Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
22 апреля 2015 6 просмотров

ИП взял в банке кредит под залог своей недвижимости. В течении 5 лет надо каждый месяц отдавать с процентами определенную сумму по договору. Сейчас у ИП возникли фининсовые трудности и он хочет продать свою недвижимость с переходом долга другому юр. или физ. лицу. Банк согласен на переоформления заложенной недвижимости на другое юр.лицо с обременением и согласием на перевод долга. ИП получать деньги за недвижку не будет. Что считается и какая сумма будет считаться доходом предпринимателя, если гашение кредита за ИП будет ежемесячно в счет долга перед банком

В данной ситуации предприниматель может доход от продажи недвижимости уменьшить на расходы по ее приобретению (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Использовать имущественный налоговый вычет нельзя. Доход в целях налогообложения возникает на дату подписания соглашения о переводе долга.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Ситуация: должен ли предприниматель включить в состав доходов от предпринимательской деятельности, облагаемых НДФЛ, доход от реализации имущества, которое использовалось как в предпринимательской деятельности, так и в личных целях

Да, должен*.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ к доходам от источников в России относятся в том числе доходы от реализации имущества.

По общему правилу гражданин имеет право уменьшить доходы, полученные от реализации личного имущества, на величину имущественного вычета. Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые предпринимателями при реализации имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности (абз. 4 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Аналогичное ограничение содержит и пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, согласно которому доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более трех лет, не облагаются НДФЛ только в том случае, если реализация не связана с его предпринимательской деятельностью.

Учитывая изложенное, можно сделать следующий вывод. Если реализуемое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации должен учитываться в составе доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Независимо от того, что этим же имуществом предприниматель пользовался вне рамок предпринимательской деятельности.

В письме Минфина России от 7 октября 2009 г. № 03-04-05-01/730 вопрос отнесения дохода от реализации имущества к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, поставлен в зависимость от того, учитывались ли расходы, связанные с приобретением имущества, при налогообложении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Например, в составе профессионального налогового вычета.

Однако из более поздних разъяснений следует, что доход от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, включается в состав доходов от предпринимательской деятельности независимо от того, учитывались ли расходы на его приобретение ранее или нет (письма Минфина России от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365от 7 сентября 2011 г. № 03-04-05/3-637). Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2010 г. № 14009/09определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. № 14235/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 4 июля 2008 г. № А42-6341/2007от 2 октября 2008 г. № А05-7915/2007).

Из рекомендации «С каких доходов платить НДФЛ предпринимателю»

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

2.Статья: Продажа недвижимости

При продаже квартиры, используемой в предпринимательской деятельности, имущественный вычет применить нельзя

У меня в собственности есть несколько квартир, которые я сдаю в аренду как индивидуальный предприниматель. При этом применяю патентную систему налогообложения. В этом году хочу закончить свой бизнес, ликвидировать ИП и после этого продать одну из квартир как обычное физическое лицо. Эта квартира находится в моей собственности более трех лет. Смогу ли я воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже квартиры? Если нет, то, может, лучше мне как предпринимателю перейти на УСН с объектом доходы? После этого продать квартиру и заплатить с дохода лишь 6% налога. А уже потом ликвидировать ИП?
Индивидуальный предприниматель Е.Н. Бархатенко, г. Иркутск

Если вы продадите квартиру уже после того, как сниметесь с учета в качестве предпринимателя, то с дохода от этой сделки вам придется платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Тот факт, что квартира была у вас в собственности более трех лет, значения не имеет. Не платить налог с доходов от продажи квартиры, которая была в собственности более трех лет, разрешено только при условии, что такая квартира не использовалась в предпринимательской деятельности. На это указал Минфин России в письмах от 15.08.2014 № 03-04-05/40977 и от 23.05.2014 № 03-04-05/24808.

Использовать имущественный налоговый вычет по данной квартире вы также не сможете*. Это прямо предусмотрено подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Так, имущественные вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимости, которая использовалась в бизнесе.

Однако доходы от продажи квартиры вы можете уменьшить на расходы по ее приобретению (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное — подтвердить эти расходы соответствующими документами. Тогда НДФЛ вы сможете рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. Заметим, что право учесть затраты на?покупку недвижимости при ее продаже не зависит от факта ведения предпринимательской деятельности. Согласен с этим и Минфин (письмо от 28.08.2014 № 03-04-05/43075).*

Таким образом, проверьте, есть ли у вас документы на приобретение продаваемой квартиры. Если да, определите, какую часть от дохода, который вы предполагаете получить от ее продажи, составляют расходы на покупку квартиры. Если расходы составили значительную часть дохода, сумма НДФЛ с разницы будет невелика. И уплата этой суммы не будет большой налоговой нагрузкой для вас.

Если же документов у вас нет или квартиру вы получили безвозмездно (например, имело место дарение, наследование или приватизация), то, конечно, вам будет выгоднее продать ее, будучи в статусе предпринимателя на УСН с объектом доходы.

Перейти на «упрощенку» вы как раз можете с 1 января 2015 года. Для этого до 31 декабря текущего года подайте в свою налоговую инспекцию уведомление по форме № 26.2-1(утверждена приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@).

Бухгалтерия ИП, ноябрь 2014

Марина Марчук,

налоговый юрист компании «Дебет-Нота»

3.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении перевод долга

<…>

Бухучет: у первоначального должника

На дату, указанную в соглашении о переводе долга, у первоначального должника прекращается обязательство по договору. Одновременно с этим у него возникают обязательства перед контрагентом, который взял на себя обязанность погасить долг. Поэтому, если ваша организация является первоначальным должником, в бухучете списание суммы кредиторской задолженности отразите проводкой*:

Дебет 60 (66, 76...) Кредит 76
– списана сумма кредиторской задолженности, переданной контрагенту с согласия кредитора.

Погашение обязательства перед новым должником отразите проводкой*:

Дебет 76 Кредит 50 (51, 60, 62, 76)
– произведена оплата (произведен зачет) обязательства по договору о переводе долга.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 6076).

<…>

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка