Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
26 ноября 2014 38 просмотров

Обществом принято решение о продаже недвижимого имущества, которое принадлежит ему на праве собственности. Общество данное имущество сдает в аренду. Вид налогообложение УСН (доходы минус расходы).Ситуация: Договор купли-продажи и акт приема передачи имущества составлен 30.06.2014г. и подан на регистрацию. Государственная регистрация прошла только 14.11.2014г. (получено свидетельство на нового собственника). Прошу сообщить, имеет ли право Общество в период с 30.06.14г. по 13.11.2014г. сдавать в аренду данное помещение (получать доходы), и кто должен нести коммунальные расходы по содержанию здания?

Таким образом, если переход права собственности зарегистрирован 14 ноября 2014 г., то до этого дня продавец вправе и сдавать в аренду помещение (получать доходы), и нести коммунальные расходы по содержанию здания.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух», Системы Главбух» vip-версии и «Системы Юрист».

1. Рекомендация:Когда требуется регистрация договора

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон никаких правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:

Договоры с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.*

1. Договор ипотеки (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

3. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

4. Договор мены, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации, то есть жилое помещение и (или) предприятие (п. 2 ст. 567 ГК РФ,п. 2 Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183).

5. Договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

6. Договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

8. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

9. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

<…>

Последствия несоблюдения требования о регистрации

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он по общему правилу считается незаключенным. Это означает, что незарегистрированный договор не порождает для подписавших его сторон никаких правовых последствий за исключением обязанности его зарегистрировать*. Стороны не вправе требовать друг от друга исполнения условий договора, а на имущество, переданное по незарегистрированному договору, распространяются правила о неосновательном обогащении.

В отдельных случаях закон указывает на иные последствия отсутствия регистрации договора. Так, в пункте 4 статьи 339 Гражданского кодекса РФ и в абзаце 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо говорится о том, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет недействительность (ничтожность) такого договора.

Однако практические последствия отсутствия государственной регистрации любого договора всегда одинаковы и заключаются в ненаделении юридической силой подобного договора. И если ни одна из сторон не совершит каких-либо действий для того, чтобы такой договор зарегистрировать, то никакие правовые последствия для сторон по незарегистрированному договору не возникнут.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК РФп. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

<…>

Екатерина Ковалева

ведущий юрисконсульт договорно-правового отдела правового департамента ГК «Олимпстрой»

Роман Масаладжиу

старший эксперт ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

Виктор Анохин

доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, председатель Арбитражного суда Воронежской области в отставке

2. Рекомендация: Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

Итог сделки по купле-продаже недвижимости – переход объекта недвижимости в собственность покупателя, что подтверждается актом государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию (Росреестр). Поэтому один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).*

Покупатель в такой сделке – менее защищенная сторона, чем продавец. И именно покупатель в большей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. Юристу необходимо проследить, чтобы эти договоренности не нарушали требования законодательства и соответствовали интересам покупателя.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.*

Общий срок государственной регистрации прав – не более одного месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП)*.

В итоге покупатель должен получить два документа:

  • свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости
  • и свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

<…>

Правовой статус недвижимости после подписания договора и до государственной регистрации

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не является основанием для признания договора недействительным.

После подписания договора и передачи объекта недвижимости по передаточному акту (см. примерные формы передаточных актов к договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры) приобретатель является законным владельцем этого имущества. Единственное ограничение в том, что покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение недвижимым имуществом: «После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом» (п. 60 постановления № 10/22).*

Внимание! Покупатель не сможет в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимого имущества, даже если он представит в качестве доказательства состоявшегося договора такие документы, как накладные, выписки, протоколы, квитанцию об оплате.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Поэтому покупатель в принципе не может потребовать признания права собственности, которое возникает только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю*. В данном случае иск о признании права собственности будет ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

<…>

Виктория Петрова

кандидат юридических наук, доцент, судья Федерального арбитражного суда Московского округа

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Владимир Ланда

кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства Москвы

2. Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами*.

<…>

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.*

<…>

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

<…>

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

<…>

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)
продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

<…>

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.*

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации».

<…>

3. Статья:Компания продолжала платить за аренду после выкупа помещения. Вернуть переплату помогла позиция ВАС РФ

Суть спора: возврат арендной платы, которую арендатор перечислил после заключения договора о выкупе арендованного помещения, но до регистрации перехода права собственности
Результат: требования компании удовлетворены в полном объеме в результате пересмотра дела по новым обстоятельствам
Номер дела: А17-399/2011 (прошло три инстанции и пересмотр по новым обстоятельствам)


Дело выиграла:
Елена Боровкова, юрисконсульт ОАО «Завод им. Г.К. Королева»

Обстоятельства спора

С 2006 года ООО «Арс`салюс» (далее – компания) арендовало в городе Иваново нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Арендодателем выступал городской комитет по управлению имуществом (далее – комитет).

Срок аренды по условиям договора истекал 29.10.09, но до его окончания компания, будучи субъектом малого предпринимательства, реализовала свое преимущественное право на выкуп данного помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Договор купли-продажи стороны подписали 25.09.09, а переход права собственности на помещение к ООО «Арс`салюс» был зарегистрирован в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним спустя почти три месяца – 18.12.09. При этом никаких соглашений о прекращении договора аренды стороны не заключали. Строго говоря, такое соглашение и не требовалось: в связи с заключением договора купли-продажи аренда прекращалась автоматически.

Но между сторонами возник спор относительно того, в какой именно момент прекращаются арендные отношения. Дело в том, что после подписания договора купли-продажи комитет продолжал выставлять компании счета на арендную плату, хотя в этот период компания уже начала выплачивать выкупную цену помещения (по условиям договора оплата осуществлялась с рассрочкой). Компания эти счета оплатила.*


Это следует из совокупности норм, закрепленных в пункте 2 статьи 8, статье 131 , пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса, а также в пункте 1статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

«В тот период в нашем регионе все субъекты малого предпринимательства, которые выкупали арендуемые помещения, платили арендную плату до момента государственной регистрации своего права собственности на эти помещения, – объясняет Елена Боровкова, являвшаяся на тот момент юристом ООО “Арс`салюс”. – Если кто-то отказывался платить, комитет взыскивал задолженность с процентами в судебном порядке. Зная это, руководитель нашей компании считал, что спорить с комитетом бесполезно. В нашем регионе практика по таким спорам складывалась не в пользу арендаторов. Суды руководствовались только нормами о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации в ЕГРП. Если следовать этому формальному подходу, то до регистрации арендатор не становится собственником и обязательства по аренде автоматически не прекращаются».

Nota bene!

Срок для подачи заявления о пересмотре дела по новым обстоятельствам в связи с определением или изменением ВАС РФ практики применения правовой нормы (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ) составляет три месяца со дня опубликования акта, в котором ВАС РФ определил или изменил практику применения нормы. Если же компания подала надзорную жалобу и ей было отказано в связи с наличием оснований для пересмотра дела по новым обстоятельствам, то трехмесячный срок исчисляется со дня получения копии определения об отказе в передаче дела в Президиум.

Однако в других регионах практика по подобным спорам была не такой однозначной. Встречались примеры иного подхода: суды указывали, что с момента подписания договора купли-продажи покупатель, которому уже передано помещение, является хотя и не титульным собственником, но законным владельцем этого помещения. Поэтому сам факт заключения договора купли-продажи уже влечет за собой прекращение арендных отношений на основаниистатьи 413 Гражданского кодекса (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.09 по делу № А40-49832/09-3-442). Эту позицию разделял и Высший арбитражный суд – правда, прецедентного постановления Президиума ВАС РФ по аналогичному спору на тот момент еще не было, но были определения об отказе в передаче дела в Президиум, в которых подтверждалась вышеуказанная позиция (определения ВАС РФ от 04.04.08 № 4311/08 , от 17.05.10 № 5762/10 , от 12.08.10 № ВАС-10322/10). После анализа этой положительной практики стало ясно, что у ООО «Арс`салюс» есть шанс взыскать с комитета арендную плату, которую компания перечислила за период с даты заключения договора купли-продажи до регистрации права собственности (с 25.09.09 по 17.12.09).

Что предпринял юрист

Плату за лишние месяцы аренды компания взыскивала как неосновательное обогащение комитета (ст. 1102 ГК РФ).

Разработка правовой позиции. Основные надежды юриста ООО «Арс`салюс» были связаны с положительной практикой судов по аналогичным спорам, а также спунктом 60 появившегося тогда совместного постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 постановления № 10/22).*

Nota bene!

Если арбитражный спор связан с вопросом, который решается судами неоднозначно, есть смысл во время всего процесса отслеживать свежие определения ВАС РФ о передаче дел на рассмотрение в Президиум – не исключено, что в надзорную инстанцию попадет аналогичный спор. Даже если компания проиграет свое дело, решение надзорной инстанции по аналогичному спору даст шанс на пересмотр дела по новым обстоятельствам. Но для этого важно не пропустить сроки, установленные в статье 312АПК РФ.

«Я исходила из того, что на момент заключения договора купли-продажи помещение уже находилось у ООО “Арс`салюс” на праве аренды, – поясняет Елена Боровкова. – Позднее – в ноябре 2009 года – стороны подписали акт о том, что комитет передает ООО “Арс`салюс” помещение по договору купли-продажи, но это была чистая формальность, на которой настаивал комитет для выполнения требования пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса (в соответствии с этим пунктом приемка-передача недвижимости между покупателем и продавцом осуществляется по передаточному акту). В данном случае соблюдение этой формальности было не обязательно, так как действовал пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса: если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Поскольку передача помещения по договору купли-продажи не требовалась, уже с момента заключения этого договора у ООО “Арс`салюс” изменилось основание владения помещением: таким основанием стал не договор аренды, а договор купли-продажи. Юридический момент возникновения у покупателя права собственности на недвижимое имущество в данном случае не имеет правового значения, так как покупатель является его законным владельцем с момента подписания договора (это разъяснили пленумы Высшего арбитражного и Верховного судов). Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи договор аренды прекратил свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса».

Но, как показало дальнейшее развитие событий, суды Волго-Вятского региона трактовали пункт 60 постановления № 10/22 совершенно по-другому (не в пользу истца). Что касается примеров положительной практики по аналогичным спорам, то для судов при рассмотрении дела не имела значения позиция судов других регионов, а также изложенная в определениях ВАС РФ (поскольку в отличие от постановлений Пленума или Президиума ВАС РФ они не имеют обязательной силы).

Обжалование судебных актов. Ответчик утверждал, что на его стороне неосновательного обогащения не возникло. По его мнению, после подписания договора купли-продажи договор аренды продолжал свое действие: сначала до установленного в этом договоре срока (до 29.10.09), а затем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса он был возобновлен на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Договор аренды прекратился только в день регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю, поэтому до этого момента сохранялась обязанность ООО «Арс`салюс» по уплате арендной платы. Суд первой инстанции полностью разделил эту позицию и отказал ООО «Арс`салюс» в удовлетворении иска.


Если следовать этой позиции, то получается, что статус законного владельца вещи не дает его обладателю не только права распоряжения этой вещью, но и права пользования ею (так как за пользование он должен платить титульному собственнику). Однако в отношении права пользования пленумы ВАС РФ и ВС РФ в пункте 60постановления № 10/22 не высказывались.

Компания подала апелляционную жалобу, но Второй арбитражный апелляционный суд тоже оказался на стороне ответчика (постановление от 06.09.11 по делу № А17-399/2011). Причем, по поводу ссылки истца на пункт 60 постановления № 10/22 суд апелляционной инстанции заметил следующее: по смыслу этого пункта после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности до момента госрегистрации сохраняется за продавцом. Другими словами, с позиции суда статус законного владельца дает приобретателю имущества только право защиты своего владения, а правом распоряжения имуществом (в том числе правом получать плату за пользование этим имуществом) по-прежнему обладает титульный собственник.*

В дальнейшем эту позицию разделила и кассационная инстанция (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.11 по делу № А17-399/2011). Она лишь обратила внимание на то, что нижестоящие суды ошибочно применили статью 621Гражданского кодекса, но это не повлияло на правильность принятого решения. По мнению кассационной инстанции, в данном случае арендные отношения прекратились новацией (ст. 414 ГК РФ), то есть факт заключения сторонами договора купли-продажи свидетельствует о наличии соглашения по замене обязательства, вытекающего из договора аренды, обязательством, вытекающим из договора купли-продажи. Но прекращение арендного обязательства не предоставляет истцу право на бесплатное фактическое пользование объектом недвижимости в период, пока не зарегистрирован переход права собственности. Поскольку истец продолжал пользоваться помещением, он должен оплатить это фактическое пользование в размере оговоренной арендной платы по правилам неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Следовательно, у бывшего арендодателя нет оснований для возврата полученной за этот период арендной платы.

Обращение в ВАС РФ. После проигрыша в кассации надежда оставалась только на надзорную инстанцию. Готовя надзорную жалобу, Елена Боровкова обнаружила, что в Президиум ВАС РФ уже было передано дело с аналогичными обстоятельствами (определение ВАС РФ от 03.08.11 № ВАС-4408/11) и его рассмотрение состоялось в октябре 2011 года, причем Президиум ВАС РФ принял решение в пользу истца-арендатора. Однако текст постановления Президиума ВАС РФ на тот момент опубликован не был. Учитывая, что аргументация надзорной инстанции оставалась неизвестной, кроме того, не было никаких гарантий, что в постановлении по этому делу будет оговорка о возможности пересмотра аналогичных дел по новым обстоятельствам, юрист ООО «Арс`салюс» решила все-таки подать надзорную жалобу, и просто отслеживать появление постановления по делу-предшественнику.


ВАС РФ сослался не на статьи 413 или 414 , а на пункт 1статьи 407 ГК РФ (п. 5постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73), а также на то, что в соответствии состатьей 425 и пунктами 1 , 2статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон уже с момента его заключения (постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.11 № 4408/11). Кроме того, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи (п. 2 ст. 224 ГК РФ), и по общему правилу на покупателя с этого момента переходит риск случайной гибели вещи (ст. 458 , 459 ГК РФ).

Надзорная жалоба была представлена в Президиум ВАС РФ в конце ноября 2011 года, а уже в декабре на сайте Высшего арбитражного суда были опубликованы сразу два знаковых для данного спора документа: постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.11 № 4408/11 (с оговоркой о возможности пересмотра дел со схожими фактическими обстоятельствами) и постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». В обоих постановлениях ВАС РФ разъяснил, что если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, то в случае продажи арендатору арендованного имущества заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательства по внесению арендной платы, так как основанием владения этим имуществом становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

После этого компании оставалось только дождаться определения ВАС РФ об отказе в передаче ее дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора в связи с тем, что имеется возможность пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам (п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ). Это определение ВАС РФ вынес 21.02.12 (№ ВАС16906/11), указав в нем, что выводы судов по настоящему делу не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.11 № 4408/11.

Чего удалось добиться

В марте 2012 года ООО «Арс`салюс» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам решения, которым этот суд отказал компании в удовлетворении иска к комитету. Примечательно, что представитель истца, несмотря на четкую позицию ВАС РФ, продолжал настаивать на том, что оснований для удовлетворения иска нет. На этот раз он не спорил с тем, что договор аренды следует признать прекращенным с момента заключения договора купли-продажи, но полагал, что до периода регистрации права собственности за покупателем комитет как титульный собственник помещения имел право получать плату за фактическое пользование им. Учитывая, что эта позиция явно противоречила толкованию ВАС РФ, она не была воспринята судом – решением от 28.05.12 по делу № А17-399/2011 требования ООО «Арс`салюс» были удовлетворены в полном объеме. В начале августа компания получила присужденную сумму.

Журнал «Юрист компании»№ 9, сентябрь 2012

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка