Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Отправляем пояснения по НДС не разом, а частями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 мая 2015 6 просмотров

интересует тема земельного налога! а вопрос в следующем: согласно постановлению правительстваСамарской области от 13 ноября 2013 г. № 610 по земельному участку, находящемуся в собственности нашего ООО, установлена кадастровая стоимость (согласно назначению - предназначен для малоэтажной застройки), от этой кадастровой стоимости мы и платили земельный налог. Но теперь гос органы г.Самары провели проверку и обнаружили, что на данном участке стоит одноэтажное здание, в котором располагается организация (магазин), ведущая торговую деятельность. После чего налоговая инспекция прислала сообщение, чтобы мы привели в соответствие вид разрешенного использования земельного участка, насчитав нам кадастровую стоимость по удельному показателю (Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), разница по земел. налогу получилась существенная. Можем ли мы как-то оспорить кадастровую стоимость? Часть здания мы используем под офис, часть сдаём другой организации. Наши гос. органы говорят, что это всё не важно, земельный участок никак не разбить, а кадастровая стоимость всё равно будет считаться по большему удельному показателю.. Получается, что мы сейчас самостоятельно меняем назначение, тем самым сами развязываем руки гос органам..

Да, можете, и эксперты Системы Главбух не определяют, какое у Вас должно быть землепользование. При этом отсутствуют какие-либо разъяснения о виде Вашего землепользования, а если у Вас будет два вида землепользования, кадастровую стоимость применяйте для каждого из них по аналогии со статьёй «При смешанном землепользовании придётся считать земельный налог по нескольким ставкам». Также отсутствует арбитражная практика по спорам о кадастровых стоимостях и видах пользования земельными участками для малоэтажной застройки, на которых находятся построенные здания.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух для коммерческих организаций

1. ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ОТ 07.07.2011 № ОГ-Д06-346

«Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу о возможности оспаривания в суде результатов государственной кадастровой оценки, полученных до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость такого объекта недвижимости, и сообщает следующее*.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросу, указанному в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

Ранее действовавшей редакцией п.10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (далее - ФСО № 2), было установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. В соответствии с настоящей и ранее действовавшей редакциями п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".При этом согласно п.2 ФСО № 2 указанный Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности с момента его вступления в силу.

Проведение государственной кадастровой оценки земель осуществляется преимущественно с применением методов массовой оценки, что представляется целесообразным ввиду того, что индивидуальная оценка объектов недвижимости с целью определения их кадастровой стоимости на всей территории Российской Федерации требует существенных временных и финансовых затрат в сравнении с затратами по организации и финансированию работ по определению кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки.

Важно также отметить, что проведение государственной кадастровой оценки земель предусматривает в отдельных случаях определение кадастровой стоимости земельных участков путем установления ее в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально, что предусмотрено, в частности, п.2.3 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.

Вместе с тем на практике при определении кадастровой стоимости в ходе проведения работ по массовой оценке земель не учитываются специфические характеристики земельного участка, а возможность оспаривания в суде результатов государственной кадастровой оценки, в частности, полученных до истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ, в том числе на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость такого объекта недвижимости, направлена на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, путем ее установления в размере рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально с учетом специфических характеристик земельного участка.

Таким образом, как до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, так и после, кадастровая стоимость отождествлялась с рыночной стоимостью, и новой редакцией п. 3 ст. 66 Земельного кодекса, в соответствии с которой в случаях определения рыночной стоимости кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной, лишь уточнены нормы ранее действовавшего законодательства, в которых отсутствовал порядок расчета процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка, и закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной с применением методов массовой оценки, в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально.

С учетом изложенного в рамках разрешения судебных споров в отношении результатов государственной кадастровой оценки, в частности, полученных до вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ, по мнению Департамента, целесообразно учитывать рыночную стоимость, определенную в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке, подготовленном оценщиком (оценщиками) в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков».

2. Статья:При смешанном землепользовании придется считать земельный налог по нескольким ставкам

Наша компания владеет земельным участком, на котором планируется построить здание. Согласно градостроительному плану, в здании будут размещены жилые помещения и универсальный магазин. Каждому из этих видов использования сегодня соответствуют разная кадастровая стоимость и разная ставка земельного налога. В постановлении о выделении земли нет детализации площади участка по видам деятельности. Скажите, как наша компания должна платить земельный налог?

Н.Е. ДОРОФЕЕВА, замдиректора
ООО «Торговая фирма "Старый двор"»
(г. Набережные Челны)

Определить величину земельного налога вам поможет информация из органов Роснедвижимости и градостроительный план вашего земельного участка*.

В территориальном органе Роснедвижимости вам должны предоставить сведения о кадастровой стоимости участка при различных видах его использования. А в градостроительном плане должна содержаться информация о площади, которую будут занимать жилые помещения и объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Кадастровую стоимость этой площади вы должны умножить на ставку земельного налога, установленную вашим местным законом для земель жилищного фонда. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ, эта ставка не может превышать 0,3 процента. Кадастровую стоимость оставшейся площади участка (то есть той площади, которая не будет занята жилыми объектами) нужно умножить на другую ставку земельного налога. А именно на ту, которая установлена местным законом для земель, не относящихся к землям сельхозназначения, жилищного фонда или личного подсобного хозяйства. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ, эта ставка не может превышать 1,5 процента. Именно такой подход к определению суммы налога, которая должна быть уплачена с участка многофункционального использования, рекомендуют чиновники Минфина России в своем письме от 1 сентября 2006 г. № 03-06-02-06/89*.

1 Январь 2008

3. Книга:Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

<…>

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений*.

<…>

Согласно ст. 30 ГрК РФ Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:*

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:*

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:*

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Статьей 36 ГрК РФ установлено, что градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельного участка, устанавливается с учетом: его фактического использования в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства. При этом данные требования не только являются обязательными для исполнения, но и стоят первыми в перечне правовых условий подготовки градостроительных регламентов*.

Следует обратить внимание на то, что ГрК РФ (при буквальном толковании его статей) устанавливает требование логической связи документов генерального плана развития поселения и правил землепользования и застройки. При этом ст. 26 ГрК РФ установлено, что в плане реализации генерального плана городского округа содержится в том числе решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки. В то же время ГрК РФ не устанавливает требования полного соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, в том числе и в связи с тем, что правила землепользования и застройки утверждаются с учетом как фактического использования земли, так и для обеспечения планируемого в будущем использования земельных участков*.

Статья 34 ГрК РФ предусматривает то правило, согласно которому, границы территориальных зон устанавливаются с учетом существующего землепользования. Согласно указанной статье ГрК РФ, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в совокупности с учетом следующих требований:*

1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа.

В свою очередь в соответствии со ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются (также в совокупности) с учетом:*

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

Таким образом, схемы градостроительного зонирования должны устанавливаться исходя из возможного сочетания фактического использования земельного участка и планируемого его использования, в том числе установленного функциональной зоной, утвержденной генеральным планом для соответствующей территории*.

<…>

КОММЕНТАРИЙ К ЗЕМЕЛЬНОМУ

КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка