Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

На каком счете — 70 или 76 — отражать доходы подрядчиков

Подписка
Срочно заберите все!
№23
24 марта 2015 14 просмотров

Вопрос по НДФЛ при продаже квартиры. Квартира в общей долевой собственности (4 собственника - родители и 2 ребенка), 3 собственника владеют своими долями более 3 лет, а один собственник менее 3 лет (1/9 долю квартиры выделили недавно младшему ребенку, т.к. воспользовались материнским капиталом для оплаты ипотеки на эту квартиру). Квартиру хотим продать. Придется заплатить НДФЛ с доли, находящейся в собственности менее 3 лет. Можно ли в договоре купли-продажи указать, что доход от продажи квартиры распределяется между собственниками в определенных долях, но не пропорционально долям в квартире, а так, чтобы доход собственника доли, находящейся в собственности менее 3 лет был равен имущественному вычету при продаже квартиры, в нашем случае 1/9 от 1000000?Т.е., чтобы нам не пришлось платить НДФЛ с этой доли.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю по отдельному договору. В этом случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>

Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.*

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г. № БС-4-11/231, размещенном на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами»), от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю по отдельному договору. В этом случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов* (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576 (документ размещен на официальномсайте налоговой службы в разделе «Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами»), от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2015 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2013 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. ? 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. ? 40%).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая суммавычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет.

При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 руб. ? 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);
1 000 000 руб. ? 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).

Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:
720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);
480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:
120 000 руб. ? 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);
80 000 руб. ? 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).

<…>

Ольга Краснова
директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Письмо Минфина России от 14.03.2013 N 03-04-05/7-226

«Вопрос: С 2008 г. семья проживала в однокомнатной квартире, взятой в ипотеку. В 2011 г. после рождения второго ребенка с помощью материнского капитала оплачен кредит в банке, а за счет уменьшения доли супруга детям выделены доли в праве собственности на квартиру. Далее однокомнатную квартиру продали и взяли в ипотеку трехкомнатную квартиру.

Учитывая, что квартира находилась в собственности детей менее трех лет, следует ли уплатить НДФЛ при продаже однокомнатной квартиры?

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что семья проживала в однокомнатной квартире с 2008 г. В 2011 г. за счет уменьшения доли супруга в праве собственности на квартиру были выделены доли несовершеннолетним детям в праве собственности на данную квартиру. Далее однокомнатная квартира была продана и приобретена трехкомнатная квартира.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку доли в праве собственности на квартиру подарены несовершеннолетним детям в 2011 г., то при продаже квартиры ранее 2014 г. данные доли будут находиться в собственности несовершеннолетних детей менее трех лет.

В соответствии с абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Таким образом, при продаже квартиры в 2013 г. каждый из несовершеннолетних детей вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, пропорциональном их доле от 1 000 000 руб.*

Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Что касается продажи доли в праве собственности супруга, то согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало супругу (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные им от продажи квартиры, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Статьи по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка