Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
22 декабря 2014 10 просмотров

Земельный участок зарегистрирован на физическом лице, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственной площадки, общая площадь 18732 кв.м. Это физическое лицо является индивидуальным предпринимателем. При реализации земли, будет ли доход учитываться - доходом ИП, или доходом физического лица?

Если же земельный участок в предпринимательской деятельности не использовался, с доходов от его продажи предпринимателю необходимо заплатить НДФЛ. В этом случае предприниматель может получить имущественный вычет по НДФЛ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Предприниматель продает собственное недвижимое имущество

<…>

Случай № 1 Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в письме от 12.08.2010 № 03-04-05/3-452.*

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 № А05-5609/2011).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.*

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в письмах Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226 и от 05.12.2011 № 03-11-11/309.

Обратите внимание

От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).*

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один — более обобщенный код 70.1 «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

<…>

Случай № 2 Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Обратите внимание

УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (письмо Минфина России от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260).*

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@). Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 № А13-2339/2011).*

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

<…>

Журнал «Упрощенка» № 1, Январь 2013

2. Статья:Бизнес предпринимателя

На вопрос отвечает Н.Г. Сазонова, эксперт журнала «Упрощенка»

<…>

С дохода от продажи имущества, используемого в бизнесе, нужно платить налог при УСН

Я являюсь индивидуальным предпринимателем и применяю упрощенную систему налогообложения с объектом доходы. У меня с 2010 года был в собственности магазин, я его сдавал в аренду, а в 2014 году продал. Нужно ли мне платить «упрощенный» налог с дохода от продажи? Или же полученный доход облагается НДФЛ, но с учетом того, что объект был в собственности более трех лет, можно воспользоваться льготой по налогу и не перечислять его в бюджет?
Индивидуальный предприниматель С.Р. Куликов

С полученного дохода от продажи магазина вам придется заплатить «упрощенный» налог. Ведь ваше имущество участвовало в предпринимательской деятельности, значит, оно систематически приносило вам прибыль. Поэтому доход от реализации относится к поступлению от бизнеса. И с него надо платить именно «упрощенный» налог (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ, письмо Минфина России от 14.07.2014 № 03-11-11/34106). Что касается НДФЛ, то данный налог перечисляют при продаже собственного имущества, не используемого в бизнесе, например квартиры. А это не ваш случай. Значит, воспользоваться правом на льготу по НДФЛ вы не можете (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Но и платить НДФЛ вам не нужно, поскольку, как мы уже отметили, данная продажа облагается «упрощенным» налогом.*

Если же вы не перечислите налог по УСН, налоговики при проверке все равно переквалифицируют сделку в доход от бизнеса. Это они поймут по наличию договора аренды и по произведенным записям в Книге учета доходов и расходов. И доначислят вам «упрощенный» налог. Выиграть у налоговиков спор вряд ли получится, поскольку на практике судьи встают на сторону проверяющих (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2014 по делу № А78-884/2014 и ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 по делу № А27?10232/2011). Поэтому смотрите, стоит ли рисковать.

<…>

Журнал «Упрощенка» № 1, Январь 2015

22.12.2014г.

С уважением, Ольга Пушечкина,

Ваш персональный эксперт.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// vip.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка