Журнал, справочная система и сервисы
23 марта 2015 49 просмотров

У нас есть незавершенный объект строительства Офисно-складской комплекс. Незавершен он только по причине еще не полного комплекта документов от госорганов, т.е. бумажная процедура. Можем ли мы как Арендодатель сдавать данный комплекс в аренду официально? У нас уже снимают складские и офисные помещения и арендодателям хочется отразить свои затраты по оборудованию помещений по бухгалтерии. Если нельзя, то может можно придумать договор о намерении сдавать в аренду?

По общему правилу лицо, которое не обладаем правом собственности на объект недвижимости, не вправе сдавать его в аренду. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (в частности, вновь созданного), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса . Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.

Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ, отраженным в его постановлении № 73, теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект.

Поэтому ваша организация может передать в аренду объекты недвижимости, на которые право собственности еще не зарегистрировано. При заключении такого договора аренды нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия.

СтатьяНовые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

<…>

Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Пленум ВАС РФ также разъяснил, что если арендодатель по договору аренды будущей недвижимости не исполнил свои обязательства по передаче вещи арендатору (в том числе потому что обещанный объект не создан или не приобретен арендодателем), то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса . Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.*

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объектнезавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Исключение

Для предотвращения злоупотребления правом (действий в обход закона) Пленум ВАС РФ особо оговорил, что договор аренды будущей недвижимости невозможен в отношении самовольной постройки (даже если он заключен под условием легализации постройки), а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (даже если владелец намеревается выкупить его). Запрет на распоряжение такими объектами прямо предусмотрен законом (п. 2ст. 222 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ), поэтому такие договоры аренды будущей недвижимости ничтожны.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости. Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект. Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34 Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор.*

Особенности применения. При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.*

Нужно заметить, что в постановлении № 73 Пленум ВАС РФ не затронул вопрос о возможности взимания арендной платы за тот период, когда объект аренды используется арендатором лишь для проведения отделочных работ. Между тем встречается такая практика, когда арендатор в этот период не только покрывает расходы на коммунальные услуги, но и вносит плату за пользование. Хотя эта ситуация не нашла отражения в постановлении № 73 , Президиум ВАС РФ недавно продемонстрировал свою позицию по этому вопросу, рассмотрев в порядке надзора дело № А33-18187/2011 (дело было рассмотрено 15.01.13, но текст постановления на момент подписания номера в печать не опубликован). В этом деле ВАС РФ подтвердил право арендодателя получать в указанных выше обстоятельствах плату за пользование, если она установлена договором. Арендатору, пытавшемуся после расторжения договора взыскать перечисленную плату как неосновательное обогащение арендодателя, было отказано в иске (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.12 по делу № А33-18187/2011), и ВАС РФ поддержал позицию суда.

<…>

3 март 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка