Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24
18 ноября 2014 80 просмотров

Вопрос в части НДФЛ.Физическое лицо имеет в своей собственности объект недвижимости. Право собственности 1 год. Между этим и вторым физическим лицом заключается договор мены двумя объектами недвижимости. Оценочная (кадастровая) стоимости объектов разные.Вопрос: Возникает ли объект обложения налогом на доходы физических лиц по данной сделке у участников.

Если по условиям договора товары признаются равноценными, то налогооблагаемым доходом продавца является стоимость полученной квартиры.

При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, каждый продавец должен оплатить НДФЛ с дохода, превышающего 1 000 000 рублей.

Кроме того, при обмене квартиры с доплатой, покупатель может получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 000 000 руб.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация:В каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры по договору мены

<…>

Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.*

По договору мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Товары, передаваемые по договору мены, признаются равноценными, если самим договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если по условиям договора товары признаются неравноценными, то сторона, передающая более дешевый товар, должна доплатить другой стороне разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). При этом налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты (п. 1 ст. 210 НК РФ).*

При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Это правило в полной мере применяется при передаче квартиры по договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Размер вычета зависит от срока нахождения квартиры в собственности. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета будет равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека, который ее передает, превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.

Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 и пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, человек имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 3 июля 2012 г. № 03-04-05/7-832от 8 октября 2010 г. № 03-04-05/9-610от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры по договору мены. Обмениваемое имущество признается равноценным

П.А. Беспалов (резидент России) в 2003 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб.

В 2014 году он решил обменять ее на равноценную (однокомнатную), только в другом районе.

Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Она соответствует уровню рыночных цен. Стороны признали товары, передаваемые по договору мены, равноценными.

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова более трех лет. Поэтому платить НДФЛ с доходов, полученных по договору мены, Беспалову не придется.

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при продаже квартиры по договору мены. Обмениваемое имущество признается неравноценным*

П.А. Беспалов (резидент России) в 2012 году купил однокомнатную квартиру по цене 800 000 руб. В 2014 году он решил обменять ее на двухкомнатную. Стоимость квартиры Беспалова на момент обмена составила 1 500 000 руб. Стоимость двухкомнатной квартиры передающая сторона оценила в 2 100 000 руб. Стоимости передаваемых квартир соответствуют уровню рыночных цен.

По договору мены Беспалов доплачивает стороне, передающей двухкомнатную квартиру, разницу в стоимости между передаваемой и получаемой квартирами в сумме 600 000 руб. (2 100 000 руб. – 1 500 000 руб.).

Обмениваемая квартира находилась в собственности Беспалова менее трех лет. Поэтому размер имущественного налогового вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Таким образом, Беспалов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.*

Кроме того, Беспалов может получить имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры*

Из рекомендации «Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)»

<…>

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Рекомендация:В каком размере можно получить имущественные налоговые вычеты при покупке (строительстве) жилья, земельного участка

<…>

Договор мены

Ситуация: можно ли получить имущественный налоговый вычет на покупку квартиры по договору мены

Да, можно, но только на сумму доплаты (без учета процентов). Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает.*

Один раз в жизни при приобретении (строительстве) жилья человек вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом (подп. 3 п. 1п. 11 ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер вычета на покупку – 2 000 000 руб. На проценты по целевому кредиту (займу или рассрочке) на приобретение (строительство) жилья может быть предоставлен вычет в пределах 3 000 000 руб. В большем размере имущественные налоговые вычеты получить нельзя. Такие правила установлены пунктами 34 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

По договору мены каждая из сторон одновременно признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В связи с чем к договору мены применяются общие правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Минфин России в письмах от 19 августа 2011 г. № 03-04-08/4-150от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515от 26 декабря 2008 г. № 03-04-05-01/479 указал следующее. По договору мены человек получает в собственность новую квартиру, в связи с чем несет фактические затраты в виде стоимости передаваемой квартиры, а также доплаты разницы в цене (если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой) (п. 2 ст. 567п. 2 ст. 568 ГК РФ). Факт осуществления расходов в виде стоимости передаваемой квартиры вытекает из сущности договора мены и подтверждается указанным договором. Поэтому при приобретении квартиры по договору мены человек вправе получить имущественные налоговые вычеты в размере стоимости передаваемой квартиры, суммы доплаты (при ее наличии) и процентов (с учетом установленного ограничения). При этом предоставление вычета не зависит от того, приобреталась квартира с доплатой или без. Есть пример судебного решения, подтверждающего такую точку зрения (см.определение Свердловского областного суда от 1 февраля 2011 г. № 33-1008/2011).

ФНС России считает, что вычет можно получить только в том случае, когда стоимость передаваемой квартиры меньше, чем стоимость приобретаемой (т. е. при наличии доплаты за приобретаемую квартиру). Если же человек приобретает квартиру без доплат (когда стоимость приобретаемой квартиры меньше или равна стоимости передаваемого жилья), то право на имущественный вычет у него не возникает. Об этом сказано в письмах от 5 мая 2010 г. № ШС-37-3/1160от 3 августа 2009 г. № 3-5-04/1155от 5 мая 2009 г. № 3-5-04/547.

Свою позицию налоговое ведомство обосновывает так. В состав документов, необходимых для получения имущественного налогового вычета, входят, в частности, документы, подтверждающие оплату расходов на покупку жилья (подп. 67 п. 3 ст. 220 НК РФ). В рамках договора мены представить указанные документы можно, только если стоимость передаваемой квартиры меньше стоимости приобретаемой. В такой ситуации человек, приобретающий квартиру, доплачивает разницу в цене (если иное не установлено договором) (п. 2 ст. 568 ГК РФ). А значит, он имеет право получить имущественный налоговый вычет на покупку в размере фактической доплаты (не превышающей 2 000 000 руб. без учета процентов). В судебной практике есть пример решений, подкрепляющих такую позицию (см. определение Омского областного суда от 7 июля 2010 г. № 33-4065/2010).

Кроме имущественного налогового вычета, связанного с приобретением имущества, человек может получить имущественный вычет, связанный с продажей имущества.

Пример определения размера имущественного налогового вычета при приобретении квартиры по договору мены. Обмениваемые товары признаются равноценными

П.А. Беспалову принадлежит автомобиль стоимостью 1 500 000 руб. (в собственности менее трех лет). В 2014 году он решил обменять принадлежащий ему автомобиль на однокомнатную квартиру. Стороны сделки признали обмен равноценным. Стоимости обмениваемых товаров на момент заключения договора мены соответствуют уровню рыночных цен.

Следуя разъяснениям Минфина России, Беспалов решил претендовать на имущественный налоговый вычет.

Размер имущественного налогового вычета составит:

  • в связи с приобретением квартиры 1 500 000 руб. (1 500 000 руб. < 2 000 000 руб.);
  • в связи с продажей автомобиля 250 000 руб.

<…>

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка