Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24
5 мая 2015 18 просмотров

Предприятием были заключены договора Аренды с Администрацией муниципального района "Заполярный район". 11 сентября 2014 г. вышел Закон НАО о перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований НАО и органами государственной власти НАО ст. 4 п. 16. Надо ли предприятию перезаключать договора на аренду или они автоматом пролонгируются? Была аудиторская проверка и они обязали нас перезаключить договора аренды. Как все таки правильно с юридической стороны.

Пролонгация договора – продление срока его действия. Она необходима только в том случае, если срок заключенного договора аренды истек. Причем в этом случае не требуется проводить торги, как при заключении первоначального договора аренды, поскольку часть 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предоставляет арендатору возможность пролонгировать договор аренды без торгов (для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Если срок договора не истек, но в результате перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований НАО и органами государственной власти НАО у арендованного земельного участка меняется собственник, нужно внести изменения в договор аренды (но это не является его перезаключением или пролонгацией).

Важно отметить, что права арендатора (в том числе и арендатора госимущества) при смене собственника арендуемого имущества защищают положения статья 617 ГК РФ, в соответствии с которой смена собственника сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако, по мнению ВАС РФ, при смене собственника арендуемого объекта недвижимости нужно внести изменения в договор аренды. Для этого достаточно оформить дополнительное соглашение к договору, причем все изменения договора аренды, заключенного на срок больше года, необходимо регистрировать в Росреестре. В этом случае проводить торги также не требуется, поскольку договор продолжает действовать, в него лишь вносятся изменения.

Причем несмотря на отсутствие такого дополнительного соглашения, договор аренды нельзя признать недействительным, иное стало бы нарушением прав арендатора и положений статьи 617 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и Системы Юрист.

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

<…>

Продление договора

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения. Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч. размер арендной платы).

<…>

Расторжение и прекращение договора

Договор аренды может быть расторгнут:

На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. И только если арендатор проигнорирует это предупреждение, арендодатель вправе обратиться в суд.

Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности* (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды*.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора».

3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66

<…>

«24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).*
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.*
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно*».

<…>

4. Статья: Договор аренды при смене собственника не меняется

У склада, который арендует предприятие, сменился собственник. Означает ли это, что условия договора теперь могут измениться (предприятие провело ремонт арендованного имущества, расходы на него засчитывались в счет арендной платы)?

Отвечает
В.И. Суворов,
аудитор

Нет, не означает. Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды - пункт 1 статьи 617 ГК РФ. Получается, арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора и всех приложений к нему. Это касается и способов оплаты аренды (зачет расходов на ремонт в счет арендной платы). Подтверждают это и чиновники Минфина России в письме от 5 августа 2011 г. № 03-03-06/4/90.*

Журнал «Учет в производстве», №1, январь 2012

5. Статья: Продление аренды публичной собственности. Как перезаключить договор без торгов

Основной вопрос: компания арендует помещение, принадлежащее муниципалитету. Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов?

Решение: возможность заключить договор на новый срок, не соблюдая конкурсные процедуры, есть. Но только при соблюдении некоторых обязательных условий.

Заключить договор о передаче во владение и (или) пользование государственного и муниципального имущества, например договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона. Таково общее правило (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее — закон № 135-ФЗ). Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов.*

Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9–11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое — если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе — если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье — если собственник принял решение об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие — наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке. Причем объем такой задолженности должен превышать размер арендной платы более чем за один период платежа*.

<…>

Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества

В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах.

Между тем до введения статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, которая установила обязательность торгов (это произошло в июле 2008 года, когда вступил в силуФедеральный закон от 30.06.08 № 108-ФЗ), компании имели возможность заключать договоры аренды имущества, находящегося в публичной собственности, без торгов. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ? Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона — это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17.1 закона № 135-ФЗ (постановления АС Северо-Западного округа от 08.08.14 по делу № А56-63940/2013ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.14 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.14 по делу № А56-72883/2013от 21.08.14 по делу № А56-11963/2014). По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. Такая сделка является недействительной (ст. 168 ГК РФ), а применение к ней положений части 9 статьи 17.1 закона № 135ФЗ привело бы к обходу обязательности торгов.*

Такая же точка зрения была высказана в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума ВАС РФ№73).

Цитируем документ

В случаях, предусмотренных законом <…>, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Правда, это ненадежный вариант для арендатора, потому что арендодатель в этом случае имеет право прекратить возобновленный на неопределенный срок договор в любой момент. Для расторжения договора ему достаточно лишь письменно уведомить арендатора за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ,определение ВАС РФ от 07.02.14 № ВАС-1008/14).

Однако договоры, заключенные без торгов, можно возобновить на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В этой норме говорится о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.На возможность применения данной нормы в обстоятельствах, когда первоначальный договор был заключен (и мог быть заключен по закону) еще без проведения торгов, было указано в том же пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73. Иными словами, если арендодатель до окончания срока аренды не поднимает вопрос о ее прекращении и компания-арендатор после истечения этого срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, то договор продолжает свое действие.

Стоит отметить, что опасность игнорирования необходимости проведения торгов заключается не только в признании продленного договора недействительным, но и в том, что такие действия публичного собственника и компании антимонопольный орган может расценить в качестве запрещенного соглашения, ограничивающего конкуренцию между претендентами на получение в пользование государственного (муниципального) имущества (ст. 16 закона № 135-ФЗ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от17.10.13 поделу №А33-16285/2012).

Арендатор обязан заблаговременно направить уведомление о желании перезаключить договор аренды

В законе № 135-ФЗ не указана обязанность арендатора направить арендодателю уведомление о своем намерении перезаключить договор аренды на новый срок. Но суды считают такое уведомление обязательным. По их мнению, пункты 9–11статьи 17.1 закона № 135-ФЗ просто уточняют для имущества, находящегося в публичной собственности, особые условия для преимущественного права аренды, которое в общем виде предусмотрено в статье 621 Гражданского кодекса. А в соответствии с этой статьей арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Поэтому суды применяют это правило к перезаключению договора аренды публичного имущества по аналогии.

Если договором аренды предусмотрен срок для направления такого уведомления, то для арендатора этот срок является обязательным (п. 1 ст. 621 ГК РФ, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.02.14 по делу № А32-31111/2012Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.11 по делу № А40-75619/10). То есть отправка уведомления с опозданием может повлечь отказ в перезаключении договора в льготном порядке. Если же такой срок в договоре не установлен, то арендатор должен направить уведомление просто в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). В случае возникновения спора суды оценивают разумность срока с учетом конкретных обстоятельств дела, четких критериев для этого нет. Например, в одном деле арендатор отправил уведомление за два дня до истечения срока аренды, и суд посчитал, что это не укладывается в понятие разумного срока (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от12.03.14 поделу №А33-6143/2013). Представляется, что арендаторам можно ориентироваться на положения статьи 445 Гражданского кодекса, которая устанавливает тридцатидневный срок рассмотрения оферты стороной, для которой заключение договора обязательно. Учитывая, что 30 дней отсчитываются с даты получения оферты, предложение о продлении договора нужно отправить за 30 дней до окончания его срока плюс время, необходимое на доставку письма адресату. Даже если не руководствоваться статьей 445Гражданского кодекса, время на доставку письма в любом случае необходимо закладывать в расчет разумного срока с учетом правил о юридически значимых сообщениях (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Основания для отказа перезаключить договор

Nota bene!

Если публичный арендодатель отказался перезаключить договор, хотя все условия для этого соблюдены, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ№73). А если такой арендодатель, отказав арендатору, в течение года передал имущество в аренду другой компании, то первоначальный арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по этому договору на себя и одновременно взыскания убытков либо только взыскания убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Заключить договор аренды на новый срок может только арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору аренды. Это правило закреплено в части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. В то же время в пункте 2 части 10 той же статьи указан один из случаев, когда арендодатель вправе отказать в льготном порядке перезаключения договора: при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Понятие «надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды» не ограничивается обязанностью арендатора своевременно вносить арендную плату. Так, согласно нормам Гражданского кодекса, помимо своевременного внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ) арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора либо его целевым назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также поддерживать его в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Иные обязанности могут быть установлены в договоре.

<…>

Николай Андрианов,

менеджер по разрешению споров и урегулированию конфликтов юридической фирмы VEGAS LEX

Журнал «Юрист компании» № 11, ноябрь 2014

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка