Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Новый расчет по взносам — наглядный комментарий в картинках

Подписка
Срочно заберите все!
№23
30 апреля 2015 449 просмотров

Относится ли сдача имущества в аренду к реализации имущественных прав? И обосновать данную точку зрения.

 Нет, не относится. Объясняется это следующим.

В статье 606 ГК РФ дано четкое определение аренды – это предоставление арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование. В статье не идет речь о предоставлении имущественных прав, речь идет о предоставлении имущества.

В свою очередь статья 128 ГК РФ упоминает имущественные права в числе в числе объектов гражданских прав, но не расшифровывает это понятие и не дает перечень таких прав. На практике, исходя из системного толкования норм ГК РФ и НК РФ, под имущественными правами понимаются:

доли, паи;

право требования долга (цессия);

права, связанные с правом заключения договора, в том числе, договора аренды;

участие в долевом строительстве и проч.

Иными словами, имущественные права – это не имущество в материальном его выражении, а юридически зафиксированные права владеть, пользоваться и распоряжаться теми или иными ценностями. Поэтому передача имущества в аренду не относится к реализации имущественных прав. Примером реализации имущественных прав может являться реализация права на заключение договора аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и в материалах Системы Юрист.

1. Статья: Передача прав и обязанностей по договору аренды. Что поможет уберечь сделку от оспаривания

<…>

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным.* Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

<…>

10 октябрь 2011

2. Статья: Плата за право заключения договора аренды. Можно ли считать эту сумму неосновательным обогащением

<…>

Договоренности об аренде привлекательных коммерческих объектов чаще всего достигаются еще на стадии строительства. У арендодателя, как правило, на данном этапе еще нет ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на объект. Стороны заключают предварительный договор аренды или договор, который можно квалифицировать как договор аренды будущей вещи (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления от 25.12.13 № 13). Условия об обеспечительном платеже в таких договорах давно уже стали привычными, но иногда можно встретить условие об особой плате, не имеющей обеспечительного характера. Это плата за заключение договора аренды или за приобретение права аренды* – называют ее в соглашениях по-разному, но по сути она представляет собой плату за право заключить основной договор аренды, имеет безвозвратный характер и не идет в счет будущей арендной платы (не возвращается даже по окончании основного договора аренды). Это некий платеж сверх арендной платы, просто за право заключить договор аренды.

Бывает, что стороны заключают не предварительный договор как таковой и даже не договор аренды будущей вещи, а некий самостоятельный договор «о приобретении преимущественного права заключения договора аренды» или договор «купли-продажи права аренды». По условиям таких договоров будущий арендатор обязан внести платеж за возможность в будущем заключить договор аренды.*

Поначалу будущий арендатор, заинтересованный в «резервировании» возможности аренды привлекательного объекта, соглашается на любые условия арендодателя. Но в дальнейшем, когда начинаются арендные отношения, арендатор может решить, что заплатил «ни за что», и потребовать возврата платы, ссылаясь на недействительность (в силу противоречия закону – по статье 168 Гражданского кодекса) или незаключенность (из-за отсутствия предмета) договора или отдельного условия об этой плате. Судебной практики по таким спорам немного, и суды демонстрируют диаметрально разные подходы.

<…>

5 май 2014

3. Налоговый кодекс РФ

<…>

«Статья 155. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав

<…>

3. При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства,* на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

<…>

5. При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав* налоговая база определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Кодекса».

<…>

Статья 268. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав

1. При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в следующем порядке:

1) при реализации амортизируемого имущества - на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 настоящего Кодекса.

В случае, если налогоплательщик реализовал основное средство ранее чем по истечении пяти лет с момента введения его в эксплуатацию лицу, являющемуся взаимозависимым с налогоплательщиком, и в отношении такого основного средства были применены положения абзаца второго пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса, остаточная стоимость при реализации указанного амортизируемого имущества увеличивается на сумму расходов, включенных в состав внереализационных доходов в соответствии с абзацем четвертым пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса;

2) при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) - на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса;

2.1) при реализации имущественных прав (долей, паев)* - на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено пунктом 9 статьи 309.1 настоящего Кодекса.

При реализации акций, долей в случае, если ранее такой реализации осуществлялось уменьшение уставного капитала хозяйственного общества (товарищества) путем уменьшения номинальной стоимости акций, долей в пределах первоначального вклада (взноса) в уставный капитал хозяйственного общества (товарищества), цена приобретения данных акций, долей уменьшается на стоимость имущества (имущественных прав), ранее полученного участником хозяйственного общества (товарищества) при уменьшении уставного капитала этого хозяйственного общества (товарищества) в соответствии с законодательством Российской Федерации в пределах первоначального вклада (взноса). Настоящее положение не распространяется на случаи, когда хозяйственное общество (товарищество) обязано уменьшить свой уставный капитал в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

При реализации долей, паев, полученных участниками, пайщиками при реорганизации организаций, ценой приобретения таких долей, паев признается их стоимость, определяемая в соответствии с пунктами 4-6 статьи 277 настоящего Кодекса.

При реализации имущественного права, которое представляет собой право требования долга,* налоговая база определяется с учетом положений, установленных статьей 279 настоящего Кодекса;

3) при реализации покупных товаров - на стоимость приобретения данных товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения одним из следующих методов оценки покупных товаров:

по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);

Абзац утратил силу с 1 января 2015 года - Федеральный закон от 20 апреля 2014 года № 81-ФЗ - см.предыдущую редакцию;

по средней стоимости;

по стоимости единицы товара.

При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в настоящей статье, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений статьи 320 настоящего Кодекса».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка