Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин сообщил, кого накажут за ошибки в декларациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 мая 2015 27 просмотров

Наша компания выполняет строительно-монтажные работы (отделка муниципальных квартир) ОКВЭД 45.2Заказчик, с которым у нас заключен договор, не оплачивает выполненные работы, ссылаясь на отсутствие свободных денежных средств.Инвестор, с которым у нас нет договорных отношений, который не платит нашему заказчику, также ссылаясь на отсутствие денежных средств, и имея огромные кредиты, предложил в счет оплаты за выполненные работы передать нам часть квартир, в которых мы собственно и выполняли отделку. Со слов инвестора, эти муниципальные квартиры находятся не под залогом и не на балансе администрации города, а оформлены как собственность инвестора и он вправе ими распоряжаться.Как правильно провести эту сделку? Какие документы должны быть оформлены? Какие нужно запросить у инвестора, какие у заказчика?По какой стоимости инвестор должен предоставить квартиры, и как быть с гарантийным резервом, отложенным к оплате по окончанию гарантийного срока (24мес) после ввода дома в эксплуатацию. На сегодняшний момент, дом введен в эксплуатацию.Как учитываются квартиры в бух.учете при их дальнейшей перепродаже, или сдачи в аренду, нужно ли получать дополнительные коды ОКВЭД.Какими налогами облагается при перепродаже или сдаче в аренду.Как быстро продать квартиры и не потерять при этом, т.к. компания планирует данную задолженность направить на развитие бизнеса.

 Поскольку с инвестором у Вас договорных отношений нет, то для начала Вашему заказчику нужно заключить с инвестором договор о переводе долга. А Ваша организация должна поставить свою отметку на этом договоре о том, что не против перевода.

Для Вашей организации перевод долга означает лишь замену должника в обязательстве.

Для целей налогообложения прибыли замена должника не имеет никакого значения. Также при переводе долга не возникает никаких изменений, влияющих на расчет НДС.

Далее с инвестором Вам нужно либо заключить соглашение об отступном, либо заключить с ним отдельные договоры купли-продажи квартир, а затем подписать с инвестором соглашение о зачете взаимных требований.

При передаче квартир оформите акты приемки-передачи.

В любом случае квартиры инвестор передаст Вам в оценке, согласованной сторонами.

Если Вы планируете квартиры продать, то учитывайте их на счете 41 «Товары», а если будете сдавать их в аренду – на счете 01 или 03.

Если такие виды деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду или продажа недвижимого имущества у Вас не зарегистрированы, то Вам нужно внести изменения в ЕГРЮЛ в случае, если Вы такими видами деятельности будете заниматься.

При сдаче квартир в аренду арендную плату включайте в состав доходов при налогообложении. Сдача в аренду жилых помещений НДС не облагается.

Выручку от продажи квартир учтите при расчете налога на прибыль в составе доходов от реализации. Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией.

Реализация жилых помещений НДС не облагается.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении перевод долга

Организация может перевести обязательства перед кредитором на своего контрагента. Это может быть любой долг, например по возврату займа, предварительной оплате товаров или выполнению работ. То есть меняется должник, а кредитор остается прежний. Он лишь выражает свое согласие или несогласие с таким переводом.*

Как оформить перевод долга

Чтобы перевести обязательство, первоначальный должник и организация, на которую переводится долг, подписывают соответствующий договор. А кредитор должен поставить свою отметку на этом договоре о том, что не против перевода.* Такого согласия требует пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Или же можно заключить трехстороннее соглашение. Подпись кредитора в нем и будет означать его согласие.

По умолчанию первоначальный и новый должники несут солидарную ответственность перед кредитором. То есть кредитор может требовать, чтобы должники исполнили обязательство совместно. Также он вправе заявить такое требование к каждому из них в отдельности.

В то же время в соглашении о переводе долга стороны могут предусмотреть и субсидиарную ответственность. Она предполагает, что если новый должник не исполнил требование, то первоначальный должник обязан его исполнить.

Можно и вовсе освободить первоначального должника от обязательства (п. 3 ст. 391 ГК РФ).

Бухучет: у кредитора

Для кредитора перевод долга означает лишь замену должника в обязательстве. Поэтому если ваша организация выступает в роли кредитора, то в бухгалтерском учете перевод долга отразите проводкой:*

Дебет 62 (58, 60, 76...) «Новый должник» Кредит 62 (58, 60, 76...) «Первоначальный должник»
– отражена сумма долга, переведенная должником на другое лицо.

Сделать это нужно на дату вступления в силу соглашения о переводе долга.

Когда от нового должника поступит оплата (обязательство погашается), в учете сделайте проводку:

Дебет 50 (51, 60, 76...) Кредит 62 (58, 76...) «Новый должник»
– поступила оплата (произведен зачет) в погашение задолженности по договору от нового должника.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 58, 62, 76).

Бухучет: у первоначального должника

На дату, указанную в соглашении о переводе долга, у первоначального должника прекращается обязательство по договору. Одновременно с этим у него возникают обязательства перед контрагентом, который взял на себя обязанность погасить долг. Поэтому, если ваша организация является первоначальным должником, в бухучете списание суммы кредиторской задолженности отразите проводкой:

Дебет 60 (66, 76...) Кредит 76
– списана сумма кредиторской задолженности, переданной контрагенту с согласия кредитора.

Погашение обязательства перед новым должником отразите проводкой:

Дебет 76 Кредит 50 (51, 60, 62, 76)
– произведена оплата (произведен зачет) обязательства по договору о переводе долга.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 60, 76).

Бухучет: у нового должника

Когда ваша организация принимает на себя обязательства от другой организации и выступает в роли нового должника, признание задолженности перед кредитором отразите проводкой:

Дебет 60 (76) Кредит 76
– отражена кредиторская задолженность перед первоначальным кредитором и дебиторская задолженность бывшего должника.

Сделать это нужно на дату вступления в силу соглашения о переводе долга.

Погашение задолженности перед кредитором оформите проводкой:

Дебет 76 Кредит 50 (51, 60, 62, 76...)
– погашена задолженность перед кредитором.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 60, 76).

ОСНО: налог на прибыль

Для кредитора замена должника не имеет никакого значения. При методе начисления выручка от реализации уже учтена (п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Если же кредитор применяет кассовый метод, то признать доходы нужно на дату поступления денежных средств от контрагента должника (нового должника) (п. 2 ст. 273 НК РФ).*

В учете первоначального должника затраты на приобретение товаров (работ, услуг) нужно отражать в общем порядке, несмотря на то что долг по оплате был переведен на контрагента (п. 1 ст. 272 НК РФ). При методе начисления стоимость приобретенных товаров признавайте в расходах независимо от их оплаты (п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 272 НК РФ). Если используете кассовый метод, то товары считаются оплаченными на дату перевода долга (п. 2 ст. 273 НК РФ).

У нового должника сама операция перевода долга не отразится при расчете налога на прибыль. То есть такая операция не повлияет ни на доходы, ни на расходы. Ведь он просто участвует в расчетах.

ОСНО: НДС

В учете кредитора при переводе долга не возникает никаких изменений, влияющих на расчет НДС.*

Первоначальный должник не должен восстанавливать принятый к вычету НДС со стоимости полученных товаров. Ведь оплата не является условием для вычета (п. 3 ст. 170, п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Новый должник должен оплатить кредитору товары, которые тот поставил первоначальному дебитору. При этом право на вычет НДС у нового должника не возникает. Связано это с тем, что он товары не приобретал и счета-фактуры от кредитора у него нет (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Правом на вычет воспользовался первоначальный должник.

<…>

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Рекомендация:Как провести и оформить зачет взаимных требований

<…>

Документальное оформление

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).*

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон.*

На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачета законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме.*

Сторона, направившая заявление о зачете встречных однородных требований, должна иметь подтверждение, что документ получен контрагентом и у него нет возражений на проведение взаимозачета.

Главбух советует: заявление о проведении взаимозачета контрагенту лучше отправить заказным письмом с уведомлением. Если при возникновении спора организация не сможет доказать, что контрагент получил это заявление, зачет встречного обязательства может быть признан недействительным (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65, постановления ФАС Поволжского округа от 28 января 2008 г. № А55-6395/2007, Центрального округа от 31 августа 2006 г. № А23-3149/03Г-10-121, Западно-Сибирского округа от 2 мая 2006 г. № Ф04-1722/2006(21923-А81-10)).

Если инициатор зачета укажет в заявлении конкретную дату, с которой обязательства сторон считаются исполненными, зачет признается состоявшимся с этой даты. Если такая дата не указана, то зачет считается состоявшимся со дня получения заявления контрагентом.

Второй вариант оформления зачета встречных обязательств – составление акта взаимозачета. Акт взаимозачета также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25).

Если в акте взаимозачета не указана дата, на которую проводится зачет, моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами.

Главбух советует: независимо от того, как оформляется взаимозачет (по заявлению одной из сторон или на основании совместного акта), в составленных документах подробно опишите все обстоятельства проведения зачета. Отсутствие таких данных может привести к спорам с контрагентом и с налоговой инспекцией.

Подробно отразите в заявлении (акте) следующую информацию:

  • какие обязательства сторон погашаются зачетом;
  • основания возникновения данных обязательств (со ссылками на подтверждающие документы: договоры, накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), номера выставленных счетов-фактур);
  • на какую сумму проводится зачет взаимных требований.

В заявлении (акте) следует отдельно выделить сумму НДС по каждому встречному обязательству. Это позволит организациям, проводившим взаимозачет, правильно отразить данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете.

Отсутствие такой информации может привести к возникновению споров, в результате которых организация может понести договорные санкции. Есть примеры судебных решений, которые подтверждают такую позицию (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г. № А11-13478/2006-К1-11/612). Кроме того, неправильное оформление взаимозачета может повлечь за собой и налоговые санкции. Например, при кассовом методе расчета налога на прибыль налоговая инспекция может не признать расходы, задолженность по оплате которых погашена документально не подтвержденным зачетом (п. 3 ст. 273, п. 1 ст. 252 НК РФ).

<…>

Олег Хороший

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Ситуация: нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов 4 и 17 ПБУ 6/01, Инструкции к плану счетов, статей 374 и 375 Налогового кодекса РФ.*

Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств. Если, конечно, другие условия для этого выполнены. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.*

<…>

Из рекомендации «Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату»

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

4. Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, – к выручке от реализации или внереализационным доходам

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ).* Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

<…>

Из рекомендации «Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения»

Олег Хороший

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

5. Рекомендация:Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения

<…>

НДС

Доходы в сумме арендной платы облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Дело в том, что предоставление имущества в аренду с точки зрения главы 21 Налогового кодекса РФ рассматривается как оказание возмездных услуг, являющееся объектом обложения НДС. Исключение составляют случаи, когда:*

  • в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
  • арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

В этих случаях арендная плата НДС не облагается.

Исключение в отношении обложения НДС договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:

  • либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
  • либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.

Об этом сказано в пункте 1 и подпункте 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Совместным приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г. № 6498/40н утвержден Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяется освобождение от НДС при предоставлении им в аренду помещений. Этот перечень не содержит каких-либо ограничений, связанных с соответствующей нормой иностранного государства к гражданам и организациям нашей страны.

<…>

Олег Хороший

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

6. Рекомендация:Как отразить при налогообложении продажу товаров оптом. Организация применяет общую систему налогообложения

Выручку от продажи товаров учтите при расчете налога на прибыль в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией. Подробнее об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.*

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

7. Ситуация: нужно ли начислить НДС с реализации жилья по бартерным договорам

Нет, не нужно.

Операции по реализации жилья не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).* Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на эти товары, в том числе обмен товарами (п. 1 ст. 39 НК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат положениям главы 31 Гражданского кодекса РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, операции по реализации жилья как на основании договоров купли-продажи, так и на основании договоров мены не облагаются НДС. Однако операции по реализации товара, на который обменивается жилье (если этот товар не освобожден от налогообложения по ст. 149 НК РФ), облагаются НДС на общих основаниях.

<…>

Из рекомендации «Как начислить НДС по товарообменным (бартерным) операциям»

Ольга Цибизова,

начальник отдела косвенных налогов департамента

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

8. Статья:Получено основное средство в качестве отступного

Что понадобится сделать: Указать в соглашении об отступном, что обязательство покупателя прекращено полностью. Принять к вычету «входной» НДС, поставить на учет поступившее основное средство.

Компания отгрузила товары покупателю. Но у контрагента возникли трудности с оборотными средствами. И вместо денег он хочет передать основное средство.

Перво-наперво с контрагентом нужно заключить соглашение об отступном (ст. 409 Гражданского кодекса РФ). В нем необходимо четко обозначить, какая задолженность погашается. Указать, что передается в качестве отступного, когда и в каком порядке. И советуем прописать, что обязательство покупателя по оплате товаров прекращается полностью.*

Так можно сделать, даже если стоимость основного средства меньше, чем сумма задолженности (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102). Но в этом случае лучше не указывать в соглашении балансовую стоимость имущества, чтобы у налоговиков не возникало вопросов.

НДС. Пересчитывать НДС, который начислен на дату отгрузки, не нужно. А «входной» налог по полученному имуществу можно принять к вычету. Но только после того, как оно будет учтено на счете 01 (письмо Минфина России от 2 августа 2010 г. № 03-07-11/330). Впрочем, если компания готова спорить с инспекторами, вычет можно заявить и как только имущество будет учтено на счете 08 (определение ВАС РФ от 5 февраля 2010 г. № ВАС-793/10).

Для вычета потребуется счет-фактура: в нем будет указана стоимость, равная сумме задолженности. Ну и разумеется, полученное имущество должно использоваться для облагаемых НДС операций.

Налог на прибыль. Выручку от продажи товара корректировать не нужно. Но если из соглашения все-таки будет видна разница между стоимостью полученного имущества и ценой товаров, не исключены вопросы со стороны инспекторов.

Например, стоимость отступного больше суммы долга. Налоговики могут потребовать признать доход на сумму разницы как безвозмездно полученное имущество. Но с этим можно поспорить. Ведь имущество, которое поступило в качестве отступного, нельзя считать безвозмездно полученным. При необходимости компания может сослаться на мнение судей ВАС РФ (определение от 29 января 2010 г. № ВАС-17594/08).

Полученное основное средство нужно учесть по первоначальной стоимости, которая в налоговом учете будет равна сумме погашенного долга без НДС. Это следует из пункта 1 статьи 257 кодекса.

<…>

Журнал «Главбух» № 10, Май 2011

9. Статья:Чем рискует компания, если ее бизнес не совпадает с заявленными кодами ОКВЭД

У каждой компании и предпринимателя в ЕГРЮЛ и ЕГРИП заявлены коды ОКВЭД. Если в процессе работы деятельность меняется, то надо проверить, заявлен ли в реестре код, который соответствует новой специфике. Если нет, то у вас есть три рабочих дня с даты начала такой деятельности, чтобы подать заявление об изменениях (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).*

Штраф за опоздание — 5000 руб. (ч. 3 ст. 14.25 КоАП РФ). Его выписывают руководителю компании. Правда, на практике такое случается крайне редко. Гораздо опаснее другие последствия — по налогам и взносам.

<…>

Журнал «Главбух» № 19, Октябрь 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка