Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики разрешают не платить ЕНВД, если магазин закрылся

Подписка
Срочно заберите все!
№24
30 марта 2015 70 просмотров

Физ.лицо в 2013 г. приобрело недвиж. имущество (право на вычет не использовал) за 1100 млн. руб., в 2014 г. квартира продана за 1 700 млн. руб.Вся сумма полученная от продажи недвиж. имущества, а также накопленная сумма собственником в сумме 2 500 млн. руб. направлена на покупку строящегося недвиж. имущества (заключен договор долевого строительства).В декларации 3НДФЛ за 2014 г. отражается только сумма от продажи имущества и облагается НФДЛ? Вычет по долевому строительству в декларации не учитывается?

1) Либо на имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб.;

2) либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением. Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Вместе с декларацией в налоговую инспекцию необходимо представить:

- документы, подтверждающие расходы (договор купли-продажи квартиры (2013 г.), акт приема-передачи, свидетельство собственности),

- документы, подтверждающие оплату (расписки, выписки банка, платежные поручения).

Уменьшить доходы на сумму расходов по договору долевого участия не получится, так как кроме договора в налоговую инспекцию необходимо предоставить акт приема-передачи квартиры.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 13 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.*

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

<…>


Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).*

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>


Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).*

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества.* Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к фактическим расходам на приобретение квартир, комнат и долей в них относятся те, что поименованы вподпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
  • на приобретение самого жилищного объекта.

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);*
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);
– стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.*

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.

<…>

Подтверждающие документы

В зависимости от того, каким способом человек решит уменьшить полученные от продажи имущества доходы (на имущественный вычет или документально подтвержденные расходы), пакет документов, который нужно сдать в инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, будет различным.

Если заявлен имущественный вычет, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить*:

Такой порядок следует из подпунктов 67 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: какими документами можно подтвердить срок нахождения имущества в собственности для получения имущественного налогового вычета при его продаже

Если в уменьшение доходов от продажи имущества заявлены расходы по его приобретению, то вместе с декларацией в налоговую инспекцию нужно представить*:

  • документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи, справку-счет и т. д.);
  • документы, подтверждающие оплату имущества покупателями (например, расписки, передаточные акты и т. д.);
  • документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество (например, договор купли-продажи с отметкой о произведенных расчетах, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы по получению доходов от продажи имущества (например, договор купли-продажи или справку-счет, полученный при покупке имущества, квитанцию об оплате услуг оценщика и т. д.);
  • документы, подтверждающие расходы на строительство жилья (например, акты выполненных работ, расписки, товарные чеки при покупке строительных материалов и т. д.).*

Такой порядок следует из подпунктов 67 пункта 3 и пункта 7 статьи 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 20 декабря 2013 г. № 03-04-07/56452.

<…>

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Рекомендация: Можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)

<…>

Да, можно.

Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет;
  • на расходы, связанные с получением дохода.

Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.*

Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.

Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:

  • на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
  • на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
  • на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.*

Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.

В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается построке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается построке 080 листа А.

Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040раздела 1 формы 3-НДФЛ.

Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.

Из рекомендации «Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)»

<…>

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3. Статья: О праве на имущественный вычет при долевом строительстве

<…>

Договор о долевом участии в строительстве квартиры подписан коммерсантом в 2008 году, а зарегистрирован в 2009 году. Акт приема-передачи квартиры подписан 30 декабря 2009 года. Когда индивидуальный предприниматель имеет право на имущественный налоговый вычет?

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

Данный предельный размер имущественного вычета действует с 1 января 2008 года (Федеральный закон от 26.11.2008 № 224-ФЗ).

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик произвел расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

Документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры.

Таким образом, учитывая, что квартира приобретена коммерсантом по договору долевого участия и передана налогоплательщику согласно акту приема-передачи в 2009 году, то воспользоваться своим правом на имущественный вычет он может только с 2009 года.

Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минфина России от 27.06.2011 № 03-04-05/5-442от 10.03.2011 № 03-04-05/9-122 и от 03.06.2009 № 03-04-05-01/414.*

<…>

Журнал «Бухгалтерия ИП»

ОКТЯБРЬ, 2011

4. Рекомендация: Как при покупке (строительстве) жилья, земельного участка получить имущественные налоговые вычеты в налоговой инспекции

<…>


Какими документами подтвердить право собственности

Получить имущественный вычет можно, только документально подтвердив право собственности на приобретенный жилой дом, квартиру, комнату или земельный участок, а также доли или долей в них.

Основной документ, который подтверждает право собственности на недвижимость, – это свидетельство о регистрации прав. Оно подтвердит права на приобретенные квартиры, жилые дома или участки земли. Этот документ также может свидетельствовать о правах на недостроенные жилые дома или отдельные квартиры в домах незавершенных строительством.

Право собственности на приобретение квартиры вместо свидетельства можно подтвердить также актом о ее передаче владельцу.

Если же квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве, права по которому получены по договору уступки прав требования, то право собственности подтвердят:
– договор о долевом строительстве;
– договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме;
– акт о передаче квартиры.

Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 5 сентября 2014 г. № БС-3-11/2994.*

Отдельный порядок предусмотрен для права собственности на недвижимость, которое признано в суде. Его подтвердить можно судебным решением (письма Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983от 19 января 2009 г. № 03-04-05-01/11 и ФНС России от 29 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/1566).

<…>

Ольга Краснова,

директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

5. Статья: Личный интерес. Для вычета на покупку квартиры необходим передаточный акт

<…>

«…Наш директор приобрел право на квартиру в строящемся доме в результате переуступки права требования. Дом уже сдан в эксплуатацию, но акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности на квартиру пока нет. Вправе ли директор получить имущественный вычет?..»

— Из письма главного бухгалтера Валентина Ерохина, г. Санкт-Петербург

Нет, Валентин, не вправе. Право на квартиру перешло к директору на условиях, существовавших в момент уступки, то есть до ввода дома в эксплуатацию (ст. 384 ГК РФ). Поэтому по квартире в строящемся доме вычет можно получить еще до регистрации права собственности. В налоговую необходимо представить договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи квартиры, а также соглашение об уступке права требования (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).* Свидетельство о праве собственности на квартиру к декларации 3-НДФЛ прикладывать не требуется. Чиновники согласны с этим выводом (письма Минфина России от 13.09.13 № 03-04-07/37870от 02.06.09 № 03-04-05-01/402).

Но у вашего директора пока нет акта приема-передачи. Поэтому получить имущественный вычет он вправе лишь после подписания этого документа.

<…>

Людмила Алексеева,

эксперт «УНП»

Журнал «Учет. Налоги. Право»,

№12, 25–31 марта2014

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка