков, первичных документов.

Стоимость услуг застройщика по организации строительства в сводный счет-фактуру не включайте.

Сводный счет-фактуру составьте в двух экземплярах после того, как строительство будет завершено (но не позднее пяти дней после передачи объекта на баланс инвестора). Один из экземпляров передайте инвестору. На его основании он сможет принять к вычету входной НДС по подрядным работам и материально-производственным запасам, использованным при строительстве (п. 16 ст. 171 и п. 15 ст. 172 НК РФ). К сводному счету-фактуре приложите копии счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков, а также копии первичных документов. При составлении сводного счета-фактуры учитывайте счета-фактуры подрядчиков и поставщиков, предъявленные в течение всего периода строительства, независимо от даты их составления (письмо ФНС России от 12 июля 2011 г. № ЕД-4-3/11248). Свой экземпляр храните в журнале учета выставленных счетов-фактур (в книге продаж не регистрируйте).

На стоимость услуг застройщика оформите отдельный счет-фактуру в двух экземплярах, один из которых также предоставьте инвестору. На его основании он сможет предъявить входной НДС по таким работам к вычету (п. 16 ст. 171 и п. 15 ст. 172 НК РФ). Второй экземпляр этого счета-фактуры зарегистрируйте в книге продаж.

Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 5 декабря 2008 г. № 03-07-09/40от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07 и ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708.

Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

4. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:

Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

При этом застройщик должен обеспечить раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Сумму «входного» НДС по расходам на строительство (включая расходы на оказание услуг застройщика), которые осуществляются за счет средств дольщиков, учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).*

Если застройщик строит жилой дом (часть жилого дома) за счет собственных средств (с целью дальнейшей продажи квартир), то выручку от реализации таких квартир он отражает:

Подробнее об учете доходов и расходов от реализации продукции при расчете налога на прибыль см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации произведенной продукции (работ, услуг).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка