Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Шины: как учесть покупку, замену и списание

Подписка
Срочно заберите все!
№23
28 марта 2015 1330 просмотров

Разъясните пожалуйста как правильно оформить приобретение помещений. Наша организация приобретает нежилые помещения в здании. Соответственно владельцем здания является другое юр. лицо. Это юр лицо предоставило тов. накладную и счет фактуру где указало что мы приобрели нежилое помежение на 4 этаже и кол-во кв. м. Какими проводками мне необходимо оформить приобретение? И как правильно должен в этом случае начисляться износ?

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.*

Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:

Сам порядок госрегистрации права собственности на недвижимость прописан в статье 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (п. 6 ст. 131 ГК РФ). А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку.

Оформление поступления ОС

При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.*

Бухучет

В бухучете основные средства, право собственности на которые подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.*

При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства».

При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08

– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.*

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и подтверждается письмами Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31, от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44.

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»

– учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.*

Ситуация: как отразить в бухучете приобретение здания. Акт приема-передачи составлен после регистрации права собственности. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена в рублях после передачи объекта

Приобретенное здание отразите в учете в день регистрации права собственности на него. Стоимость недвижимости пересчитайте в рубли на дату принятия объекта к учету по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица.

Почему отразить здание надо именно на дату регистрации права собственности? Потому что именно с этой даты возникает актив, которым организация вправе распоряжаться по своему усмотрению (продать, передать в залог и т. д.). С этой даты она становится его законным собственником. Такие правила установлены пунктом 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.

При этом неважно, что акт приема-передачи составлен после госрегистрации. Такое условие не нарушает гражданского законодательства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Основанием принятия актива к учету будет являться свидетельство о госрегистрации. Получение акта приема-передачи в нашем случае на бухучет никак не влияет. Это объясняется тем, что факт хозяйственной жизни уже совершен на дату госрегистрации права собственности. Такой порядок следует из положений подпункта 8 статьи 3, пункта 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Теперь о том, как учесть сопутствующие расходы. Те, что связаны с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), учтите и в стоимости данного актива, если понесли их в процессе формирования первоначальной стоимости объекта:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с покупкой здания.

Может случиться так, что расходы, связанные с приобретением имущества, возникнут после его принятия в состав основных средств. Тогда первоначальную стоимость здания сформируйте без учета таких расходов. В дальнейшем они будут списаны на текущие затраты (п. 5 и абз. 2 п. 7 ПБУ 10/99):

Дебет 20 (23, 26...) Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как здание было принято к учету в качестве объекта основных средств.

Стоимость здания, которое перешло в собственность организации, пересчитайте в рубли на дату, когда отразили его на счете 08 – по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица согласно договору купли-продажи (п. 9 и 10 ПБУ 3/2006). В дальнейшем стоимость объекта не пересчитывайте. Такой порядок не предусмотрен законодательством. В бухучете на дату регистрации права собственности сделайте проводки:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
– отражена стоимость здания, которое будет учтено в составе основных средств на основании свидетельства о госрегистрации;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС со стоимости здания, которое будет учтено в составе основных средств.

В рассматриваемом случае здание сразу же необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства». Ведь все условия, предусмотренные пунктом 4 ПБУ 6/01, соблюдены. К счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 08
– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 01, 08), пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пунктов 49 и 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Аналогичные выводы можно сделать из письма Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31.

Пример отражения в бухучете приобретения здания. Право собственности на недвижимость оформлено раньше ее фактической передачи покупателю. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена после подписания акта приема-передачи

1 марта ЗАО «Альфа» заключило с ОАО «Производственная фирма "Мастер"» договор купли-продажи здания стоимостью 826 000 у. е. (в т. ч. НДС – 126 000 у. е.). По условиям договора 1 у. е. равна 1 долл. США. До ввода здания в эксплуатацию «Альфа» заплатила госпошлину за госрегистрацию права собственности в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Эту сумму бухгалтер учел в первоначальной стоимости здания. 1 апреля «Альфа» зарегистрировала права собственности. На дату регистрации все условия признания актива в качестве объекта основных средств были выполнены. При этом стороны договорились о передаче недвижимого имущества после госрегистрации перехода права собственности на него. Здание было оплачено 28 ноября.

Условный курс доллара составил:
– на дату регистрации права собственности (1 апреля) – 35 руб./USD;
– на дату оплаты здания (28 ноября) – 34 руб./USD.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки.

1 марта:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объекта недвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

1 апреля:

Дебет 08 Кредит 60
– 24 500 000 руб. (700 000 USD ? 35 руб./USD) – отражена стоимость здания;

Дебет 19 Кредит 60
– 4 410 000 руб. (126 000 USD ? 35 руб./USD) – отражен НДС по приобретенному зданию, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 08
– 24 515 000 руб. (24 500 000 руб. + 15 000 руб.) – принято к учету и введено в эксплуатацию здание.

28 ноября:

Дебет 60 Кредит 51
– 28 084 000 руб. (826 000 USD ? 34 руб./USD) – оплачено здание;

Дебет 60 Кредит 91-1
– 826 000 руб. (826 000 USD ? (35 руб./USD – 34 руб./USD)) – учтена положительная курсовая разница.

В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации (за исключением тех основных средств, по которым амортизация не начисляется). По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен в пункте 17 ПБУ 6/01.

ОСНО

Для расчета налога на прибыль имущество, право собственности на которое подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). Порядок ее формирования зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

  • за плату;
  • получен безвозмездно;
  • внесен в качестве вклада в уставный капитал;
  • по бартерному договору (договору мены);
  • построен хозспособом или подрядным способом.

Свои особенности имеет принятие на учет приобретенных земельных участков (ст. 264.1, п. 2 ст. 256 НК РФ, п. 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ). Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

При предъявлении к вычету входного НДС по затратам, связанным с приобретением (созданием) объекта недвижимости, учитывайте особенности, обусловленные тем, каким способом объект поступил в организацию:

При расчете налога на прибыль стоимость амортизируемого имущества, требующего госрегистрации, погашайте путем начисления амортизации.*

Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к учету (отражения на счете 01 или 03) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, приобретенным за плату (по договору мены, полученным безвозмездно, в качестве вклада в уставный капитал). Исключение предусмотрено только для отдельных видов основных средств, с которых налог на имущество платить не нужно.

Земельные участки, полученные организацией, могут являться объектом обложения земельным налогом (ст. 388 НК РФ).

Ситуация: как отразить в налоговом учете те помещения, которые входят в состав одного здания. После перерегистрации права собственности на каждое из них оформлено отдельное свидетельство

Основные средства числятся в налоговом учете по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 257 НК РФ). В случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения и частичной ликвидации первоначальная стоимость объекта изменяется (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Перерегистрация, в результате которой право собственности на здание целиком было погашено, а взамен выдано несколько новых свидетельств на различные помещения, составляющие в совокупности все здание, не предусмотрена в Налоговом кодексе в качестве основания для изменения его первоначальной стоимости.

Поскольку иной порядок формирования первоначальной стоимости в данном случае Налоговым кодексом не определен, первоначальную стоимость помещений, на которые оформлены права собственности, можно определить следующим образом:

Первоначальная стоимость нового помещения, на которое оформлено право собственности = Первоначальная стоимость здания ? Доля площади нового помещения в общей площади здания Сумма амортизации, начисленной по зданию ? Доля площади нового помещения в общей площади здания


При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 6 октября 2011 г. № 03-03-06/1/632.

Ситуация: как рассчитывать налоги при строительстве и вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, в госрегистрации права собственности на который организации отказано. Организация применяет общую систему налогообложения

Порядок расчета налогов зависит от причины отказа в регистрации права на недвижимый объект.

Строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества влияют на расчет следующих налогов: налога на имущество, налога на прибыль и НДС.

Начислять налог на имущество нужно по любым объектам недвижимости, которые отвечают критериям основных средств и учитываются на балансе организации (п. 1 ст. 374 НК РФ). Объекты недвижимости включаются в состав основных средств при соблюдении условий, указанных в пункте 4 ПБУ 6/01. Наличие документов о госрегистрации права собственности на объект недвижимости не требуется. Следовательно, на 1-е число месяца, следующего за месяцем, в котором недвижимость приняли к учету в качестве основных средств, ее стоимость нужно учитывать при исчислении налоговой базы по налогу на имущество. Подробнее об этом см. С какого момента нужно платить налог на имущество (прекращать уплату налога).

Налоговую базу по налогу на прибыль расходы на создание объектов амортизируемого имущества не уменьшают (п. 5 ст. 270 НК РФ). После ввода таких объектов в эксплуатацию их стоимость переносится на затраты через амортизацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

По общему правилу в налоговом учете начислять амортизацию можно только по имуществу, которое принадлежит организации на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения, и при условии, что соблюдаются другие обязательные требования (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Права организаций на объекты недвижимости подлежат госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Для таких объектов применяйте общий порядок амортизации. Их нужно включать в состав амортизационной группы с момента ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 256, п. 4 ст. 259 НК РФ). Таким образом, недвижимое имущество признается амортизируемым независимо от факта подачи документов на регистрацию.

Внимание: объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию до 1 декабря 2012 года, начинайте амортизировать после передачи документов на госрегистрацию. Если же вы стали начислять амортизацию по таким объектам с 1 января 2013 года, не подав к тому моменту документы на госрегистрацию, то придется ее пересчитать. При этом штрафов (пеней) за занижение налога на прибыль не будет. Подробнее об этом см. Как начислять амортизацию в налоговом учете.

Запрета на продолжение амортизации такого объекта после отказа в госрегистрации прав на него налоговое законодательство не содержит.

Вместе с тем, позиция Минфина России заключается в том, что правомерность начисления амортизации по объекту недвижимости, в регистрации прав на который отказано, зависит от оснований такого отказа. Например, из письма от 14 января 2008 г. № 03-03-06/1/5 можно сделать вывод, что организация вправе продолжать начислять амортизацию по данному объекту, если причины отказа носят устранимый характер. Например, документы, представленные на регистрацию, составлены не по форме, предусмотренной законодательством (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). В таком случае организация может исправить ошибку и подать заново оформленные документы, после чего право собственности будет зарегистрировано. Данный факт не влияет на правомерность учета сумм начисленной амортизации в расходах (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако если причины отказа в регистрации права на недвижимый объект носят неустранимый характер, то организация не вправе начислять по нему амортизацию. Например, если отсутствуют правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (абз. 8–10 п. 1 ст. 20 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). В этом случае расходы по амортизации контролирующие ведомства могут признать не соответствующими критериям, определенным в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Ведь из положений пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ следует, что любые права на объекты недвижимости возникают у организаций только с момента их регистрации.

Устойчивой арбитражной практики по этой проблеме не сложилось. Однако некоторые суды считают обоснованным начисление амортизации по основным средствам, в регистрации прав на которые организации было отказано (см., например, определение ВАС РФ от 19 марта 2008 г. № 52/08, постановление ФАС Уральского округа от 11 сентября 2007 г. № Ф09-11022/06-С3).

На расчет НДС строительство объекта недвижимости влияет следующим образом. Суммы входного НДС, предъявленные подрядчиками и поставщиками товаров (работ, услуг) для выполнения строительных работ, можно принять к вычету на общих основаниях (п. 6 ст. 171 НК РФ). Право на вычет этих сумм не зависит от ввода объекта в эксплуатацию и госрегистрации прав на него.

Если капитальное строительство отвечает признакам строительно-монтажных работ для собственного потребления, со стоимости этих работ организация должна начислить НДС. НДС, начисленный со стоимости этих работ, можно принять к вычету в том же квартале (абз. 2 п. 5 ст. 172, п. 6 ст. 171 НК РФ). Однако в этом случае право на вычет зависит от того, начисляет ли организация по объекту недвижимости амортизацию в налоговом учете (абз. 3 п. 6 ст. 171 НК РФ).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов, связанных с приобретением объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации

ЗАО «Альфа» в апреле начало строительство производственного здания подрядным способом. Строительство закончилось в июле этого же года. По условиям договора строительного подряда «Альфа» закупает и передает часть стройматериалов подрядчику. По окончании строительства подрядчик представляет организации отчет об израсходованных материалах. Поэтапная сдача строительных работ в договоре не предусмотрена.

Расходы на строительство здания составили 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

  • 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.) – суммы, уплаченные подрядчику по договору;
  • 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.) – стоимость стройматериалов, израсходованных в ходе строительства.

«Альфа» приобрела материалы, необходимые для строительства, в апреле. В этом же месяце они были переданы подрядчику.

В учете «Альфы» сделаны следующие записи.

В апреле:

Дебет 10-8 Кредит 60
– 2 000 000 руб. – оприходованы стройматериалы, предназначенные для передачи подрядчику;

Дебет 19 Кредит 60
– 360 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 360 000 руб. – принят к вычету НДС по приобретенным материалам;

Дебет 10-7 Кредит 10-8
– 2 000 000 руб. – отражена стоимость материалов, переданных подрядчику для строительства подсобного помещения.

В июле:

Дебет 08-3 Кредит 10-7
– 2 000 000 руб. – учтена стоимость израсходованных материалов в первоначальной стоимости построенного здания (на основании отчета подрядчика).

По окончании работ сторонами были подписаны акт по форме № КС-2 и справка по форме № КС-3. По сравнению со сметной стоимостью, предусмотренной в договоре, стоимость работ по результатам строительства не изменилась. Поэтому бухгалтер «Альфы» сделал такие проводки:

Дебет 08-3 Кредит 60
– 10 000 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ, формирующая первоначальную стоимость построенного здания;

Дебет 19 Кредит 60
– 1 800 000 руб. – отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 1 800 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам;

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08-3
– 12 000 000 руб. (2 000 000 руб. + 10 000 000 руб.) – принято к учету и введено в эксплуатацию здание, право собственности на которое не зарегистрировано.

В начале августа организация подала документы на госрегистрацию права собственности на построенное здание. После ввода здания в эксплуатацию «Альфа» заплатила госпошлину в размере 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Эту сумму бухгалтер отразил в составе прочих расходов.

При этом были сделаны проводки:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – начислена госпошлина за регистрацию объекта недвижимости;

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина за госрегистрацию права собственности на здание.

В налоговом учете бухгалтер «Альфы» включил производственное здание в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 12 000 000 руб. в момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, то есть в июле.

<…>

Андрей Кизимов,

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

30.03.2015 г.

С уважением,

Наталья Колосова,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка