Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
27 марта 2015 3 просмотра

Наша строительная организация заключила договор с администрацией города на развитие территории, в рамках которого мы должны на месте ветхого фонда построить новые жилые дома. Администрация была обязана расселить жителей ветхого фонда, но у нее не было на это средств, поэтому наша организация перечислила деньги непосредственно в бюджет, часть жильцов были переселены. Оставшиеся деньги нам предложили перечислить напрямую оставшимся жильцам в виде компенсации. вопросы:1) нужно ли будет удерживать НДФЛ с суммы такой компенсации при перечислении ее напрямую физ.лицам?2) как документально оформить эти расходы, чтобы наша организация смогла эти суммы включить в расходы по строительству?

Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы ст. 228 НК РФ (когда налогоплательщики самостоятельно отчитываются в отношении своих доходов) нельзя. Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом. Она должна при выплате компенсации удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

2.На основании договора, заключенного с администрацией, суммы компенсации, выплаченные жильцам, включите в стоимость основного объекта строительства (п. 1 ст. 257 НК РФ) поскольку расходы на расселение жильцов непосредственно связаны со строительством объекта.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и ВИП – версия.

1. Рекомендация:Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве

При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями). Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Какие обязательства относятся к обременениям

К обременениям относятся следующие виды обязательств:

  • заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад.

Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

<…>


В качестве обременения на застройщика может быть возложена обязанность выплатить гражданам, выселяемым с застраиваемой территории, компенсацию в виде другого жилья или денежных средств. Поскольку расходы на расселение жильцов (приобретение квартир, уплата выкупной цены денежными средствами) непосредственно связаны со строительством объекта, включите их в стоимость основного объекта строительства (п. 1 ст. 257 НК РФ).* Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 28 мая 2007 г. № 03-03-06/1/332от 20 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/103.

Если построенный объект инвестор принимает к учету в качестве готовой продукции, то отразите расходы на расселение жильцов в стоимости ее изготовления. При дальнейшей реализации объекта строительства затраты на создание этого объекта, в том числе расходы на обременение, включите в состав расходов, уменьшающих доходы от реализации этого объекта (п. 2 ст. 318 НК РФ).

<…>

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Статья:Компенсации за снос строений: налогообложение

<…>

Компенсация

Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.

Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.

Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. *Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.

Мнение специалиста*

Вопрос о необходимости включения в доход физического лица выплачиваемой компенсации однозначно не урегулирован законодательством.

Так, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 Налогового кодекса РФ). Сумма же компенсаций, выплачиваемая в связи со сносом объектов недвижимости, не влечет за собой для физического лица экономическую выгоду. Ведь фактически она компенсирует утрату имущества и дает возможность восстановить утраченное жилье, а также компенсировать иные расходы (по переезду и др.).

По существу, такие выплаты схожи с выплатами, которые осуществляются при изъятии объектов недвижимости в связи с изъятием земельных участков для госнужд. Предоставление застройщику земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, лишает последних прав пользования этими объектами и участком. Поэтому заключение соглашения о выплате компенсаций не следует рассматривать как сделку, основанную на свободе договора, а выплаты – добровольными. Возмещение убытков таким лицам должно осуществляться за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (ст. 57 Земельного кодекса РФ). Следовательно, застройщики могут являться теми лицами, на которых возлагается обязанность возместить убытки, связанные со сносом.

От налогообложения освобождаются все виды установленных законодательством компенсационных выплат, связанных в том числе с возмещением расходов (п. 3 ст. 217 Налогового кодекса РФ). При этом перечень возмещаемых расходов не является исчерпывающим. То есть если учесть, что право физических лиц на получение компенсаций установлено законодательством и по своей правовой природе такие выплаты являются компенсационными, то, по моему мнению, они не облагаются НДФЛ.

 Л.А. Кондрашова

начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»

Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы ст. 228 НК РФ (когда налогоплательщики самостоятельно отчитываются в отношении своих доходов) нельзя. Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом. Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Никаких вычетов в данном случае Налоговым кодексом РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов.*

Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества. Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса – оформить прекращение этого права.

Однако следует отметить, что для домовладельца – физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.

<…>

О.О. Антонова, главный специалист сектора консалтинга ООО КЦ «Бизнес-Аудит», (г. Тюмень)

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 9, СЕНТЯБРЬ 2008

3.Рекомендация: Кто должен платить НДФЛ

НДФЛ платят как резиденты (с доходов, полученных от источников в России и за ее пределами), так и нерезиденты (с доходов, полученных от источников в России). Об этом говорится в статьях 208 и 209 Налогового кодекса РФ.

Удержание НДФЛ налоговым агентом

В большинстве случаев НДФЛ должны удержать и заплатить в бюджет налоговые агенты (источники выплаты дохода). Но иногда получатель дохода платит налог самостоятельно (в таких случаях организация не будет налоговым агентом) (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Организация не обязана удерживать НДФЛ в случаях:

  • если выплачивает доход предпринимателю или другому человеку, занимающемуся частной практикой (например, нотариусу, адвокату) (ст. 227 НК РФ);
  • если выплачивает доход, налог с которого получатели платят самостоятельно (п. 1 ст. 228 НК РФ).*

В остальных случаях организация (обособленное подразделение иностранной организации) признается налоговым агентом и обязана удержать налог с получателя дохода (п. 1 и 2 ст. 226, ст. 226.1 НК РФ).*

<…>

По доходам, в отношении которых организация признается налоговым агентом, она не вправе возлагать на получателей доходов обязанность самостоятельно рассчитывать и платить НДФЛ.* Такая возможность налоговым законодательством не предусмотрена (п. 5 ст. 3 НК РФ). Даже если подобное положение будет зафиксировано в трудовом (гражданско-правовом) договоре или дополнительном соглашении к нему, оно будет считаться ничтожным. Ответственность за своевременное и полное перечисление налога в бюджет в этом случае все равно возлагается на налогового агента. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25 апреля 2011 г. № 03-04-05/3-292от 15 июня 2010 г. № 03-04-06/3-148.

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

30.03.2015г.

С уважением,

Мария Жукова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Еленой Раковой,

ведущим экспертом Системы Главбух.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка