Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
12 мая 2015 6 просмотров

Добрый день! ОАО арендовало землю, на которой находилась недвижимость у МО. Недвижимость была в собственности у ОАО за исключением одного здания. Сейчас ОАО выкупило эту землю у МО. Собственник одного здания ООО не знал о выкупе этой земли, т.е. под его зданием выкупили землю без его согласия. Вопрос: насколько правомерны действия ОАО и как ООО может вернуть себе этот земельный участок под своей собственностью? ООО хочет продать эту недвижимость и столкнулся с этой проблемой в Управлении по кадастру. Спасибо!

Здравствуйте, Марина Сергеевна!
В ответ на Ваш вопрос от 12.05.2015 
сообщаем следующее: При выкупе земельного участка ОАО, было нарушено исключительное право ООО на приватизацию участка под зданием, находящимся в собственности у ООО. Механизм защиты прав собственника здания в данной ситуации изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11.
Возможно обратить внимание на общие правила приватизации участков, на которых располагаются несколько объектов, принадлежащих разным лицам.
Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). До 01.03.2015 г. аналогичные положения содержала ст.36 ЗК РФ. В свою очередь, разъяснения Президиумов ВАС РФ, относительно механизма применения ст.36 ЗК РФ возможно и применять в настоящее время по аналогии.
В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11, в отсутствие акта согласования местоположения границ, подписанного всеми собственниками объектов недвижимости, суд разрешает возникший земельный спор по границам по результатам кадастровых работ. В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.
На основании вышеизложенных норм следует, что в том случае, если права собственника здания (или предыдущего владельца) были нарушены в процессе приватизации земельного участка, т.е. он не участвовал в приватизации участка и был лишен возможности оформить правоустанавливающие документы на земельный участок занятый зданием, собственник здания вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре. Однако, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.
На практике встречаются также иски о признании недействительным договор отчуждения земельного участка в части, необходимого для эксплуатации здания и признании права на соответствующую часть земельного участка (см. Постановление ФАС СЗО от 26.07.2013 № А56-52580/2012, Постановление 13 ААС от 20.08.2014 № А56-52580/2012).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11
«В случаях когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.
Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.
Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.
Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Аналогичным образом суду следует поступать при рассмотрении требования о разделе земельного участка и при определении части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, поскольку данные требования связаны с необходимостью образования в пределах границ земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет, новых земельных участков, сведения о которых подлежат кадастровому учету (пункт 4 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости).
Согласно статье 35 Закона о кадастре недвижимости кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.
Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.
Если по результатам кадастровых работ, проведенных по инициативе сторон или назначенных судом, акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости, в том числе по причине их ненадлежащего извещения, или подписан с возражениями, суд при рассмотрении этого же дела должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Закона о кадастре недвижимости).Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Кроме того, при удовлетворении иска собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот земельный участок, ответчик вправе предъявить иск, в том числе как встречный, о возврате неосновательного обогащения. Оно в любом случае включает соответствующую часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка, а также расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.
Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта».
.
13.05.2015
С уважением, Александр Кобзарев,
эксперт Системы Юрист
Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,
ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка