Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
5 апреля 2015 195 просмотров

Застройщиком разрешение на передачу в эксплуатацию объекта строительства долевого участия получено 30.12.2013.В течение 2014 года по данному объекту не все жилые помещения переданы дольщикам по актам передачи.Не переданные дольщикам жилые помещения отражаются на счете 08.С момента передачи в эксплуатацию УК выставляет коммунальные услуги по не переданным квартирам в адрес Застройщика. Застройщик отражает коммунальные услуги по дт. 08 кт 60.Как правильно учитывать данные коммунальные услуги и каким образом отнести на расходы.

Официальные разъяснения по Вашему вопросу отсутствуют, и эти затраты не являются расходами застройщика по организации строительства, поскольку Вы не должны нести расходы на содержание квартир после сдачи дома, то есть фактически Вы несёте затраты, которые должен нести дольщик. Поэтому данные расходы не являются Вашими расходами по обычным видам деятельности и должны отражаться в составе прочих, а в налоговом учете признавать данные расходы рискованно, в том числе и в составе услуг производственного характера, но если Вы готовы спорить с проверяющими, то признавайте их в составе прочих на основании подпункта 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. В дальнейшем Вы вправе предъявить претензию дольщикам, которые не явились для подписания актов приема-передачи, в виде возмещения ими Вам понесенных Вами убытков.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:*

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.*

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

<…>

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Рекомендация:Какие расходы можно учесть при расчете налога на прибыль

<…>

Условия признания расходов

Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны одновременно быть:*

Если хотя бы одно из условий не выполняется, расход для целей налогообложения не признавайте.
Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ*.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Рекомендация:Как учесть при расчете налога на прибыль материальные расходы

Состав расходов

К материальным расходам, в частности, относится стоимость:*

  • покупного сырья и материалов, используемых в процессе производства (за исключением стоимости возвратных отходов);
  • покупных материалов, используемых для упаковки и другой предпродажной подготовки произведенных и (или) реализуемых товаров (работ, услуг);
  • покупных комплектующих и полуфабрикатов, которые в дальнейшем будут подвергнуты обработке;
  • топлива, воды и энергии, необходимых для технологических целей;
  • работ (услуг) производственного характера, выполняемых сторонними организациями* или предпринимателями, а также структурными подразделениями организации;
  • имущества, не являющегося амортизируемым (покупных инструментов, производственного инвентаря, лабораторного оборудования, спецодежды и т. д.);
  • затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией основных средств и иного имущества природоохранного назначения.

Полный перечень материальных расходов приведен в пункте 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. Этот перечень не является исчерпывающим. В состав материальных расходов также могут быть включены другие документально подтвержденные и экономически оправданные затраты, которые непосредственно связаны с процессами производства и реализации (п. 1 ст. 252 НК РФ)*.

<…>

Признание расходов

Дата признания материальных расходов в налоговой базе зависит от метода налогового учета, применяемого организацией. При использовании метода начисления расходы признаются в том периоде, к которому они относятся (п. 1 ст. 272 НК РФ). Даты признания материальных расходов при использовании метода начисления приведены в таблице. При кассовом методе расходы можно учесть только после их фактической оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ). Даты признания материальных расходов при применении кассового метода приведены в таблице*.

Ряд материальных расходов при расчете налога на прибыль признавайте в особом порядке. Так, покупную стоимость сырья и материалов можно списать на расходы только в части, отпущенной в производство и использованной в нем на конец месяца (п. 5 ст. 254 НК РФ). Стоимость неамортизируемого имущества включайте (начните включать) в состав расходов только после ввода в эксплуатацию (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Кроме того, при применении метода начисления часть материальных расходов организация может отнести к прямым (п. 1 ст. 318 НК РФ). В этом случае стоимость материалов учтите в расходах по мере реализации продукции, на производство которой они пошли (п. 2 ст. 318 НК РФ). Если организация оказывает услуги, то прямые расходы, как и косвенные, можно учесть в момент их начисления (абз. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ)*.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Статья:Содержание дома до передачи квартир дольщикам

После выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома городская администрация объявила конкурс по отбору управляющей компании, а застройщик начал передавать квартиры дольщикам. С момента подписания передаточного акта коммунальные расходы оплачивает дольщик. Как определить размер такой платы и каким образом ее взыскивать? Эти суммы для застройщика – доход или компенсация расходов?

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика помещение, и управляющей организацией управление домом, согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ, может осуществлять застройщик. При этом дольщики, которым переданы помещения, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (подп. 6 п. 2 ст. 153п. 7.3 ст. 155 ЖК РФ). Такая обязанность установлена законом, поэтому полагаю, что заключения специального договора между застройщиком и дольщиком на взимание указанных сумм не требуется. Плата может вноситься на основании платежных документов, представляемых дольщикам не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (подп. 1 п. 2 ст. 155 ЖК РФ)*.

В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме (подп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ). Из этой формулировки следует, что соответствующую деятельность застройщик осуществляет на возмездной основе и в связи с ней признает доходы*.

В данном случае собственники помещений не принимали решения о способе управления многоквартирным домом. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органами госвласти субъекта РФ) исходя из цены договора управления многоквартирным домом, указанной в конкурсной документации. Основания – пункт 4 статьи 158 ЖК РФ и пункт 34 Правил содержания общего имущества… утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Данная позиция отражена в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 декабря 2011 г. по делу № А79-1374/2011(определением ВАС РФ от 18 апреля 2012 г. № ВАС-2362/12 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано)*.

2 февраль 2015Е.Ю. Диркова,
директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

5. Статья:Порядок оплаты коммунальных расходов

Заказчик-застройщик передал на баланс инвестора законченный объект по акту приема-передачи в октябре 2011 года. Но договоры на аренду земли, потребление электроэнергии и газа, относящиеся к построенному объекту, будут переоформлены на инвестора только в январе 2012 года. Каким образом заказчику перевыставлять данные расходы инвестору в этот промежуток времени? Как это оформить документально?

Ситуация, описанная в вопросе, типичная. Для переоформления договоров аренды земли, договоров энергоснабжения, водоснабжения и т. д. требуется время. В этом случае застройщик и инвестор должны указать в инвестиционном договоре (если не предусмотрели, составить дополнительное соглашение к договору) порядок, в соответствии с которым застройщик будет перевыставлять для оплаты свои расходы инвестору. Например, по окончании отчетного периода застройщик составляет расчет стоимости потребленной инвестором электроэнергии, воды и т. д. на основании документов, полученных от снабжающих организаций, и фактического их потребления инвестором. Самое сложное здесь – это определить с инвесторами, каким образом будет рассчитана доля каждого из них. Конечно, если есть счетчики потребления относительно каждого инвестора, то проблем нет. А если таких счетчиков нет, то договориться, в каком объеме будет платить каждый инвестор, сложно. Постоянно кто-то будет считать, что он платит несправедливо больше, чем другой инвестор. Но решать эту проблему придется. Застройщик передает инвестору расчет суммы, подлежащей возмещению, в произвольной форме с реквизитами первичного документа, с приложением копий первичных документов, полученных от снабжающих организаций. Счета-фактуры можно перевыставить от имени застройщика путем дублирования счета-фактуры, полученного от поставщика, и расчета доли НДС, приходящегося на данного инвестора. В этом случае инвестор может попытаться принять суммы налога к вычету, хотя риски того, что налоговые органы не согласятся предоставить вычет по таким счетам-фактурам, достаточно велики. Но и другого пути нет, поскольку прямо данная ситуация Налоговым кодексом РФ не предусмотрена. Суммы, уплаченные поставщикам, застройщик отражает по дебету счета 76. По мере получения возмещения от инвесторов эти суммы отражаются проводкой Дебет 51 Кредит 76. Дохода у застройщика не возникает, если возмещаемые суммы не превышают уплаченные. Суммы, не возмещенные инвесторами, списываются застройщиком в дебет счета 91 без учета для целей налогообложения*.

Что касается расходов по аренде земли, то здесь ситуация сложнее. Как бы застройщик эти расходы ни перераспределял между инвесторами, они все равно скорее всего не будут приняты налоговыми органами в составе расходов инвесторов, признаваемых для целей налогообложения, поскольку это не их арендные отношения (нет заключенных договоров аренды). Эти расходы застройщик относит в дебет счета 91 без учета для целей налогообложения.

2 февраль 2012А.Ю. Дементьев,
генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

6. Статья:Как учитывать коммунальные расходы?

Застройщик строит жилой комплекс. Дом находится на стадии завершения строительства. Застройщик идет навстречу покупателям и разрешает проводить отделочно-ремонтные работы в помещениях до подписания акта приема-передачи квартиры. Ранее руководством организации было создано ТСЖ для эксплуатации дома. Сейчас принято решение о выставлении от ТСЖ квитанций физлицам на оплату коммунальных услуг. Заключен договор между застройщиком и ТСЖ. Все затраты, связанные с энергоресурсами, оплачивает застройщик (именно с ним заключены договоры с поставщиками ресурсов). Покупатели оплатили счета. Сейчас ТСЖ должно перечислить эти деньги застройщику. Как застройщик должен отразить эти суммы? Можно ли полученный доход уменьшить на расходы, оплаченные поставщикам за ресурсы, ведь дом еще не сдан и все затраты, относящиеся на строительство дома, относятся пока насчет 08?

Не очень понятно, о каких коммунальных услугах идет речь. Ведь дом не сдан, эксплуатация его не осуществляется, договоры на оказание услуг ЖКХ с жильцами не заключены и указанные услуги будущими жильцами не потребляются. Тем более ТСЖ не может иметь к этому отношения, поскольку дом для эксплуатации может быть передан ТСЖ только после окончания строительства. Поэтому у ТСЖ существует риск начисления с полученных сумм НДС и налога на прибыль без признания в налоговом учете каких-либо расходов. Если ТСЖ в этом случае выступает лишь агентом застройщика по получению оплаты, то налогообложение указанных средств возникает уже у застройщика. Поскольку эти поступления не будут связаны с получением вознаграждения за оказание услуг (услуга не потреблялась плательщиками), то отнести в расходы какие-либо затраты нельзя. Кроме того, существует риск того, что будущие жильцы в судебном порядке оспорят обоснованность взимания с них стоимости не потребленных услуг. Тогда все полученные средства придется возвратить.

Если же речь идет о компенсации жильцами потребляемой в процессе выполнения отделочных работ электроэнергии, то обязанность осуществлять такую компенсацию может вытекать только из условий заключенных с ними договоров. На суммы полученной компенсации застройщик уменьшает стоимость строительства. При этом кредитуется счет 08 в корреспонденции со счетом 76, по которому начисляется задолженность будущих жильцов за израсходованную электроэнергию. Такая проводка используется в случае, если вся сумма стоимости электроэнергии, предъявленная энергоснабжающей организацией, отнесена в стоимость строительства. Если же указанная сумма сначала отражается по дебету счета 76, то ее можно уменьшить прямо на этом счете, кредитовав его на сумму задолженности будущих жильцов. Тогда в стоимость строительства будет отнесена уже уменьшенная сумма стоимости электроэнергии*.

8 август 2010А.Ю. ДЕМЕНТЬЕВ,
генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

06.04.2015г.

С уважением, Наталья Колосова,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка