Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
25 мая 2015 52 просмотра

Долевое строительство, заказчик-застройщик. Уступка доли в строительстве между дольщиками. Такая уступка возможна при регистрации ДДУ и договор полностью оплачен дольщиком.Какие санкции и чем рискует заказчик- застройщик со стороны налоговой, если уступка между дольщиками осуществлена, но дольщик договор долевки оплатил не полностью.

Дольщик может уступить другому лицу свою долю даже в том случае, если она не полностью оплачена. Оформляется это путем заключения соглашения об уступки права требования (к застройщику) одновременно с заключением соглашения о переводе долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Так установлено в пункте 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».

При этом должник может перевести свой долг на другое лицо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). То есть пока дольщик является должником по отношению к застройщику, он вправе уступать свои права требования к застройщику до полного исполнения обязательств по уплате цены, установленной договором, только при наличии согласия нового дольщика на перевод на него долга, а также согласие застройщика на перевод долга дольщиком на новое лицо.

При этом в случае, если действительный дольщик и третье лицо, готовое приобрести его долю, оформят уступку доли без перевода долга и согласия застройщика, сделка может быть признана недействительной по решению суда (по требованию заинтересованной стороны). В этом случае стороны обязаны будут вернуть друг другу все, полученное по сделке. В этой ситуации застройщик обязан будет выполнить свои обязательства по передаче недвижимости прежнему дольщику, а он, в свою очередь, должен будет оплатить ему стоимость доли полностью.

При этом претензий или санкций налоговых органов по отношению к застройщику последовать не должно.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и Системы Юрист.

1. Рекомендация:Что изменилось с 1 июля в правилах уступки прав (требований) и перевода долга

С 1 июля 2014 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, которые по-новому регулируют многие вопросы об уступке прав (требований), а также о переводе долга на другое лицо.

Эти изменения в Гражданский кодекс РФ в основном закрепили правовое регулирование отношений, которое уже сложилось в правоприменительной практике. Вместе с тем, некоторые положения об уступке и переводе долга являются новыми и отсутствовали ранее как в законодательстве, так и на практике.

<…>

Новые правила уступки прав (требований)

Теперь закон конкретизирует условия, когда возможна уступка прав (требований).

Какие условия уступки требований надо соблюдать с 1 июля 2014 года

Гражданский кодекс РФ в новой редакции закрепил требования, которым должна соответствовать уступка прав (требований). Уступка возможна лишь при соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 390 ГК РФ):

  • уступаемое требование существует в момент уступки (это требование не применяется к уступке будущих прав);
  • кредитор (цедент) правомочен совершать уступку;
  • уступаемое требование цедент ранее не уступал другому лицу;
  • цедент не совершал и не совершит действий, служащих основанием для возражений должника против уступленного требования;
  • иные требования, предъявляемые к уступке, законом или договором.*

При нарушении этих условий цессионарий вправе требовать от цедента (п. 3 ст. 390 ГК РФ):

  • возврата всего, что цессионарий передал по соглашению об уступке;
  • возмещения убытков.

И самое главное – уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, только если она не противоречит закону (ст. 388 ГК РФ). В предыдущей редакции Гражданского кодекса РФ эта норма была сформулирована иначе: «Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору». С 1 июля 2014 года последствия нарушения договорного запрета на уступку требования урегулированы более сложным образом.

Как с 1 июля 2014 года изменился порядок уведомления должника о переходе права и об уступке требования

Уведомить должника об уступке права может как первоначальный кредитор, так и новый кредитор. При этом должник получает право не исполнять обязательства цессионарию до того момента, как ему предоставят доказательства перехода к нему права.

Исключением являются случаи, если уведомление о переходе права он получил от цедента. Иными словами, когда уведомление направляет первоначальный кредитор, то должник не вправе требовать предоставления ему иных доказательств уступки помимо самого уведомления (п. 1 ст. 385 ГК РФ).*

Вместе с тем, закон не уточняет, какой объем информации должен направить должнику цессионарий. Поэтому для цессионария лучше, если уведомлять должника будет цедент.

Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, то он считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Требуется ли согласие должника для уступки требования

Нет, по общему правилу для перехода прав кредитора к другому лицу согласия должника не требуется.

Однако в отношении уступки прав неденежного исполнения закон устанавливает новое правило: для уступки нужно получить согласие должника, если уступка права делает исполнение обязательств значительно более обременительным для него. Своим соглашением должник и цедент могут запретить или ограничить уступку права на получение неденежного исполнения (п. 4 ст. 388 ГК РФ).

Таким образом, даже если такого соглашения между должником и кредитором нет, то кредитор может уступить это право без согласия должника, только если уступка не делает исполнение обязательства слишком обременительным для должника.*

Уступка требований к физическому лицу без его согласия влечет обязанность прежнего и нового кредиторов солидарно возместить ему связанные с уступкой расходы. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах (п. 4 ст. 382 ГК РФ).

Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 5 ст. 388 ГК РФ).

<…>

Новые правила перевода долга

Кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 392.1 ГК РФ).

Как заключить соглашение о переводе долга

Перевод долга с должника на другое лицо возможен только с согласия кредитора. Это правило действовало и до рассматриваемых изменений. Однако в новой редакции Гражданский кодекс РФ уточняет, как заключается соглашение о переводе долга.

По общему правилу соглашение о переводе долга заключают первоначальный должник и новый должник (п. 1 ст. 391 ГК РФ). При этом обязательно нужно получить согласие кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга является ничтожным. Это согласие может быть предварительным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ).*

Закон ввел также следующее новое положение: в обязательствах, которые связаны с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, соглашение о переводе долга могут заключить между собой кредитор и новый должник. По такому соглашению новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

При этом в предпринимательских отношениях первоначальный и новый должники по общему правилу несут солидарную ответственность перед кредитором.

Однако в соглашении о переводе долга стороны могут предусмотреть субсидиарную ответственность первоначального должника.

Вместе с тем, первоначальный должник может быть освобожден от исполнения обязательства. Причем первоначальный должник вправе отказаться от такого освобождения от исполнения обязательства (п. 3 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, при переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, первоначальный должник может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность, если только кредитор его не освободит от исполнения обязательства.

Если при переводе долга первоначальный должник освобожден от обязательства, то обеспечение исполнения обязательства, предоставленное третьим лицом, прекращается. Исключением являются случаи, когда такое лицо согласилось отвечать за нового должника.

Освобождение первоначального должника от обязательства распространяется на всякое предоставленное им обеспечение, если только имущество, являющееся предметом обеспечения, он не передал новому должнику (п. 2 и 3 ст. 392.1 ГК РФ).

Внимание! Зачет по требованиям предыдущего должника не допускается

Гражданский кодекс РФ в новой редакции установил, что новый должник не имеет права на зачет в отношении кредитора встречных требований, которые принадлежат первоначальному должнику (ст. 392 ГК РФ).

<…>

Наталья Шмакова,

старший эксперт ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

2. Рекомендация: Как уступить право (требование)

<…>

В любой момент по своему усмотрению кредитор вправе уступить другому лицу право (требование), которое принадлежит кредитору на основании какого-либо обязательства (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Кроме того, право (требование) может перейти другому лицу на основании закона (ст. 387 ГК РФ).

Для уступки права кредитору (цеденту) необходимо заключить договор цессии с тем лицом, которому он уступает свои права по первоначальному договору (цессионарию). Чтобы избежать негативных последствий (в частности, признания уступки ничтожной или спора о том, какие права перешли к цессионарию, а какие остались у цедента), при переуступке необходимо соблюсти ряд условий.

Условия совершения уступки права требования

Уступка не должна противоречить закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Это значит, что при наличии таких противоречий договор цессии может быть признан недействительным.*

<…>

Внимание! С 1 июля 2014 года Гражданский кодекс РФ в новой редакции закрепил требования, которым должна соответствовать уступка прав (требований).

Уступка возможна лишь при соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 390 ГК РФ):

  • уступаемое требование существует в момент уступки (это требование не применяется к уступке будущих прав);
  • кредитор (цедент) правомочен совершать уступку;
  • уступаемое требование цедент ранее не уступал другому лицу;
  • цедент не совершал и не совершит действий, служащих основанием для возражений должника против уступленного требования;
  • иные требования, предъявляемые к уступке, законом или договором.

При нарушении этих условий цессионарий вправе требовать от цедента (п. 3 ст. 390 ГК РФ):

  • возврата всего, что цессионарий передал по соглашению об уступке;
  • возмещения убытков.

Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу только с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 5 ст. 388 ГК РФ).

Форма договора уступки права требования (цессии)

Соглашение об уступке должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Если основной договор требует государственной регистрации, то цессию необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Если уступка совершается по ордерной ценной бумаге, то она должна быть осуществлена путем индоссамента на этой ценной бумаге (п. 3 ст. 389п. 3 ст. 146 ГК РФ).

По общему правилу несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность (ничтожность) договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а несоблюдение требования о государственной регистрации – его незаключенность (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

<…>

Виды прав (требований), которые можно уступить другому лицу

Если в основном договоре не было ограничений на уступку требования, то цессионарий, должник или иное заинтересованное лицо могут попытаться оспорить цессию со ссылкой на то, что уступка совершена с нарушением закона. В этом случае цеденту нужно иметь в виду, что он может уступить цессионарию любое право (требование), если только это не противоречит закону, существу обязательства или соглашению сторон. В судебной практике данное правило конкретизируется следующим образом.

1. По договору уступки можно передать право, которое на момент совершения сделки не существует (ст. 388.1 и п. 1 ст. 826 ГК РФ; п. 4 информационного письма № 120). Это значит, что можно передать требование по обязательству, заключение которого планируется в будущем.

<…>

2. По договору уступки можно передать право, в отношении которого существует спор (п. 8 информационного письма № 120).

<…>

3. По договору уступки можно передать право, которое цессионарий сможет реализовать только тогда, когда цедент выполнит свое обязательство перед должником (п. 8 информационного письма № 120).

<…>

4. По договору уступки можно передать право требования неустойки или иной меры ответственности. При этом определенность ее размера на момент совершения уступки значения не имеет (п. 16 информационного письма № 120). Это означает, что конкретный размер неустойки определит либо цессионарий на момент предъявления требования должнику, либо суд при заявлении соответствующего иска. Более того, это разъяснение по аналогии можно применить не только к неустойке, но и к любому уступаемому праву.

<…>

5. По договору уступки можно передать право (требование) на возмещение убытков (п. 17 информационного письма № 120).

6. По договору уступки можно передать права, полученные поручителем в результате исполнения им обязательства должника (п. 18 информационного письма № 120).

<…>

Случаи, когда необходимо получить согласие должника

По общему правилу при уступке права (требования) согласия должника не требуется. Исключение составляют случаи, когда иное вытекает из закона или договора. Это значит, что стороны при заключении основного договора могут предусмотреть, что уступка права кредитором невозможна без предварительного согласия должника.*

Если необходимость согласия должника установлена законом, то отсутствие такого согласия делает договор уступки права ничтожным (ст. 168 ГК РФ). Если необходимость согласия должника установлена договором, то отсутствие такого согласия делает договор уступки оспоримым (постановление Президиума ВАС РФ от 13 декабря 2011 г. № 10900/11).

Исключением из общего правила (согласно которому не нужно получать согласие должника) составляют случаи, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника. При этом согласие должника на уступку права обязательно (п. 2 ст. 388 ГК РФ). К таким случаям относятся, например, требования о предоставлении имущества в пользование, об оказании личных услуг (в частности, об исполнении поручения, требования комитента к комиссионеру или принципала к агенту) и т. д.

Внимание! В отношении уступки прав неденежного исполнения с 1 июля 2014 года закон установил правило: для уступки нужно получить согласие должника, если уступка права делает исполнение обязательств значительно более обременительным для него.

Своим соглашением должник и цедент могут запретить или ограничить уступку права на получение неденежного исполнения (п. 4 ст. 388 ГК РФ).

Таким образом, даже если такого соглашения между должником и кредитором нет, то кредитор может уступить это право без согласия должника, только если уступка не делает исполнение обязательства слишком обременительным для должника.*

Кроме того, уступка требований к физическому лицу без его согласия влечет обязанность прежнего и нового кредиторов солидарно возместить ему связанные с уступкой расходы. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах (п. 4 ст. 382 ГК РФ).

Если кредитор заключит договор уступки без согласия должника, то последний вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Должник имеет право на письменное уведомление о состоявшемся переходе права. Если такое уведомление не будет сделано, то цессионарий несет вызванный этим риск неблагоприятных последствий, а исполнение должника цеденту будет считаться надлежащим. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ).

Внимание! С 1 июля 2014 года изменился порядок уведомления должника о переходе права и об уступке требования

Уведомить должника об уступке права может как первоначальный кредитор, так и новый кредитор. При этом должник может не исполнять обязательства цессионарию до того момента, как ему предоставят доказательства перехода к нему права. Исключением являются случаи, если уведомление о переходе права он получил от цедента. Иными словами, когда уведомление направляет первоначальный кредитор, то должник не вправе требовать предоставления ему иных доказательств уступки помимо самого уведомления (п. 1 ст. 385 ГК РФ).*

Вместе с тем, закон не уточняет, какой объем информации должен направить должнику цессионарий. Поэтому для цессионария лучше, если уведомлять должника будет цедент.

Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, то он считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

<…>

Александр Крюков

кандидат юридических наук, заместитель председателя Арбитражного суда Свердловской области, магистр частного права

Мария Комарова

кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист»

Екатерина Никонова

начальник правового управления ЗАО «Транскредитфакторинг»

3. Рекомендация:Как перевести свой долг на третье лицо

Один из способов, при помощи которых можно избежать исполнения обязательства, – перевести свой долг на третье лицо. При этом не имеет значения, почему третье лицо согласилось на такой перевод: в силу аффилированности, наличия задолженности перед должником или любой другой причины. Главное, что такой перевод одобрен кредитором.

Перевод долга – это один из видов перемены лиц в обязательстве. В результате прежний должник (цедент) заменяет нового должника (цессионария), но обязательство остается прежним и не прекращается.

Чем отличается перевод долга от исполнения обязательства за третье лицо

Если должник возложил исполнение обязательства на третье лицо, то в этом случае не происходит перемена лиц в обязательстве. Это значит, что при наличии любых претензий к исполнению кредитор будет предъявлять их должнику, а не третьему лицу.

В отличие от этого при переводе долга цедент заменяется цессионарием. Поэтому претензии к исполнению кредитор будет предъявлять новому, а не прежнему должнику.

При переводе долга важно соблюсти все правила, чтобы избежать неблагоприятных последствий. Такими для цедента может стать признание соглашения о переводе долга недействительным или незаключенным и, как следствие, требование исполнить непереведенный долг. Для цессионария риск заключается в неверной оценке размера переведенного долга. Новый должник может ошибочно полагать, что в результате перевода он обязан уплатить лишь сумму основного долга. Однако если в договоре перевода прямо не предусмотрено иное, то долг переходит к цессионарию в полном объеме, то есть включая неустойку, санкции и т. п.

Как заключить соглашение о переводе долга

С 1 июля 2014 года Гражданский кодекс РФ уточнил, как нужно заключить соглашение о переводе долга.

Во-первых, соглашение о переводе долга заключают первоначальный должник и новый должник (п. 1 ст. 391 ГК РФ). При этом обязательно нужно получить согласие кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга будет являться ничтожным. Согласие кредитора может быть предварительным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, такой перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ).*

Во-вторых, закон вводит следующее положение: в обязательствах, которые связаны с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, соглашение о переводе долга могут заключить между собой кредитор и новый должник. По такому соглашению новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.*

В-третьих, в предпринимательских отношениях первоначальный и новый должники по общему правилу несут солидарную ответственность перед кредитором. Однако в соглашении о переводе долга стороны могут предусмотреть субсидиарную ответственность первоначального должника.

Вместе с тем, первоначальный должник может быть освобожден от исполнения обязательства. Причем первоначальный должник вправе отказаться от такого освобождения от исполнения обязательства (п. 3 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, при переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, первоначальный должник может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность, если только кредитор его не освободит от исполнения обязательства.

В-четвертых, если при переводе долга первоначальный должник был освобожден от обязательства, то обеспечение исполнения обязательства, предоставленное третьим лицом, прекращается. Исключением являются случаи, когда такое лицо согласилось отвечать за нового должника. Освобождение первоначального должника от обязательства распространяется на всякое предоставленное им обеспечение, если только имущество, являющееся предметом обеспечения, он не передал новому должнику (п. 23 ст. 392.1 ГК РФ).

Внимание! С 1 июля 2014 года не допускается зачет по требованиям предыдущего должника

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что новый должник не имеет права на зачет в отношении кредитора встречных требований, которые принадлежат первоначальному должнику (ст. 392 ГК РФ).*

Форма соглашения

К форме соглашения о переводе долга применяются те же правила, что и к форме договора об уступке права (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Это значит, что соглашение о переводе долга должно быть совершено в той же форме, что и основной договор. Если основной договор заключен в простой письменной или нотариальной форме, то и перевод должен быть совершен в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).*

Если основной договор требует государственной регистрации, то перевод долга необходимо зарегистрировать в порядке, установленном для регистрации этого договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой запрет ссылаться на свидетельские показания в подтверждение ее заключения (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Если в законе установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности сделки, то несоблюдение письменной формы договора повлечет его недействительность (п. 2 ст. 162 ГК). Несоблюдение нотариальной формы также повлечет недействительность (ничтожность) договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ), а несоблюдение требования о государственной регистрации – его незаключенность.

<…>

Согласие кредитора

Согласие кредитора – обязательное условие соглашения о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ), поскольку в данном случае личность должника имеет существенное значение для кредитора. Закон не устанавливает требований к форме согласия кредитора. Обычно на практике такое согласие оформляется следующим образом:

  • цедент, цессионарий и кредитор заключают трехстороннее соглашение о переводе долга (постановления ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. № КГ-А40/11228-09 по делу № А40-40368/09-157-309, ФАС Поволжского округа от 31 августа 2011 г. по делу № А65-29631/2010);
  • уполномоченное лицо кредитора проставляет штамп «согласовано» на экземплярах соглашения о переводе долга и удостоверяет штамп своей подписью и печатью (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2008 г. по делу № А70-2282/32-2008, ФАС Уральского округа от 28 июня 2010 г. № Ф09-4706/10-С3 по делу № А71-14427/2009-А18);
  • кредитор направляет цеденту или цессионарию письменный документ, из которого очевидно следует согласие кредитора (постановления ФАС Дальневосточного округа от 19 августа 2011 г. № Ф03-3892/2011 по делу № А16-1407/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. по делу № А61-2113/2010).*

В некоторых случаях суд может признать договор о переводе долга согласованным на основании совокупности доказательств, косвенно подтверждающих отсутствие возражений у кредитора против уплаты долга иным лицом (постановление ФАС Московского округа от 2 февраля 2006 г. № КГ-А40/14142-05).

<…>

Александр Крюков

кандидат юридических наук, заместитель председателя Арбитражного суда Свердловской области, магистр частного права

Мария Комарова

ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

Екатерина Никонова

исполнительный директор ООО «Абсолют Факторинг»

4. Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 392. Возражения нового должника против требования кредитора

Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику*».

<…>

5. ЗАКОН ОТ 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

<…>

«Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.*

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

<…>

6. Статья: Переуступка доли

Дольщик решил продать свою долю в долевом строительстве жилого дома. Можно ли заключить договор переуступки без согласия застройщика? В какой форме заключается такой договор? У какой из сторон возникают обязательства по уплате НДС? Ответы – в нашей статье.

Нужно ли согласие застройщика?

Участник долевого строительства может уступить право требования по договору другому лицу только после того, как он уплатит цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Так установлено в пункте 1статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Должник может перевести свой долг на другое лицо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Другими словами, пока дольщик является должником по отношению к застройщику, он не вправе уступать свои права требования к застройщику до полного исполнения обязательств по уплате цены, установленной договором. Или замена стороны в договоре допустима лишь с одновременным переводом долга на новое лицо, а для этого требуется согласие застройщика.*

Если дольщик полностью оплатил свое участие в договоре долевого строительства, то он, наоборот, является кредитором по отношению к застройщику.

В каком объеме переходят права к новому дольщику?

Если иное не предусмотрено законом или договором, то право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 382384 Гражданского кодекса РФ).

Когда и как заключается договор уступки права требования?

Следует учитывать, что уступка прав требований по договору долевого строительства допускается с момента государственной регистрации такого договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Следует учитывать, что договор уступки права требования, так же как и сам договор участия в долевом строительстве, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗп. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).

Расчет НДС

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146, пункту 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, обязанность по начислению и уплате налога на добавленную стоимость возникает у стороны, передающей свою долю новому дольщику.

При переуступке прав придется уплатить госпошлину

Подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию:
– смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, в размере 500 руб.;
– смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, в размере 100 руб.

При этом «старый» дольщик при передаче прав участника долевого строительства должен начислить и предъявить новому дольщику сумму НДС. Этот налог исчисляется по ставке 18%: 118%, согласно пункту 4статьи 164 Налогового кодекса РФ, с разницы между стоимостью, по которой передается имущественное право (с учетом НДС), и расходами на приобретение этого права.

Предъявленную сумма НДС следует указать в счете-фактуре, который выставляется новому дольщику. Об этом сказано в пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ.

<…>

В.Ю. Осипян, аудитор

Журнал «Учет в строительстве»№ 6, июнь 2008

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка