Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как узнать КБК по взносам и налогу на упрощенке

Подписка
Срочно заберите все!
№24
18 мая 2015 188 просмотров

Наша организация осуществляет строительство малоэтажных жилых домов коттеджного типа на основе инвестиционных договоров (цена за квадратный метр договорная). Передача домов в собственность заказчикам осуществляется по договору купля-продажа. Некоторые из них, уже проживая в этих домах, отдали не всю сумму, прописанную в договоре. Подскажите какие еще необходимо оформлять документы? Нужны ли КС-1 и КС-2?

Перед тем как передавать квартиры дольщикам, застройщик обязан сообщить им о завершении строительства жилого дома и о готовности квартир к передаче. Вместе с этим застройщик также должен сообщить дольщикам о необходимости принятия квартир и о последствиях их бездействия. Типового бланка такого сообщения нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).*

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ

Акт КС-2 применяется для приемки заказчиком (застройщиком, генподрядчиком) выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

Акта КС-1 вообще нет в перечне форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и ВИП- версия.

1. Рекомендация:Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов

Передачу объекта долевого строительства застройщиком дольщику регулирует статья 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Получение разрешение на ввод в эксплуатацию

До того, как передать объект долевого строительства (квартиру, помещение), застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).* Для этого нужно обратиться в тот орган, который выдавал разрешение на строительство этого жилого дома (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: за эксплуатацию объекта строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда его выдача не обязательна) нарушителя могут оштрафовать.

Чтобы получить такое разрешение, застройщик должен подать в указанное ведомство следующие документы:*

  • заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка или проект планировки территории;
  • разрешение на строительство жилого дома;
  • акт приемки жилого дома по форме КС-11 (в случае осуществления строительства на основании договора);
  • документ, подтверждающий соответствие построенного жилого дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров построенного жилого дома проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), – должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком) в случае осуществления строительства на основании договора;
  • документы, подтверждающие соответствие построенного жилого дома техническим условиям, – должны быть подписаны представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • схему, отображающую расположение построенного жилого дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Схема должна быть подписана лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком);
  • заключение Госстройнадзора о соответствии построенного жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов).

Такой порядок следует из частей 2 и 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Подробнее об этом см. Как застройщику оформить и принять к учету объект строительства.

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен передать квартиры дольщикам.* Сделать это нужно не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом досрочная передача возможна, только если это предусмотрено договором. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сообщение дольщикам о завершении строительства

Перед тем как передавать квартиры дольщикам, застройщик обязан сообщить им о завершении строительства жилого дома и о готовности квартир к передаче. Вместе с этим застройщик также должен сообщить дольщикам о необходимости принятия квартир и о последствиях их бездействия. Типового бланка такого сообщения нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.*

Передать сообщение дольщику можно любым из двух способов:

  • отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком адресу;
  • вручить дольщику лично под расписку.

Сообщение нужно передать в строго установленные сроки:

  • не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи долей в жилом доме;
  • не менее чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок.* Если такой срок договором не установлен, приступить к принятию нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Об этом сказано в пункте 4 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Акт передачи квартир дольщикам

Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).*

Если объект долевого строительства не соответствует качествам, указанным в договоре, а также техническим, градостроительным и иным обязательным требованиям, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не выполнит одно из следующих условий:

  • безвозмездно устранит недостатки в разумный срок;
  • соразмерно уменьшит цену договора;
  • возместит расходы на устранение недостатков.

При этом дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором будет указано несоответствие объекта долевого строительства перечисленным выше требованиям.

Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 8, подпунктами 1 и 2 статьи 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Если у дольщика претензий к объекту нет, но он уклоняется или отказывается принять его в срок, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке-передаче. Типового бланка одностороннего акта нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

При этом застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком заказного письма или о его отказе от получения (например, заказное письмо возвращено в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу). Односторонний акт можно составить по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта. Со дня составления одностороннего акта (иного документа о передаче) риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.

Об этом сказано в пункте 6 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).*

В бухучете передачу квартир дольщикам застройщик отражает по дебету счета 76. При этом аналитический учет по счету 76 нужно вести по каждому объекту строительства и по каждому дольщику.

Бухучет

Передачу объекта дольщику отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Квартира №» Кредит 08-3
– передана дольщику квартира, построенная по договору участия в долевом строительстве.

Подробнее об учете операций по долевому строительству у застройщика см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы и расходы застройщика при долевом строительстве жилых домов.

Олег Хороший, начальник отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Статья: 3.2.2. Формы № КС-3 и № КС-11

Справка по форме № КС-3 применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Кроме того, этот документ содержит информацию о стоимости выполненных работ на объекте строительства нарастающим итогом с начала строительства, что может быть необходимо для целей управленческого учета.*

Следует отметить, что стороны договора строительного подряда могут предусмотреть иной порядок расчетов. Например, заказчик перечисляет подрядчику 50 процентов договорной цены перед началом выполнения работ, а оставшиеся 50 процентов – после приемки результата работ в целом. Либо платежи осуществляются по графику в твердых величинах, определенных при подписании договора. В этом случае форма № КС-3, даже если стороны предусмотрели ее составление, не может служить в качестве основания для перечисления очередного платежа.

Таким образом, при применении форм № КС-2 и № КС-3 важно понимать, что их подписание не всегда, а, точнее, достаточно редко, подтверждает факт приемки заказчиком результатов работ. Обычно эти документы подтверждают факт выполнения работ подрядчиком, но без приемки их результата заказчиком, и служат основанием для проведения промежуточных расчетов (авансовых платежей).

Подрядчику необходимо учитывать эти обстоятельства при формировании учетной политики в части признания доходов и расходов по договорам строительного подряда.

По акту № КС-11 заказчик принимает у генподрядчика законченный строительством объект. Данный документ является для генподрядчика одним из оснований для признания выручки в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями пункта 12 ПБУ 9/99.

СТРОИТЕЛЬСТВО: ОСОБЕННОСТИ УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДЛЯ ПОДРЯДЧИКОВ. АЛЕКСАНДР ДЕМЕНТЬЕВ

3.ПОСТАНОВЛЕНИЕ РОССТАТА, ГОСКОМСТАТА РОССИИ ОТ 11.11.1999 № 100

<…>

«Перечень форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ*

Номер
формы
Наименование формы Формат
КС-2 АКТ
о приемке выполненных работ
А4L
КС-3 СПРАВКА
о стоимости выполненных работ и затрат
А4
КС-6а ЖУРНАЛ УЧЕТА
выполненных работ
А3
КС-8 АКТ
о сдаче в эксплуатацию временного
(нетитульного) сооружения
А4L
КС-9 АКТ
о разборке временных (нетитульных) сооружений
А4L
КС-10 АКТ
об оценке подлежащих сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений
А4L
КС-17 АКТ
о приостановлении строительства
А4L
КС-18 АКТ
о приостановлении проектно-изыскательских работ по неосуществленному строительству
А4L

Указания по применению и заполнению форм по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ

Акт о приемке выполненных работ (форма № КС-2)

Применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений.* Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма № КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика).На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3).

Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3)

Применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы.* Справка составляется в необходимом количестве экземпляров. Один экземпляр - для подрядчика, второй - для заказчика (застройщика, генподрядчика). В адрес финансирующего банка и инвестора Справка представляется только по их требованию. Выполненные работы и затраты в Справке отражаются исходя из договорной стоимости. Справка по форме № КС-3 составляется на выполненные в отчетном периоде строительные и монтажные работы, работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, другие подрядные работы и представляется субподрядчиком генподрядчику, генподрядчиком заказчику (застройщику).В стоимость выполненных работ и затрат включается стоимость строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой, а также прочие затраты, не включаемые в единичные расценки на строительные работы и в ценники на монтажные работы (рост стоимости материалов, заработной платы, тарифов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, средства на выплату надбавок за подвижной и разъездной характер работы, надбавки за работу на Крайнем Севере и в приравненных к нему районах, изменение условий организации строительства и т.п.).В графе 4 стоимость работ и затрат указывается нарастающим итогом с начала выполнения работ, включая отчетный период. В графе 5 стоимость работ и затрат указывается нарастающим итогом с начала года, включая отчетный период. В графе 6 выделяются данные за отчетный период. Данные приводятся в целом по стройке, с выделением данных по каждому входящему в ее состав объекту (пусковому комплексу, этапу).В Справке по требованию заказчика или инвестора приводятся данные по видам оборудования, относящегося к стройке (пусковому комплексу, этапу), к монтажу которого приступили в отчетном периоде. При этом в графе 2 указываются наименование и модель оборудования, а в графах 4,5,6 - данные о выполненных монтажных работах. По строке "Итого" отражается итоговая сумма работ и затрат без учета НДС.

Отдельной строкой указывается сумма НДС.

По строке "Всего" указывается стоимость выполненных работ и затрат с учетом НДС.»

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка