Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Подсказки, которые помогут успешно отчитаться по имуществу

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5
7 апреля 2015 425 просмотров

В собственности ОАО находится участок земли,. Может физическое лицо, купить у ОАО эту землю? В случае совершения такой сделки какие неприятности могут грозить физ лицу и ОАО и какие юридические последствия?

Физическое лицо вправе приобрести земельный участок у акционерного общества, однако законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФЛесной кодекс РФ, ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Земельный участок может быть реализован как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной госрегистрации.

Выручку от продажи земельного участка (объекта основных средств) включите в прочие доходы организации на момент зарегистрированного перехода права собственности на земельный участок покупателю – если земельный участок является отдельным объектом сделки купли-продажи.

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, у продавца не возникает обязанностей по уплате НДС и выставлению счета-фактуры покупателю (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Также следует отметить, что отдельные сделки в акционерном обществе можно заключать только после того, как их одобрит общее собрание акционеров или совет директоров. К таким сделкам относятся, в частности, крупные сделки (крупная сделка – это сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов от балансовой стоимости активов общества - ст. 78 ФЗ от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ), а также сделки с заинтересованностью – ст.81 ФЗ от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ.

Более подробно про риски, связанные с продажей участка см. в рекомендации «Как оформить приобретение земельного участка».

См. также «Договор купли-продажи земельного участка».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

<…>

Как оформить приобретение земельного участка

<…>

«Законодательство устанавливает специальный порядок приобретения земельных участков. Причем, помимо гражданского законодательства, эту процедуру регулируют другие отрасли права (Земельный кодекс РФЛесной кодекс РФФедеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; далее – Закон № 221-ФЗ).

Правила, которые нужно учесть при приобретении земельного участка по договору купли-продажи

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок – это уникальный объект недвижимости, поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

  • объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Закона № 221-ФЗ;
  • закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);
  • закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то естьусловия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра). Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы предоставляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
  • копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 приведенного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Подготовка к сделке по приобретению земельного участка

Во-первых, покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца.

Во-вторых, произвести фактический осмотр земельного участка.

В-третьих, с учетом специфики такого объекта, как земельный участок, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет земельным участком.

Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Обоснование

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации).

Однако у продавца могут отсутствовать правоустанавливающие документы, тогда вместо них собственник должен представить документы, выданные до 31 января 1998 года – даты вступления в силу Закона о госрегистрации. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство о праве на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом. Иначе говоря, правоудостоверяющими будут документы, подтверждающие права, но не прошедшие процедуру государственной регистрации.

Обоснование

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о госрегистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о госрегистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации).

Поэтому документы, выданные до 31 января 1998 года, достаточны для того, чтобы подтвердить право продавца на участок, если такая регистрация так и не была проведена. В таком случае на госрегистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация ранее возникшего права собственности продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом - госрегистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи.

167.3300 (11,17)

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако покупатель рискует тем, что Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

В таком случае не зарегистрируют и переход права собственности к покупателю. А значит, покупателю придется обращаться в суд с требованием об обязании Росреестра зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества.

Поэтому целесообразнее поставить условие продавцу, чтобы вначале (перед сделкой купли-продажи) он обратился в Росреестр с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности и получил свидетельство, удостоверяющее его право.

167.3301 (11,17)

Внимание! Земельный участок может быть ограничен частным либо публичным сервитутом. Перед приобретением земельного участка важно проверить, наличествует ли такой вид обременения как сервитут.

Обременение прав на земельный участок может быть в виде частного или публичного сервитута в отношении части земельного участка. Различия между частным и публичным сервитутом состоят в следующем.

Частный сервитут регулируется гражданским законодательством и устанавливается в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Сервитут устанавливается либо по соглашению сторон, либо при недостижении соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом России, субъекта РФ или органа местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Обременение земельного участка сервитутом может повлиять на возможность дальнейшего использования участка. Например, может оказаться, что сервитут (необходимый для прохода и проезда на соседний земельный участок) установлен в пределах трех метров как раз там, где по уже составленному проекту строительства должен проходить газопровод или электрические сети. То есть собственник уже не сможет проложить там коммуникации, поскольку часть участка, в отношении которой установлен сервитут, будет занята, и необходимой площади для прохождения обладателя сервитута не будет. В то же время установление сервитута может оказаться выгодным: собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых сервитут установлен, плату за пользование участком (п. 35 ст. 274 ГК РФ).

Наличие сервитута можно проверить в выписке из ЕГРП (дело в том, что сервитут подлежит государственной регистрации и в случае установления сервитута делается запись в ЕГРП).

Кроме того, чтобы проверить, не инициирована ли процедура по установлению публичного сервитута, надо сделать запрос в местные органы власти по местонахождению земельного участка.

Наконец вывод о том, что в отношении участка установлен или может быть установлен сервитут, можно сделать исходя из фактической обстановки. Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 июля 2010 г. № 2509/10 определил, что заявитель вправе требовать установления сервитута, поскольку «существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку предпринимателя через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у предпринимателя пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком». Причем в постановлении указывается, что данное толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Кроме того, суд отметил: «О существовании иных подъездов к земельному участку предпринимателя, обеспечивающих доступ к нему автомобильного транспорта, ответчиками не заявлялось, материалы дела также не подтверждают наличия таких подъездов».

Таким образом, можно сделать вывод, что даже при наличии потенциальной возможности прохода через иной земельный участок, если спорный земельный участок уже использовался для прохода собственником соседнего здания, суд должен установить сервитут. Причем в этом случае суд именно должен «установить сервитут своим решением, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте».

167.3302 (11,17)

Внимание! Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который обременен, например, арендой или ипотекой. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Важность получения выписки из ЕГРП состоит в следующем.

Во-первых, выписка позволит выяснить, кому принадлежит на праве собственности интересующий объект недвижимости.

Во-вторых, получение выписки из ЕГРП будет свидетельствовать, что будущий собственник (добросовестный приобретатель) предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ).

Наконец в выписке из ЕГРП будет отражена информация об обременении имущества. Например, в выписке ЕГРП будет отражено, имеется ли арест на объект имущества, находится ли имущество в залоге, наложен ли сервитут на земельный участок и иные ограничения (обременения).

При этом даже получение «чистой» выписки из ЕГРП не может застраховать покупателя от неприятностей. Бывают случаи, когда на земельном участке есть объекты, которые не нашли отражения в ЕГРП (например, самовольная постройка). И тогда единственная возможность застраховаться от рисков будущих судебных споров – осмотр земельного участка.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются Росреестром по запросу любого лица за плату. Официальная информация о порядке, способах предоставления сведений государственного кадастра недвижимости приведена на сайте Росреестра.

Осмотр земельного участка

Важнейшей частью подготовки покупки здания будет непосредственный осмотр земельного участка, на котором расположено здание.

Иногда покупка производится без тщательного осмотра земельного участка. Это может быть обусловлено самыми разными причинами: участок расположен в другом регионе; участок очень большой (гектары леса, осмотреть которые представитель покупателя просто поленился); покупатель не предполагал, что на участке могут быть объекты, не указанные в ЕГРП.

Однако надо учитывать: всегда есть риск того, что на земельном участке расположены объекты, совсем не нужные будущему собственнику. Более того, это могут быть объекты, которые значительно затруднят использование земельного участка (линии электропередачи, трубопроводы и т. д.).

Может оказаться, что в ЕГРП сведения о нахождении таких объектов на участке отсутствуют. Поэтому при всех сложностях, которые могут быть связаны с фактическим осмотром участка, необходимо его все же провести перед покупкой.

Пример из практики: собственник обратился с иском об обязании освободить земельные участки от незаконно размещенных на них объектов электрохозяйства. Суды первой и апелляционной инстанций отказали заявителю, поскольку не доказано возведение ответчиком объектов, расположенных на земельных участках. Кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение

Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно без проведения торгов, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания совместно должны обратиться висполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков. Не имеют права на такое обращение только лица, которые используют (или имеют право использовать) участок на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей.

Такие правила указаны в пункте 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав общего имущества объекты недвижимости, установлены в следующих положениях:

  • статья 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
  • статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

В настоящее время статья 36 Земельного кодекса РФ, которая до 1 марта 2015 года регулировала выкуп земельного участка собственником здания, утратила силу. Однако документы, которые приняты в соответствии с этой статьей, продолжают действовать, и на них можно ориентироваться при намерении выкупить земельный участок. Например, исчерпывающий перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. № 475».

<…>

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении выбытие земель под строительство

<…>

«Бухучет

Бухучет и документальное оформление выбытия земель зависят от того, по каким основаниям выбывает земельный участок:

  • реализация земельного участка (в т. ч. с построенным на нем объектом недвижимости);
  • передача земельного участка инвестору;
  • изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

Реализация

Земельный участок может быть реализован как отдельно, так и с построенным на нем объектом недвижимости.

Если земля реализуется со стоящим на ней объектом недвижимости, то новый собственник (покупатель) недвижимого имущества в результате такой сделки приобретает права на земельный участок, расположенный под зданием (строением, сооружением). При этом он приобретает те же права на землю, что и предыдущий собственник, то есть право собственности или право пользования.

В случае когда собственников несколько, они приобретают права на часть (долю) такого земельного участка с учетом размера доли каждого в общей собственности на объект недвижимости.

Такой порядок установлен статьей 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу стоимость продаваемого объекта недвижимости включает стоимость передаваемой с объектом недвижимости земли (права на землю). Такое правило установлено пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса РФ. Однако стороны могут указать в договоре цену земли отдельно. Для этого в условиях договора необходимо записать, что стоимость передаваемого объекта недвижимости не включает цену передаваемого одновременно с ним земельного участка, на котором он расположен. В этом случае в договоре нужно указать стоимость передаваемого вместе со зданием земельного участка.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 и 551 ГК РФ).

Выручку от продажи земельного участка (объекта основных средств) включите в прочие доходы организации на момент:

  • зарегистрированного перехода права собственности на объект недвижимости покупателю – для земли под жилым домом;
  • зарегистрированного перехода права собственности на земельный участок покупателю – если земельный участок является отдельным объектом сделки купли-продажи.

Такой вывод следует из пункта 31 ПБУ 6/01, пунктов 12 и 16 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99.

По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), то их остаточная стоимость на момент продажи равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».

Продажу земельного участка отразите в учете проводками:

Дебет 91-2 Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка;

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена в составе прочих доходов выручка от продажи земельного участка.

Документальное оформление и отражение в учете продажи земельных участков производите в общем порядке. Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств.

Передача инвестору

Как правило, при строительстве объекта недвижимости за счет средств привлеченного инвестора стоимость земельного участка полностью или частично застройщику возмещает инвестор. В этом случае застройщик отражает стоимость земельного участка на счете 08 и после окончания строительства передает инвестору земельный участок (его часть). В бухучете эту операцию отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08
– передан земельный участок инвестору в связи с окончанием строительства объекта недвижимости.

Изъятие для государственных (муниципальных) нужд

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регламентируютсяглавой VII.1 Земельного кодекса РФ, а также статьями 279–281 Гражданского кодекса РФ.

Земельные участки изымаются в исключительных случаях, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса РФ. Государственные (местные) власти обязаны уведомить об этом собственника земельного участка.

За земельные участки, которые изымают для государственных нужд, положено возмещение. Получить его может не только собственник, но и правообладатель (пользователь).

Размер возмещения, сроки передачи земельного участка и другие условия изъятия оговариваются в соглашении с собственником земли. Размер возмещения включает:

  • рыночную стоимость земельного участка;
  • рыночную стоимость недвижимости на этом земельном участке;
  • сумму убытков, причиненных изъятием (в т. ч. упущенную выгоду).

Такой порядок установлен статьями 279 и 281 Гражданского кодекса РФ, 56.8 и 56.9 Земельного кодекса РФ.

Правила возмещения убытков, причиненных изъятием земельного участка, утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Списывайте земельный участок с учета на дату прекращения права собственности на него. Балансовую стоимость земельного участка при его списании отразите в составе прочих расходов, а полученное за него возмещение – в составе прочих доходов.

Такой вывод следует из пункта 12 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99, пункта 31 ПБУ 6/01.

По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), их остаточная стоимость на момент изъятия равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».

Операции, связанные с выбытием земельного участка в результате изъятия, отразите следующими проводками:

Дебет 91-2 Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка;

Дебет 76 Кредит 91-1
– отражена в составе прочих доходов сумма возмещения (выкупной цены) за изъятие.

Если земельный участок списан с учета до регистрации перехода права собственности на него (т. е. до признания компенсации в доходах), то для отражения выбытия земли используйте счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01
– отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.

Такие рекомендации по отражению в учете выбытия основных средств, права на которые подлежат госрегистрации, дает Минфин России в письме от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20.

Документальное оформление выбытия

Документальное оформление выбытия изымаемых земельных участков производите в том же порядке, как и при продаже. Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств.

ОСНО

Расчет налогов при выбытии земель зависит от того, по каким основаниям выбывает земельный участок:

  • реализация земельного участка;
  • передача земельного участка инвестору;
  • изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

Реализация

Отражение реализации земельного участка при расчете налога на прибыль зависит от того, из чьей собственности и в какой период он был приобретен:

  • земля приобретена из государственной (муниципальной) собственности (по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года);
  • остальные случаи приобретения земель.

Если реализуется земельный участок, который был приобретен по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, из государственной (муниципальной) собственности, то прибыль (убытки) определяйте по правилам пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ. Для этого используйте формулу:

Прибыль (убыток) от реализации земельного участка = Цена реализации земельного участка Затраты на приобретение земельного участка


Затраты на приобретение земельного участка учитывайте в остаточной сумме (т. е. недосписанной в налоговом учете), которую рассчитайте по формуле:

Затраты на приобретение земельного участка = Затраты на приобретение земельного участка (на момент покупки) Затраты на приобретение земельного участка, списанные в налоговом учете

Пример отражения в бухучете и при налогообложении реализации земельного участка, который ранее был приобретен из муниципальной собственности (в результате реализации получена прибыль). Участок приобретен в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года

ООО «Альфа» приобрело в 2011 году муниципальный земельный участок стоимостью 1 200 000 руб. Право собственности на землю зарегистрировано в феврале 2011 года, размер госпошлины составил 7500 руб. В 2014 году организация продала земельный участок по цене 1 600 000 руб. Фактическая передача земельного участка и регистрация права собственности покупателя состоялись в июне 2014 года.

Учетной политикой для целей налогообложения установлено списание расходов на приобретение прав на землю равномерно в течение пяти лет.

За период с февраля 2011 года по июнь 2014 года (28 месяцев) в налоговом учете списаны расходы на приобретение земельного участка в сумме 560 000 руб. (1 200 000 руб. : 5 лет : 12 мес. ? 28 мес.). Остаток несписанных расходов составил 640 000 руб. (1 200 000 руб. – 560 000 руб.).

На дату перехода права собственности на землю покупателю бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 1 600 000 руб. – отражена выручка от продажи земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 1 207 500 руб. – списан с учета реализованный земельный участок.

Так как ранее в учете формировались постоянные налоговые активы, в момент списания стоимости земельного участка также образуется постоянная разница и соответствующее ей постоянное налоговое обязательство.

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
– 113 500 руб. ((1 207 500 руб. – 640 000 руб.) ? 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство.

В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 960 000 руб. (1 600 000 руб. – 640 000 руб.). Эту сумму бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2014 года.

Если в результате реализации определяется убыток, то признавайте его в налоговом учете в следующем порядке.

Для организаций, которые установили в учетной политике срок для списания расходов на приобретение прав на земельные участки, убыток признается равными долями в течение установленного срока.

Если организация выбрала второй способ (исходя из прибыли предыдущего года), не установив расчетный срок, убыток признается равными долями в течение срока фактического владения земельным участком.

Такой вывод следует из подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111.

В остальных случаях прибыль (убыток) от реализации земельных участков определяйте в следующем порядке.

Доходы, полученные от реализации, уменьшите:

Если организация применяет кассовый метод, расходы уменьшат выручку от реализации при условии их оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ). Доход от реализации отразите в момент получения оплаты независимо от перехода права собственности (п. 2 ст. 273 НК РФ

<…>

08.04.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка