Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№23
2 апреля 2015 526 просмотров

С нашей организацией за выполненные работы хотят рассчитаться квартирой. Квартира с НДС. Хотим ее оформить на организацию. Подскажите пожалуйста, какие расчеты будут у нас по НДС и какие налоги мы должны будем платить, имея эту квартиру? Дальше руководство планирует продать эту квартиру, какие налоги при этом мы должны будем заплатить?

Если по договору купли-продажи: В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных работ. Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при дальнейшей продаже квартиры (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Если уступка права требования: В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных работ. При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Если квартира предназначена для перепродажи, то ее следует учесть на 41 счете. Чиновники против учета квартир в качестве товаров не возражают (письмо Минфина России от 25 сентября 2007 г. № 03-05-06-01/104). Жилые дома и жилые помещения признаются объектами обложения налогом на имущество независимо от того, к какой группе активов они отнесены в бухучете. Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». Несмотря на то, что это не основное средство, с 2015 года такое помещение тоже может облагаться налогом на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но поскольку налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость, в региональном законе о налоге на имущество организаций они должны быть поименованы в составе объектов налогообложения. Если в региональном законе такой нормы нет, платить за жилые объекты налог на имущество не нужно. Узнать, в каких регионах действует (планируется к введению) новый порядок и к какому имуществу он применяется, поможет таблица.

При дальнейшей продаже квартиры выручка от продажи будет доходом от реализации, облагаемым налогом на прибыль (п. 1 ст. 249 НК РФ). Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией. При методе начисления включите выручку в налоговую базу в момент реализации товара. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Продажа квартиры не облагается НДС.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: В счет оплаты работ получена квартира

Квалификация сделки

Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования* или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.

Договор купли-продажи

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.*

В бухгалтерском учете операция будет отражена так.*

У подрядчика:

Дебет 41 Кредит 60
– приобретена квартира;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 62 Кредит 90
– реализована квартира;

Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость проданной квартиры;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.

<…>

Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).*

Уступка права требования

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.*

В бухгалтерском учете будут сделаны записи.

У подрядчика:

Дебет 58 (76) Кредит 60
– приобретено имущественное право на квартиру;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 62 Кредит 90 (91)
– реализовано имущественное право на квартиру;

Дебет 90 (91) Кредит 58 (76)
– списана стоимость имущественного права на квартиру;

Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.

<…>

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.*

<…>

А.Ю. Дементьев,

генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Журнал «Учет в строительстве» № 1, январь 2009

2. Рекомендация: Как начислить НДС при реализации имущественных прав

Объект налогообложения

Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).

Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.

В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:*

  • при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);

<…>

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).*

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:*

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

<…>

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Статья: Квартира на балансе: проблемы учета и налогообложения

Отражаем квартиру в бухучете: проблема с налогом на имущество

Если квартира используется в приносящей доход деятельности, то определить, на каком счете ее учитывать, нетрудно. Это либо счет 01 «Основные средства», либо счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности», либо счет 41 «Товары» (если компания приобрела жилое помещение для перепродажи).*

Поскольку по объектам, учтенным на счетах 01 и 03, нужно платить налог на имущество, выгоднее считать квартиру товаром. При этом, чтобы учесть ее на счете 41, достаточно иметь письменное распоряжение руководителя компании на покупку квартиры с целью последующей перепродажи. Чиновники против учета квартир в качестве товаров не возражают (письмо Минфина России от 25 сентября 2007 г. № 03-05-06-01/104).* Однако стоит учесть, что инспекторы заподозрят неладное, если квартира задержится на счете 41 слишком долго. Поэтому такой способ налоговой оптимизации нужно применять осмотрительно.

<…>

Журнал «Главбух» № 18, сентябрь 2008

4. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату

<…>


Ситуация: нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств.* Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов 4 и 17 ПБУ 6/01, Инструкции к плану счетов, статей 374 и 375 Налогового кодекса РФ.

Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств. Если, конечно, другие условия для этого выполнены. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.

<…>

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

5. Рекомендация: Как отразить при налогообложении продажу товаров в розницу. Организация применяет общую систему налогообложения


Выручка от продажи товаров является доходом от реализации, облагаемым налогом на прибыль (п. 1 ст. 249 НК РФ). Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией.* Об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

6. Рекомендация: Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации покупных товаров


Доходом от реализации покупных товаров является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).*

Учет выручки

Момент включения выручки от реализации в состав базы по налогу на прибыль зависит от метода определения доходов и расходов, который применяет организация (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Метод начисления

При методе начисления включите выручку в налоговую базу в момент реализации товара. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей. Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.*

<…>

Учет расходов

Выручку от реализации покупных товаров можно уменьшить на расходы, связанные с реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 315 НК РФ). К таким расходам относятся:*

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

7. Рекомендация: Какое имущество облагается налогом у российских организаций

<…>

Жилые дома и жилые помещения признаются объектами обложения налогом на имущество независимо от того, к какой группе активов они отнесены в бухучете. Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». Несмотря на то что это не основное средство, с 2015 года такое помещение тоже может облагаться налогом на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но поскольку налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость, в региональном законе о налоге на имущество организаций они должны быть поименованы в составе объектов налогообложения. Если в региональном законе такой нормы нет, платить за жилые объекты налог на имущество не нужно.*

Это следует из положений пункта 1 статьи 374, абзаца 2 пункта 2 статьи 372 и пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, под обложение налогом на имущество подпадают:*
– основные средства, учет которых регулируется правилами ПБУ 6/01 и Методическими указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н;
– жилые дома и жилые помещения независимо от того, являются они основными средствами или нет.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

8. Рекомендация: Как рассчитать налог на имущество

<…>

Как считать налоговую базу

Налоговой базой по налогу на имущество может быть:

1) кадастровая стоимость – для расчета налога по следующим объектам:*

  • административно-деловые и торговые центры или комплексы, а также отдельные помещения в них. К ним приравниваются здания, которые предназначены (фактически используются) для одновременного размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ);
  • нежилые помещения, которые согласно технической документации предназначены для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, а также помещений, которые фактически используют для этих целей. То есть когда перечисленные объекты занимают не менее 20 процентов общей площади помещения;
  • любые объекты недвижимости иностранных организаций, которые не имеют в России постоянных представительств;
  • любые объекты недвижимости иностранных организаций, которые не используются в деятельности постоянных представительств в России;
  • жилые дома или помещения, которые не учитываются на балансе в качестве основных средств;*

2) среднегодовая стоимость имущества (при расчете авансовых платежей применяется средняя стоимость имущества за I квартал, полугодие или девять месяцев) – для расчета налога по всем остальным объектам.

Решение о расчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости недвижимости принимают власти субъектов РФ и оформляют законами. Для этого предварительно утверждают результаты кадастровой оценки недвижимости – без этого принимать законы власти регионов не вправе. Более того, они должны заранее утвердить и опубликовать перечни конкретных объектов недвижимости, указав их кадастровые номера и адреса, по которым налог надо определять исходя из кадастровой стоимости.* Если к началу очередного налогового периода полный комплект региональных документов не подготовлен, рассчитывать налог на имущество в этом периоде нужно исходя из среднегодовой (средней) стоимости имущества. Однако после вступления в силу нового порядка возврат к прежним правилам определения налоговой базы будет невозможен.

Такие правила установлены статьями 375 и 378.2 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 29 ноября 2013 г. № 03-05-07-08/51796 и ФНС России от 31 октября 2013 г. № БС-4-11/19535.

Узнать, в каких регионах действует (планируется к введению) новый порядок и к какому имуществу он применяется, поможет таблица.*

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

03.04.2015г.

С уважением,

Екатерина Белоусова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Еленой Раковой,

ведущим экспертом Системы Главбух.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка