Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
10 июня 2015 16 просмотров

Застройщик осуществляет строительство жилого дома на земельном участке, зарегистрированном за ним (застройщиком).Финансовый результат от строительства определяется на дату подписания акта ввода объекта в эксплуатацию.Вопрос. В каком порядке следует учесть в расходах стоимость земельного участка, на котором построен жилой дом, если регистрация права собственности (снятие с учета в рег.палате) произведена значительно позже: в момент ввода в эксплуатацию дома или снятия земельного участка с рег. учета.Можно опираться на письмо Минфина от 03.06.2010г. №03-03-06/1/375 (Официально не было опубликовано)?Заранее спасибо!

Да, можно, но при условии, что строительство ведется за счет собственных средств, а готовые квартиры реализуются по договору купли-продажи.

Такая позиция чиновников изложена в Письмах Минфина России от 03.11.2010 № 03-03-05/244 и от 03.06.2010 № 03-03-06/1/375. В разъяснениях дополнительно сообщалось, что расходы в виде стоимости земельного участка (его части) застройщик вправе учесть в целях пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок (его часть), на котором расположен многоквартирный дом, путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно отметить, что ведомственные письма не являются нормативно-правовыми актами, официально они не публикуются, порядок их применения и сроки действия законодательно не регулируются. Иногда финансовое и налоговое ведомства сообщают о том, что разъяснения, данные в ранее выпущенных письмах, не применяются (см., например, письма Минфина России от 11 декабря 2006 г. № 03-11-02/274, от 29 мая 2007 г. № 03-11-02/151, ФНС России от 28 декабря 2006 г. № ШТ-6-09/1269). Но обычно такие документы не отзываются и не отменяются. В этих случаях нужно ориентироваться на срок действия нормативно-правового акта, положения которого разъясняются в письме. Письмом можно руководствоваться до тех пор, пока эти положения не изменились.

В представленных письмах разъясняются нормы, которые в настоящее время являются действующими. Единственное исключение – с 01.01.2013 дата реализации объектов недвижимости определяется не моментом государственной регистрации перехода права собственности на них к покупателю, а моментом передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в статьях журналов «Учет в строительстве», которую вы можете найти в закладке «Журналы» «Системы Главбух» vip – версия

1. Статья: Реализация жилья

О том, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

При продаже жилья вместе с квартирами собственникам передаются и права на общее имущество. Когда застройщик должен списать стоимость земельного участка? Нужно ли при этом корректировать расчет НДС и налога на прибыль?

Нужно ли сдавать «уточненки»?

Организация-застройщик вела строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, находящемся в собственности. Моментом реализации данного инвестиционного проекта признается дата подписания акта ввода (определяется финансовый результат, начисляются НДС и налог на прибыль). После чего начинается процесс передачи квартир в собственность дольщикам, растягивающийся как минимум на год. После ввода дома некоторые дольщики расторгают договоры долевого участия. Освободившиеся квартиры приходуются на счет 43 у заказчика-застройщика и оформляются в собственность. Следует ли в такой ситуации сдавать уточненные декларации по НДС и налогу на прибыль из-за изменения финансового результата от сдачи дома? В какой момент списывать стоимость земельного участка, приобретенного у частного лица?

Учитываем стоимость участка

Сначала следует сделать уточнение: нет такого документа, как акт ввода. Есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Особенности расчета
Стоимость земельного участка, действительно, относится в стоимость квартир, построенных по договорам участия в долевом строительстве. Но здесь есть определенные тонкости.

Во-первых, если был приобретен участок площадью больше, чем это требуется по нормам для осуществления строительства и последующего отведения его под территорию жилого дома, то в стоимость квартир дольщиков можно отнести только ту его часть, которая будет соответствовать нормам отвода под соответствующую территорию. Скорее всего, для этого придется делать специальное межевание.

Во-вторых, стоимость приведенного под нормы участка должна равномерно распределиться в стоимость всех квартир, в том числе и тех, которые остаются у застройщика и дольщикам не передаются.

Порядок списания не определен
Ни один нормативный акт не содержит порядка списания стоимости земельного участка в стоимость квартир. Поэтому любая методика будет являться «народным творчеством», и риск, что налоговым органам она не понравится, достаточно велик.

Например, можно рассуждать следующим образом. Участок (здесь и далее – в пределах межевания под территорию, относящуюся к дому) приобретался для целей строительства. Критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01) он не соответствует. Значит, его стоимость можно сразу включить в стоимость строительства по дебету счета 08. Таким образом, она равномерно «ляжет» на стоимость всех квартир. Эта стоимость будет учтена при выявлении финансового результата от долевого строительства и при продаже квартир, учтенных по окончании строительства на счете 43. Никакой дополнительной корректировки НДС и налога на прибыль это не потребует.

Проблема заключается в том, что формально списать с баланса участок, находящийся в собственности застройщика, можно только тогда, когда прекратятся права собственности на него. Иначе возникает противоречие между данными бухгалтерской отчетности, в которой участок уже не числится, и фактическими обстоятельствами, когда право собственности еще находится у застройщика и он продолжает платить налог на землю. А права собственности застройщик может лишиться только после того, как у этого участка появятся новые собственники – обладатели квартир. Это может произойти только после получения ими свидетельства на право собственности на квартиру и долю в собственности на земельный участок. Отсюда противоречие: либо учесть стоимость участка сразу при определении финансового результата, пожертвовав достоверностью бухгалтерского баланса, либо не включать стоимость участка в стоимость квартир. И уже после того, как право собственности формально перейдет к дольщикам и покупателям квартир, списать стоимость участка на счет 91, признав его для целей налогообложения (см. письмо Минфина России от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375). Выбор за налогоплательщиком.*

<…>

Журнал «Учет в строительстве» №11, ноябрь 2010

2. Статья: Расходы на землю могут быть учтены

Официальный запрос журнала «Учет в строительстве»

Организация (заказчик-застройщик) реализует квартиры в построенном ею за счет собственных средств многоквартирном доме по договорам купли-продажи. Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности среди прочего земельный участок, на котором расположен данный дом. Вправе ли организация уменьшить доходы от реализации квартир на расходы по приобретению у юридического лица земельного участка, передаваемого собственникам жилья?

Письмо Минфина России от 3 июня 2010 г. № 03-03-06/1/375

Комментарий эксперта журнала «Учет в строительстве» А.А. Ивановой

Согласно статье 264.1 Налогового кодекса РФ, расходы на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включаются в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности. Таким образом, строительная организация вправе учитывать стоимость указанных участков (частями) в налоговых расходах практически сразу после приобретения.

В случаях же, если земельные участки находились в собственности и приобретались у юридических или физических лиц, указанный порядок учета расходов применять нельзя. Поскольку затраты, связанные с приобретением данных участков, для целей налогообложения прибыли не учитываются, то есть не включаются в расходы после покупки в том числе и через амортизационные начисления (см. письмо Минфина России от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/313).

В то же время в подпункте 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ прямо предусмотрена возможность при реализации прочего имущества (не являющегося амортизируемым) уменьшить доходы от его реализации на расходы по его приобретению и таким образом стоимость земельного участка может быть учтена при его продаже.

В связи с этим возникает вопрос, а вправе ли организация уменьшить доходы от реализации квартир на расходы по приобретению у юридического лица земельного участка, на котором построен многоквартирный дом? То есть учесть затраты на покупку земельного участка при его выбытии – передаче собственникам жилья, учитывая, что согласно жилищному законодательству собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности среди прочего земельный участок, на котором расположен дом. Финансисты ответили на этот вопрос положительно. Они отметили, что при реализации заказчиком-застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном им многоквартирном доме с переходом права собственности на указанные квартиры переходит и право собственности на соответствующую часть земельного участка. Поэтому заказчик-застройщик вправе уменьшить доход от реализации квартиры на долю расходов на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом. Причем долю расходов необходимо рассчитывать пропорционально размеру общей площади реализованной квартиры.

Следует также учитывать, что возможность списания указанных расходов появляется у организации только после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок (его часть), на котором расположен многоквартирный дом.*

<…>

Журнал «Учет в строительстве» №7, июль 2010

11.06.2015г.

С уважением, Ольга Пушечкина,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка