Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 декабря 2014 18 просмотров

Добрый день! Предприятие находится на ОСН, применяет ПБУ 18, основной вид деятельности предоставление в субаренду недвижимого нежилого имущества.С 01 апреля 2013 года Предприятие заключило предварительный договор аренды с Арендодателем на право заключить договор аренды в будущем (Арендодатель не согласился заключить договор аренды, объясняя это тем, что Объект, который он сдает у него не зарегистрирован).С этого же момента (01 апреля 2013 года) Организация заняло это помещение и часть этого помещения с согласия арендодателя сдало в Субаренду так же по предварительному договору.После регистрации Объекта (01.04.14) и получения всех правоустанавливающих документов на него, Арендодатель согласился заключить с Организацией договор аренды (стоимость аренды в месяц с учетом НДС – 12500,00 руб.), в котором указал в особых условиях: «На момент подписания договора Организация (Арендатор) занимает арендуемый объект с 01.04.2013. При этом условия настоящего договора по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшими с указанной в данном пункте даты. Сумма арендной платы за период с 01.04.13 по 31.03.14 составляет 150000,00 руб., в т.ч. НДС 18% 22881,36 руб.».Передаточный акт между Арендодателем и Организацией (Арендатором) составлен от 01.04.2014 года, в котором указано, что Арендатор (Организация) занимает помещение с 01.04.13г.С Субарендаторами Организация заключила аналогичный договор с особыми условиями, такой же датой, передаточный акт также составлен по аналогии.Подскажите, пожалуйста, каким периодом Арендодатель и Организация (Арендатор) должны выписать счета-фактуры, соответственно в каком периоде отразить начисление и расходы по налогу на прибыль и в каком периоде отразить данные в бухгалтерском учете?Арендодатель выписал счет-фактуру от 31.03.2014 на сумму 150 000,00 руб., в т.ч. НДС 22 881,36 руб.

  1. Арендодатель - в принципе не вправе сдавать имущество, не принадлежащее ему на праве собственности (кроме случаев, когда объект является вновь построенным). Однако, полученные доходы он обязан учитывать ежемесячно и документы составлять каждый месяц.
  2. Арендатор –вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (только если объект относится к вновь построенным). В противном случае расходы в бухгалтерском учете нужно отнести на счет 91, а в налоговом учете не принимать. Что касается возможности принятия к вычету НДС по предварительному договору (относится ко вновь построенному объекту), то полностью исключить риски претензий со стороны проверяющих нельзя. Отражать затраты в бухгалтерском учете следует ежемесячно.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление*

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).*

Для субъектов малого предпринимательства (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет.

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).*

<…>

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Рекомендация: Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль затраты на аренду имущества, используемого в предпринимательской деятельности, относятся к прочим расходам, связанным с производством или реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Для учета в налоговой базе такие расходы должны быть:

Это следует из пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

<…>

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности*

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.*

<…>

Исключением из этого правила является случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. В таком случае арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. А арендатор в свою очередь вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187.*

<…>

НДС

В общем случае услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Соответственно, входной НДС, предъявленный арендодателем, можно принять к вычету при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета)* (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172НК РФ).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3.Статья:Арендная плата по предварительному договору

На практике нередко, чтобы арендовать помещение на наиболее выгодных условиях, турфирме приходится заключать предварительный договор аренды. Вместе с тем возникает вопрос в отношении правомерности признания расходов по такому договору. Давайте разбираться, принимая во внимание разъяснения чиновников*.

Что такое предварительный договор аренды

По условиям предварительного договора аренды стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных этим договором. Это следует из статьи 429 Гражданского кодекса РФ. При этом на практике по условиям предварительного договора будущий арендатор часто перечисляет арендодателю определенную плату как бы за право заключения основного договора аренды (не путать ее с уплатой арендной платы авансом!).*

Налоговый учет расходов

Платежи за арендованное имущество признаются в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Но, по мнению чиновников, которое они высказывали ранее, этой нормой нельзя воспользоваться при осуществлении платежей в рамках предварительного договора аренды. Иначе говоря, они предлагали учитывать расходы лишь с момента заключения основного договора аренды. Такое мнение выражено, к примеру, в письме Минфина России от 4 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/16 и косвенно – в письме от 10 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/230.

Однако в письме от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/600 Минфин России указал, что расходы в виде платежей за право заключения договора аренды нежилых помещений в будущем с целью использования данных помещений в деятельности, направленной на получение дохода, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Но при условии их соответствия критериям, установленным статьей 252 Налогового кодекса РФ. Иначе говоря, такие расходы должны быть документально подтверждены.

И действительно. При методе начисления расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок. Таким образом, по общему правилу затраты по предварительному договору аренды могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Ведь Налоговый кодекс РФ не делает оговорок в отношении того, в рамках какого договора произведены траты – предварительного или основного.

<…>

Е.В. Шестакова, генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент», к. ю. н.

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В ТУРИСТИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ», № 2, ФЕВРАЛЬ 2013

4.Статья: Как избежать проблем при предварительной аренде

<…>

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Мурат Дуран, генеральный директор ООО «Энка ТЦ» (Москва)

Стоит иметь в виду, что при заключении предварительного договора аренды у сторон могут возникнуть и налоговые риски. В частности, вычет НДС возможен по арендным платежам, уплачиваемым в рамках заключенного договора аренды помещения. Вместе с тем при заключении предварительного соглашения объект аренды еще не определен: отсутствуют утвержденный акт государственной комиссии о введении здания в эксплуатацию, свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание и т.д. Как следствие, суммы, уплачиваемые по предварительному контракту, не могут рассматриваться как арендные платежи.*

<…>

ЖУРНАЛ «ФИНАНСОВЫЙ ДИРЕКТОР», № 4, АПРЕЛЬ 2008

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка