Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
28 апреля 2015 20 просмотров

Какой договор выгоднее заключить для строительства производственного здания. который предназначен для реализации: договор долевого участия или инвестиционный договор, надо ли в договоре выделять услуги по службе заказчика или экономию средств по договору, которая остается в распоряжении заказчика. Какие будут налоги в обоих случаях.Здравствуйте! По Вашему вопросу № 538778 понадобились уточнения! К сожалению, без ответа мы не сможем начать работу над Вашим вопросом. Нам не хватает следующей информации: Кем является Ваша сторона по договору: - застройщиком; - подрядчиком; - заказчиком; - инвестором? Сколько участников строительства? и в какой форме будет реализован инвестиционный договор: - договор подряда; - простого товарищества; - договор купли-продажи будущей недвижимости? Ответы на ваши вопросы: Мы являемся заказчиком застройщиком производственного здания под офис, строительство для дальнейшей реализации объекта. Заключаем договор подряда на строительство объекта например на сумму 200 млн.руб., в дальнейшем с этим же подрядчиком заключается: или договор долевого участия, или договор инвестирования на часть офиса (например общая площадь строительства 3000 м2, а договор долевого участия будет на 2000 м2 на сумму договора подряда, т.е.200 млн.руб.

В данном случае на первом этапе необходимо заключить договор подряда. Из вопроса и уточнений к нему следует, что застройщик рассчитывается с подрядчиком отступным или стороны проводят зачет взаимных требований.
Отступное – предоставляемые по соглашению сторон определенные материальные блага взамен исполнения обязательства. Размер, сроки и порядок отступного устанавливаются в соглашении сторон. Об этом сказано в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102, статье 409 Гражданского кодекса РФ.
В вопросе так же указано, что застройщик, возможно, будет передавать часть помещений подрядчику в собственность путем подписания и составления соответствующих договоров. То есть стороны составляют договора купли –продажи и подписывают зачет взаимных требований по выполненным работам и задолженности по приобретенному имуществу. Таким образом, документооборот между сторонами будет выглядеть следующим образом:
– договора подряда между сторонами (ст. 702 ГК РФ);
– акты выполненных работ по сделанным работам (возможно применение КС-2, КС-3);
– счет-фактура на выполненные работы, сданные заказчику – застройщику;
После того, как строительство объекта завершено и стороны заключили договора на реализацию имущества документооборот будет следующим:
– договор купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ);
– акт приема-передачи помещения (унифицированной формы для приобретения объекта недвижимости в качестве товара нет, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме) (возможно применение ТОРГ-12);
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при покупке помещения (п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ);
– документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
– счет-фактура (п. 3 ст. 167, п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85);
– акт о взаимозачете.
Практика показывает, что разница в части налоговых обязательств по отступному и договору купли-продажи с зачетом требований нет.

Подрядчик заплатит НДС и налог на прибыль со своих операций в общеустановленном порядке.
Застройщик применят НДС к вычету и исчислит прибыль и НДС с операции по передачи активов в счет выполненных работ.
Обоснование данной позиции приведено ниже в статье журнала «Учет в строительстве», которую Вы можете найти в закладке «Журналы»

Статья: Заказчик рассчитался недвижимостью...

А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Строительная организация-подрядчик (на общей системе налогообложения) получила в счет оплаты выполненных ею работ нежилое помещение стоимостью 3 млн руб., а затем решила продать его по рыночной цене – за 5 млн руб. Расходов по этой операции нет. Какие документы нужно оформить? В качестве чего учесть объект – как товар или как доходное вложение? Как отразить операцию в бухгалтерском и налоговом учете?*

Как провести зачет

Если помещение является собственностью заказчика, он может продать егоподрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ.

Документальное оформление*

Здесь мы имеем дело с двумя сделками: с договором подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил и сдал заказчику строительно-монтажные работы (СМР) на сумму 3 млн руб., и с договором купли-продажи нежилого помещения, по которому заказчик продал подрядчику за 3 млн руб. нежилое помещение.

При этом производится зачет взаимных требований по двум самостоятельным сделкам, что должно быть оформлено соответствующим соглашением или актом о взаимозачете.

Суммы НДС по каждому договору должны быть перечислены сторонами друг другу денежными средствами, как это было предусмотрено пунктом 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ (в старой редакции). Обратите внимание: сделать это необходимо только в случае, если результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно.

Дело в том, что пункт 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ с 1 января 2009 года утратил силу, и по общему правилу перечислять НДС в этом случае деньгами больше не требуется.

Итак, для проведения указанной операции, кроме имеющегося договора подряда и документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (акта приемки-сдачи работ заказчику по форме, предусмотренной условиями договора подряда и счета фактуры, выписанного подрядчиком), нужно оформить документы:*
– договор купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 549п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ);
– акт приема-передачи помещения (унифицированной формы для приобретения объекта недвижимости в качестве товара нет, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме);
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на объектнедвижимости при покупке помещения (п. 1 ст. 551п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ);
– документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
– счет-фактуру от продавца помещения на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, то есть на дату регистрации права собственности покупателя (п. 3 ст. 167п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85);
– акт о взаимозачете.

Бухгалтерский учет

Приобретенное для целей дальнейшей продажи помещение организация-подрядчикучитывает по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» с выделением НДС на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям» (сумма налога принимается к вычету при соблюдении условий п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). На счете 41 учитывается также и сумма госпошлины, уплаченная при регистрации права собственности на приобретенное помещение. Проведение взаимозачета отражается по дебету счета 60 в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», прекращая задолженность заказчика по сданным ему СМР.

Размер госпошлины За государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с организаций взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с организаций взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Затем подрядчик продает полученное помещение по договору купли-продажи за 5 млн руб., то есть совершает торговую операцию. Уплаченная при регистрации прекращения права собственности госпошлина учитывается по дебету счета 44«Расходы на продажу». Как отразить эту ситуацию в учете, покажем на примере.

ПРИМЕР

Итак, исходя из имеющихся цифр и условий (результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно), бухгалтер организации-подрядчика должен сделать в учете последовательно (в соответствии с первичными документами) следующие записи.

При сдаче работ заказчику:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 3 000 000 руб. – отражена сдача работ заказчику;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 457 627,12 руб. (2 542 372,88 руб. ? 18%) – начислен НДС с суммы реализации.

При покупке помещения:

Дебет 41 Кредит 60
– 2 542 372,88 руб. – отражена стоимость приобретенного объекта недвижимости (без НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 457 627,12 руб. – выделен НДС, предъявленный продавцом;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
Кредит 51
– 7500 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на помещение;

Дебет 41
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 7500 руб. – учтена госпошлина в стоимости приобретенного объекта.

При проведении взаимозачета:

Дебет 60 Кредит 62
– 2 542 372,88 руб. – произведен взаимозачет обязательств (без учета НДС);

Дебет 51 Кредит 62
– 457 627,12 руб. – получена сумма НДС от заказчика (за выполненные работы);

Дебет 60 Кредит 51
– 457 627,12 руб. – перечислена сумма НДС заказчику (за приобретенное помещение);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19
– 457 627,12 руб. – принят к вычету НДС по приобретенному у заказчика помещению.

При продаже объекта покупателю:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
Кредит 51
– 7500 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию прекращения права собственности на помещение;

Дебет 44
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 7500 руб. – учтена в расходах на продажу госпошлина;

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 5 000 000 руб. – отражена выручка от реализации помещения;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 762 711,86 руб. (4 237 288,14 руб. ? 18%) – начислен НДС с суммы реализации помещения;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 41
– 2 549 872,88 руб. (2 542 372,88 + 7500) – списана стоимость приобретения помещения и госпошлина за регистрацию права собственности;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 44
– 7500 руб. – списана госпошлина за регистрацию;

Дебет 99
Кредит 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж»
– 1 679 915,26 руб. (5 000 000 – 762 711,86 – 2 549 872,88 – 7500) – отражена прибыль от продажи помещения (для упрощения примера приведен только расчет результата по сделке продажи полученного нежилого помещения без учета других сумм, формирующих финансовый результат организации в целом).

Налоговый учет

По сделке продажи помещения, полученного в счет оплаты выполненных работ, в налоговом учете организации-подрядчика признается доход от реализации помещения (по цене продажи без учета НДС). А стоимость приобретения помещения учитывается в качестве налоговых расходов в соответствии с нормами пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ. Обращаем внимание на то, что госпошлину, согласно разъяснениям Минфина России, приведенным в письме от 16 февраля 2006 г. № 03-03-04/1/116, можно учесть в составе прочих расходов в соответствии с подпунктом 1пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Реализация полученного помещения облагается НДС.*

Таким образом, исходя из условий приведенного примера, если рассматривать сделку продажи полученного помещения отдельно от других операций подрядчика, организация должна начислить следующие суммы налогов:
– НДС – в сумме 762 711,86 руб. (при этом следует учитывать, что сумма НДС, равная 457 627,12 руб., по приобретенному объекту недвижимости принимается к вычету);
– налог на прибыль организаций – в сумме 403 179,66 руб. (1 679 915,26 руб. ? 24%).

Возможны другие варианты

Необходимо отметить, что, поскольку условия получения нежилого помещения в вопросе не конкретизированы, варианты получения помещения могут быть и другими.

Уступка права требования

Например, объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. И у заказчика есть имущественные права на него (право требования к застройщику), которые он передает подрядчику по договору уступки права требования. При этом стоимость уступки засчитывается в счет расчетов за выполненные работы. В этом случае также имеют место две сделки: договор подряда, по которому заказчик принял выполненные работы, и договор уступки права требования помещения.

Отражение зачета взаимных требований и перечисление налога на добавленную стоимость производится так же, как и в первом случае.

Что такое цессия Операция по уступке права требования называется цессией.Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом.Лицо, принимающее требование (новый кредитор), – цессионарием. Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).*

Операция по уступке права требования называется цессией.

Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом.

Лицо, принимающее требование (новый кредитор), – цессионарием. Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).

Для учета имущественных прав используется счет 58 «Финансовые вложения». В бухгалтерском учете подрядчика делаются записи:

Дебет 58 Кредит 60
– отражена сумма финансовых вложений в имущественные права;

Дебет 19 Кредит 60
– выделен НДС по приобретенным финансовым вложениям (если есть);

Дебет 60 Кредит 62
– произведен зачет взаимных требований;

Дебет 68 Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный по договору цессии.

Впоследствии подрядчик уступает полученное от заказчика имущественное право третьему лицу за 5 млн руб. В учете это отражается следующим образом:*

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации имущественных прав на помещение;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы уступки права требования;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 58
– списана стоимость приобретения имущественного права.

В налоговом учете признается доход от продажи имущественного права в сумме сделки (без НДС), а в качестве расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.

Договор инвестирования

На практике возможна и такая ситуация.

Объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства.Подрядчик является одним из инвесторов, заключивших с застройщиком договор инвестирования. По условиям договора инвестор вносит инвестиционный взнос путем выполнения строительно-монтажных работ на этом или ином объекте для застройщика. И в этом случае совершаются две сделки: одна – по договору подряда, другая – по договору инвестирования (либо договору участия в долевом строительстве).*

При этом составляется соглашение или акт о том, что стоимость выполненных работ по договору подряда засчитывается в счет обязательств инвестора (подрядчика) по внесению инвестиционного взноса. Сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате за объемы выполненных работ, перечисляется заказчикомподрядчику платежным поручением, а в счет инвестиций засчитывается сумма стоимости СМР за минусом НДС.

В учете подрядчика операция отражается с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В налоговом учете, как и в предыдущем случае, подлежит отражению доход от продажи имущественного права и расходы, связанные с приобретением этого имущественного права. Таким образом, во всех рассмотренных ситуациях алгоритм расчета будет одинаковым и по сделке реализации переданного в счет оплаты выполненных работ имущества строительной компании придется уплатить НДС и налог на прибыль сполученного дохода.*

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 5, МАЙ 2010

29.04.2015г.

С уважением,

Александр Ермаченко, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка