Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
19 мая 2015 14 просмотров

В истекшем 2012 году на уровне Президиума ВАС был решен вопрос о том, в какой момент прекращается действие договора аренды земельного участка, заключенного между органом местного самоуправления и застройщиком для строительства МКД. Как следует из Постановления от 24.01.2012 N 11642/11, это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на помещение в МКД. Дело в том, что в указанный момент у собственников помещений в МКД на основании закона возникает право общей долевой собственности на земельный участок. После возникновения права общей долевой собственности на землю арендодатель и арендатор (застройщик) не вправе заключать соглашение о расторжении договора аренды. Стороны договора, а также любой из сособственников земельного участка вправе обратиться в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды (см. дополнительно Постановление ФАС ПО от 21.06.2012 N А49-3708/2011). Однако, действуя в рамках договора долевого строительства, обязательства застройщика обеспечены залогом (ипотекой). Обязательства застройщика прекращаются с момента подписания всех актов приема-передачи. Вопрос: В какой момент прекращается договор аренды земельного участка, если первый дольщик уже зарегистрировал право собственности, а акты приема-передачи еще не все подписаны? Правильно ли мы понимаем, что договор аренды земли прекращается с момента регистрации права собственности первого дольщика, но не ранее подписания всех актов приема-передачи? Не возникнут ли претензии со стороны проверяющих органов по вопросу включения в состав расходов по налогу на прибыль арендной платы с момента получения разрешения на ввод до момента подписания всех актов приема-передачи (учитывая тот факт, что первый дольщик уже зарегистрировал право собственности)? Фин.результат рассчитываем на дату получения разрешения на ввод. На каком счете бух.учета в данной ситуации необходимо отражать арендную плату после получения разрешения на ввод (26 или 91)?

По данным спорным вопросам экспертом не раз давались заключения в Ваш адрес относительно правомерности взимания Исполкомом платы по земельном участку с застройщика. В своих ответах эксперт использовал все необходимые в работе материалы, указывая, что требование Исполкома о взимании арендной платы неправомерно, что может повлечь за собой претензии проверяющих органов относительно экономической обоснованности расходов (ст. 252 НК РФ). Вами было указано, что общество самостоятельно принимается решение относительно необходимости уплаты арендной платы и признания данных расходов для целей исчисления налога на прибыль.

При ответе на вопрос Вам необходимо использовать следующую информацию.

Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в МКД и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11).

Согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД является неотъемлемой частью помещения в данном доме.

Выводы Президиума ВАС следующие:

позволили Президиуму ВАС прийти к важным заключениям:

– земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства;

– с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия или иной уполномоченный орган утрачивает право на распоряжение им.

Другие суды придерживаются аналогичной позиции. В силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение. Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.09.2010 № А32-47834/2009). Аналогичные заключения можно найти в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 № 09АП-36995/2011. Устанавливал дату регистрации права собственности за физическим лицом на квартиру в новостройке и ФАС СЗО, в итоге отказав во взыскании арендных платежей с застройщика после этого момента (постановления от 08.02.2012 № А56-66160/2009, от 27.12.2011 № А56-7453/2011).

Таким образом, арендные платежи застройщик не вносит с даты регистрации права собственности первого лица на любое помещение в МКД. При этом не имеет значения, в какой момент будут и будут ли вообще зарегистрированы права иных лиц на остальные помещения в МКД.

После регистрации прав собственности в МКД одним собственников все арендные платежи должны отражаться на счете 91-2 «Прочие расходы».

Для того, чтобы признать платежи в составе расходов по налогу на прибыль рекомендуем обратиться в Минфин России.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка