Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
23 декабря 2014 4 просмотра

Организация является заказчиком-застройщиком. Согласно договору с дольщиком размер вознаграждения по выполнению функций заказчика-застройщика не установлен. Вознаграждение определяется застройщиком самостоятельно после ввода объекта в эксплуатацию на дату подписания сторонами акта приема-передачи объекта строительства. Вознаграждение равно экономии, которая составит разницу между суммой денежных средств, внесенных дольщиков по строительству объекта и стоимостью всех материалов, работ, услуг, необходимых для создания объекта строительства. Как в бухгалтерском учете отразить это вознаграждение? Существуют ли риски по НДС и налогу на прибыль?

Дебет 76 Кредит 90-1 – отражена экономия по смете.

Если застройщик действует на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то с суммы экономии, остающейся в его распоряжении после исполнения договора, НДС начислять не нужно.

При исчислении налога на прибыль полученная застройщиком экономия средств признается его доходом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация: нужно ли начислить НДС с суммы экономии, остающейся в распоряжении застройщика после исполнения договора

Нет, не нужно, если застройщик действует на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Для целей налогообложения выполнение функций застройщика рассматривается как оказание услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ). Суммы экономии, остающиеся в распоряжении застройщика, следует квалифицировать как средства, полученные за реализованные услуги в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных услуг.

Если застройщик действует на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то с суммы экономии, остающейся в его распоряжении после исполнения договора, НДС начислять не нужно.* Это обусловлено тем, что услуги застройщика, оказываемые в рамках договора долевого участия в строительстве (за исключением услуг застройщика при строительстве объектов производственного назначения), освобождены от обложения НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо Минфина России от 8 ноября 2010 г. № 03-07-10/17).

Во всех остальных случаях деятельность застройщика (например, в рамках договора инвестирования) по выполнению его функций рассматривается как оказание услуг, облагаемых НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, письмо ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708). Вознаграждение, выплаченное застройщику за оказанные услуги, облагается НДС по ставке 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ). Суммы экономии, остающиеся в его распоряжении, следует рассматривать как средства, полученные за реализованные услуги в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных услуг. Таким образом, эти суммы увеличивают налоговую базу по НДС (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письме УФНС России по г. Москве от 25 октября 2004 г. № 24-11/68529. Подтверждает этот вывод арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 5 мая 2009 г. № Ф09-2053/09-С2, Северо-Кавказского округа от 21 марта 2007 г. № Ф08-1321/2007).

Пример расчета и отражения в бухучете НДС с суммы экономии, полученной застройщиком от превышения капитальных затрат по смете над суммой фактических затрат*

12 октября 2013 года ООО «Торговая фирма "Гермес"» (инвестор строительства) заключило с ЗАО «Альфа» (застройщик) договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству офисного здания. Застройщик получил от инвестора целевое финансирование. По сводному сметному расчету прочие капитальные затраты составили 106 200 руб. (в т. ч. НДС – 16 200 руб.). Фактическая величина прочих капитальных затрат составила 94 400 руб. (в т. ч. НДС – 14 400 руб.).

15 февраля 2014 года стороны оформили акт реализации инвестиционного контракта. Экономия по смете, согласно договору, осталась в распоряжении застройщика.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете такие проводки (в части учета суммы экономии).

15 февраля 2014 года:

Дебет 76 Кредит 90-1
– 11 800 руб. (106 200 руб. – 94 400 руб.) – отражена экономия по смете (в соответствии с актом реализации инвестиционного контракта);

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1800 руб. (11 800 руб. ? 18/118) – начислен НДС с суммы экономии.

28 февраля 2014 года:

Дебет 90-9 Кредит 99
– 10 000 руб. (11 800 руб. – 1800 руб.) – отражена прибыль от экономии по смете (по итогам отчетного месяца).

На сумму экономии, оставшейся в распоряжении застройщика, бухгалтер «Альфы» составил счет-фактуру в одном экземпляре и зарегистрировал его в книге продаж.

Если до заключения инвестиционного контракта застройщик вложил в строительство свои средства, он вправе получить от инвестора (собственника строящегося объекта) возмещение своих первоначальных затрат. Однако это условие должно быть прописано в инвестиционном контракте. Включить в инвестиционный контракт такое положение позволяют право инвестора на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также общие правила заключения гражданских договоров (ст. 6, 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

При наличии такой оговорки в инвестиционном контракте суммы возмещения первоначальных затрат застройщика будут включены в общий объем финансирования капвложений. Тем самым инвестор закрепит за собой право на завершенную долю строящегося объекта и в дальнейшем при передаче этой доли от застройщика к инвестору смены собственника не произойдет. Поскольку возмещение инвестором затрат застройщика будет составной частью сводного сметного расчета, средства, поступившие ему, не будут облагаться НДС (если до заключения инвестиционного контракта застройщик не принимал к вычету НДС по строительным работам, выполненным за его счет). Их передача носит инвестиционный характер и не связана с извлечением доходов застройщиком (подп. 4 п. 3 ст. 39, ст. 146 НК РФ). Эти суммы не могут быть признаны экономией инвестиционных денежных средств или оплатой услуг застройщика, так как они уже были потрачены на создание объекта, финансируемого инвестором.

Если до заключения инвестиционного контракта застройщик принял к вычету НДС по строительным работам, выполненным за его счет, то в том квартале, когда был заключен инвестиционный контракт, суммы этого налога нужно восстановить. Такой вывод следует из писем Минфина России от 1 ноября 2006 г. № 03-04-10/18 и ФНС России от 15 октября 2007 г. № ШТ-6-03/777.

<…>

Из рекомендации «Как начислить НДС при получении сумм, связанных с расчетами по оплате реализованных товаров (работ, услуг)»

Ольга Цибизова, начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Ситуация: в какой момент застройщику учесть при расчете налога на прибыль финансовый результат по договору долевого участия в строительстве. Строительство ведется подрядным способом. Застройщик применяет метод начисления

Ответ на этот вопрос зависит от того, предусмотрен ли договором размер вознаграждения застройщика или нет.

Как правило, строительство жилых домов по договорам участия в долевом строительстве – это производство с длительным технологическим циклом. Поэтому, если сумма вознаграждения застройщика договором определена, доходы от реализации своих услуг застройщик должен распределить самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов. Это значит, что доходы нужно распределить между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор.

Доходы распределяйте одним из следующих способов:

  • равномерно;
  • пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

Такой порядок установлен в абзаце 2 пункта 2 статьи 271 и статье 316 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 13 января 2014 г. № 03-03-06/1/218, от 21 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/581, письмом ФНС России от 15 сентября 2004 г. № 02-5-10/54.

Если цена услуг застройщика договором не установлена, а определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков, финансовый результат определяйте на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.*

Это объясняется тем, что размер выручки можно определить только тогда, когда стоимость жилого дома будет сформирована полностью, с учетом всех затрат. До этого момента размер выручки не может быть определен, поэтому и учитывать ее при расчете налога на прибыль организация не должна.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488 и от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/77. Суды также поддерживают эту позицию (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31 января 2011 г. № А27-6086/2010, от 15 октября 2010 г. № А46-23193/2009, Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А55-8908/2008, от 26 января 2009 г. № А55-8357/2008).

<…>

Из рекомендации «Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов»

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3. Статья:Особенности налогообложения операций в рамках долевого строительства со стороны застройщика

А.В. Анищенко, аудитор ООО «Аудиторская фирма “Атолл-АФ”»

Альмин Рабинович, главный методолог группы компаний Energy Consulting

<…>

Полученная застройщиком экономия средств признается его доходом. Минфин России в письме от 25.03.08 № 03-07-10/02 отметил, что денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика после окончания строительства, перестают быть полученными от инвесторов средствами целевого финансирования, которые не учитываются при налогообложении прибыли. Следовательно, такие суммы по правилам пункта 14 статьи 250 НК РФ увеличивают налоговую базу по налогу на прибыль застройщика как целевые средства, использованные не по назначению.*

<…>

Журнал «Российский налоговый курьер» № 5, Март 2013

23.12.2014г.

С уважением, Ольга Пушечкина,

Ваш персональный эксперт.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// vip.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка