Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 ноября 2014 18 просмотров

При рассмотрении объектов договора по приобретению земельного участка недвижимого имущества обнаружено, что на земельном участке расположены ряд объектов недвижимости не зарегистрированных в установленном законом порядке; на эти сооружения были получены разрешения на строительство, технические паспорта, а так же по данному имуществу внесены сведения в Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) в этой связи данные здания и сооружения можно квалифицировать как недвижимое имущество, т.е. по сути, данные здания и сооружения являются объектами капитального строительства, но не зарегистрированное в установленном порядке, т.к. свидетельства о собственности не получено. Имеем ли мы право на приобретение подобного имущества. Существуют ли налоговые риски у покупателя при совершении этой сделки связанные с предъявлением НДС к вычету, налогом на имущество по этому имуществу или с начислением амортизации?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:С какого момента налогом на имущество облагаются приобретенные объекты недвижимости

Если покупатель приобретает здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено (подписан акт приема-передачи) и поставлено на учет. При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 «Основные средства» (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»). Это следует из положений пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.*

Если покупатель приобретает здание, непригодное к использованию (недостроенное, недооборудованное, требующее дополнительных капитальных вложений), то включать его в расчет налоговой базы по налогу на имущество нужно при выполнении двух условий:

  • первоначальная стоимость здания (с учетом расходов по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию) сформирована;
  • здание введено в эксплуатацию.*

<…>

Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Рекомендация:Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.*

Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:

ОСНО

Для расчета налога на прибыль имущество, право собственности на которое подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). Порядок ее формирования зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • внесен в качестве вклада в уставный капитал;
  • по бартерному договору (договору мены);
  • построен хозспособом или подрядным способом.

Свои особенности имеет принятие на учет приобретенных земельных участков (ст. 264.1, п. 2 ст. 256 НК РФ, п. 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ). Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

При предъявлении к вычету входного НДС по затратам, связанным с приобретением (созданием) объекта недвижимости, учитывайте особенности, обусловленные тем, каким способом объект поступил в организацию:

При расчете налога на прибыль стоимость амортизируемого имущества, требующего госрегистрации, погашайте путем начисления амортизации.

Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к учету (отражения на счете 01 или 03) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, приобретенным за плату (по договору мены, полученным безвозмездно, в качестве вклада в уставный капитал). Исключение предусмотрено только для отдельных видов основных средств, с которых налог на имущество платить не нужно.

Земельные участки, полученные организацией, могут являться объектом обложения земельным налогом (ст. 388 НК РФ).

<…>

Андрей Кизимов,
заместитель директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Рекомендация:Какие расходы можно учесть при расчете налога на прибыль

<…>

Условия признания расходов

Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны одновременно быть*:

Если хотя бы одно из условий не выполняется, расход для целей налогообложения не признавайте*.
Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

<…>

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Ситуация:Можно ли принять к вычету НДС по расходам, которые не учитываются при расчете налога на прибыль

Да, можно, но при условии, что расходы связаны с выполнением операций, облагаемых НДС. Правда, при таком подходе споры с налоговой инспекцией не исключены*.

В частных разъяснениях представители контролирующих ведомств занимают следующую позицию. По расходам, которые не учитываются при расчете налога на прибыль, входной НДС к вычету принять нельзя. Это связано с тем, что применение вычета предусмотрено только по расходам, которые связаны с выполнением операций, облагаемых НДС, в том числе – с реализацией. При расчете налога на прибыль расходы, не связанные с производством и реализацией, не учитывают. Это следует из пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.*

Таким образом, наличие расходов, не учтенных при расчете налога на прибыль, означает, что они не связаны с выполнением операций, облагаемых НДС*.

Есть примеры судебных решений, в которых содержатся аналогичные выводы (см., например, определение ВАС РФ от 5 июня 2008 г. № 6440/08, постановления ФАС Дальневосточного округа от 24 января 2008 г. № Ф03-А51/07-2/6147, Волго-Вятского округа от 10 января 2008 г. № А43-2450/2007-31-45, Центрального округа от 20 августа 2007 г. № А68-АП-104/18-06, от 19 июля 2006 г. № А54-9067/2005-С18).

Однако существует противоположная арбитражная практика. Многие судьи считают, что применение вычета по НДС зависит от налогового учета расходов лишь в двух случаях:

В остальных случаях никаких ограничений на применение вычета по НДС по расходам, которые не уменьшают налогооблагаемую прибыль, Налоговый кодекс не содержит. Основным условием принятия к вычету входного налога является связь расходов с выполнением операций, облагаемых НДС. Это следует из пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ.

Например, организация может подарить своему сотруднику на день рождения телевизор. При расчете налога на прибыль расходы на покупку телевизора не учитываются. Однако такая передача признается реализацией, с которой организация должна заплатить НДС. Следовательно, входной НДС, предъявленный поставщиком при покупке телевизора, организация может принять к вычету. При этом ждать, пока подарок будет вручен сотруднику, а НДС будет начислен к уплате в бюджет, не нужно. Налоговый кодекс не устанавливает зависимости между периодом предъявления НДС к вычету и периодом фактической реализации, в том числе безвозмездной. Арбитражная практика подтверждает правомерность такого подхода (см., например, постановление ФАС Московского округа от 12 марта 2009 г. № КА-А40/1726-09).

Все это следует из положений абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 146, пункта 1 статьи 172 и пункта 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, по общему правилу если расходы направлены на выполнение облагаемых НДС операций, то независимо от учета их при расчете налога на прибыль входной НДС по ним можно принять к вычету. Суды также придерживаются этой позиции. Например, постановления ФАС Московского округа от 26 февраля 2010 г. № КА-А40/978-10, от 14 июля 2009 г. № КА-А40/5553-09, от 7 апреля 2009 г. № КА-А40/2620-09, Поволжского округа от 22 сентября 2008 г. № А65-5848/07, от 6 мая 2008 г. № А65-12919/07-СА2-22, Уральского округа от 7 октября 2008 г. № Ф09-7115/08-С3, Западно-Сибирского округа от 23 августа 2007 г. № Ф04-5630/2007(37318-А46-37), от 8 декабря 2008 г. № Ф04-6756/2008(15392-А45-37), Дальневосточного округа от 16 августа 2007 г. № Ф03-А51/07-2/2293, Центрального округа от 16 декабря 2004 г. № А36-135/2-04 и Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. № А56-46360/2007.

Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

5. Статья:Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

Людмила Масленникова, эксперт журнала «Российский налоговый курьер», канд. экон. наук

Марина Медведева, профессиональный аудитор, канд. экон. наук

Без госрегистрации права собственности сделки недействительны*

НДС начисляется при передаче имущества по акту

Для бухучета важен переход права собственности

Иногда в процессе строительства организация понимает, что она не нуждается в строящемся здании. К примеру, из-за изменения сферы деятельности или перевода бизнеса в другой регион. Либо отсутствуют свободные денежные средства для строительства. В этом случае компании зачастую решают продать такой объект, чем замораживать стройку. О том, как зарегистрировать право собственности на «недострой», читайте ниже.

Буква закона

Перед продажей недостроенный объект важно зарегистрировать

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Значит, право собственности на такой объект необходимо зарегистрировать в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Получается, перед тем как продать недостроенный объект, организация получает на него свидетельство о праве собственности*.

Здесь есть важный момент. Право собственности на незавершенный объект нельзя зарегистрировать, если он является предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведенного в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). В этом случае необходимо завершить договор с подрядчиком либо расторгнуть его. И только затем уже подавать документы на госрегистрацию «недостроя».

Для регистрации права на объект незавершенного строительства организация представляет в регистрирующий орган (ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», далее — Закон № 122-ФЗ) следующие документы:

—заявление по форме, приведенной в приложении № 2 к приказу Минэкономразвития России от 29.11.13 № 722;
—документ, подтверждающий право собственности либо пользования земельным участком;
— разрешение на строительство (если такое требуется). Если организация не представит разрешение на строительство, регистрирующий орган обязан сам запросить этот документ в соответствующем учреждении (п. 3 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Кроме того, за регистрацию права собственности на имущество организация уплачивает госпошлину в размере 15000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Но прикладывать копию платежного поручения на уплату госпошлины при подаче документов не обязательно (п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Заявитель получает расписку, подтверждающую прием документов на госрегистрацию (ст. 16 Закона № 122-ФЗ). Право собственности на объект считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Отметим, если компания не зарегистрирует право собственности на незавершенный строительством объект, дальнейшие сделки с ним суд может признать незаконными (например, постановление ФАС Уральского округа от 25.02.10 № Ф09-11155/09-С6).*

Напомним, что переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи недвижимого имущества также необходимо зарегистрировать (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 12 Закона № 122-ФЗ)

<…>

Журнал «Российский налоговый курьер» № 18, 2014 г.

6. Статья 219 Гражданского Кодекса РФ

«Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации*.»

7. Статья:В каких случаях самовольную постройку можно узаконить

Ю.С. Петропавловская, государственный советник юстиции РФ 1-го класса, старший преподаватель кафедры земельного права и регистрации прав на недвижимое имущество МИИГАиК

Количество споров, касающихся легализации объектов капитального строительства, квалифицируемых как самовольные постройки, увеличивается с каждым годом. Как они разрешаются? Президиум Верховного суда РФ проанализировал судебную практику по таким делам*.

* Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержден Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года (далее – Обзор).

Что считать самовольной постройкой

Сначала дадим краткие определения основным понятиям.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.*

Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не может ею распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки*. Такой объект подлежит сносу лицом, построившим его, или за счет этого лица, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в отдельных ситуациях – в ином установленном законом порядке) за лицом, в чьей собственности (бессрочном пользовании и т. д.) находится земельный участок, где возведена постройка*.

Тогда лицо, получившее право собственности на постройку, возмещает лицу, построившему объект, расходы на его сооружение в размере, определенном судом*.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Такие нормы содержит статья 222 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим подробнее, как они применяются судами.

Связь объекта с земельным участком

Легализация объектов самовольного строительства возможна при условии правильного применения законодательства и отсутствия у такого объекта определенных «пороков».*

Особенностью самовольных построек является то, что они – объекты недвижимого имущества, поэтому на них распространяется требование положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.

Исходя из этого принципа, только собственник участка может в судебном порядке закрепить за собой право собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на его участке*.

А хозяин самовольной постройки, не являющийся собственником земли, лишен возможности признать в судебном порядке право пользования участком, занятым объектом.

В то же время лицо, которое построило объект самовольно, в указанной ситуации имеет право на взыскание затрат, произведенных в ходе его строительства, с собственника объекта, признанного судом.

Размер затрат должен быть подтвержден документально.

При признании права собственности на самовольно возведенное строение за собственником участка суд будет учитывать категорию земель и их разрешенное использование.

Если в правоустанавливающих документах собственника участка или в градостроительной документации территории, на которой расположен участок, отсутствует вид разрешенного использования, допускающий эксплуатацию самовольно возведенного объекта, то даже собственнику земли будет отказано в признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки установленным правилам градостроительного зонирования. › |

› | Основание – статьи 7, 85 Земельного кодекса РФ, статьи 35–40 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Отсутствие разрешения на строительство

Но даже если размещение самовольной постройки соответствует требованиям земельного законодательства и градостроительного регламента, то могут быть иные препятствия к ее легализации.

Как мы уже сказали, постройка классифицируется в качестве самовольной, если она создана без получения необходимых разрешений – на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем суду необходимо выяснить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольное строение, надлежащие меры. В частности, меры для получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче этих разрешений.

В Обзоре указано, что, если принятие таких мер не подтверждается документально, судья на основании статьи 136 Гражданского процессуального кодекса РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения. Поскольку отсутствие документов не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, и препятствует реализации его права на судебную защиту.

Срок давности

Следует отметить, что отсутствие разрешения на строительство объекта является основанием для заявления в суд иска о сносе самовольно возведенного объекта со стороны органов местного самоуправления или прокуратуры. На такие требования распространяется срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ. Однако если самовольная постройка создает угрозу причинения вреда или причиняет вред широкому кругу лиц, то срок исковой давности не применяется. › |

› | Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Снос постройки

Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии соответствующего ходатайства истца вправе назначить определенный срок для его исполнения. Если ответчик не ликвидировал постройку в течение установленного срока, суд может предоставить истцу право снести постройку с взысканием с ответчика необходимых расходов (п. 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Обращаем внимание на то, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки за свой счет представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства. Поэтому принятие такого решения возможно только при наличии вины застройщика.

Доказательством виновности застройщика служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ:

  • объект построен на участке, не отведенном для этих целей;
  • объект возведен без необходимых разрешений;
  • объект создан с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимость установления вины застройщика следует также из пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве производится виновными лицами или за их счет.

Соответствие объекта нормам и правилам

Важное условие, при котором возможно признание самовольно возведенного объекта законным, – это его соответствие градостроительным, строительным и иным нормам и правилам*.

В Обзоре подтверждена позиция, согласно которой данные нормы и правила следует применять в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Это обусловлено тем, что действие закона распространяется на отношения, возникшие до вступления его в силу, только в случаях, когда это прямо предусмотрено данным законом.

Наличие допущенных при возведении самовольного объекта нарушений норм и правил служит основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на него либо для удовлетворения требования о его сносе, если нарушения окажутся существенными и неустранимыми.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от строительных норм и правил судами обычно назначается строительно-техническая экспертиза. Вместе с тем вопросы существенности нарушений градостроительных норм и правил не могут решаться экспертом – это компетенция суда. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые способны повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ. В ней указано, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Защита интересов других лиц

Одним из юридически значимых обстоятельств в деле о признании права собственности на самовольную постройку является установление того, что ее сохранение не нарушает прав и интересов других лиц. В частности, прав смежных землепользователей, правил застройки, установленных в муниципальном образовании, и т. д.

Иные основания признания права на постройку

В судебной практике встречаются попытки узаконить объекты самовольного строительства на основании и других норм.

Например, лица, построившие самовольный объект, пытаются в судебном порядке признать право собственности на него в силу приобретательной давности*. › |

› | Лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ).*

В Обзоре подчеркнуто, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Также законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольно возведенного объекта. При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости путем пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено только путем признания этого права в целом на объект в реконструированном виде, а не на пристройку.

Самовольная реконструкция

Президиум Верховного суда РФ указал, что, рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции объектов капитального строительства дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капстроительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта. А также замена или восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены их отдельных элементов). Реконструкция объектов капстроительства ведется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Наличие обременений

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе.

› | Проведение строительных работ на таких объектах допускается только в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Если при заявлении требования о признании права собственности на самовольный объект, расположенный на территории памятника культуры, будут отсутствовать доказательства того, что строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, то это тоже послужит одним из оснований для принятия судом решения об отказе в иске. › |

Важно запомнить
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником участка, на котором она возведена, если это не нарушает интересов других лиц (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Журнал «Учет в строительстве» № 6, 2014 г.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка