Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
18 мая 2015 16 просмотров

В нашу организацию обратился заказчик-физ. лицо. Заказчик имеет проект торгового центра и просит нашу организацию оформить разрешение на строительство этого торгового центра с последующим заключением договора на его строительство. Каким образом можно оформить договор на получение разрешения? И можно ли оформлять такой договор?

Исходя из положений ст.51 ГрК РФ следует, что получить разрешение на строительство вправе только застройщик, т.е. владелец земельного участка. В свою очередь, застройщик может поручить получить разрешение на строительство третьему лицу на основании посреднического договора поручения (например, поручения или агентского), выдав соответствующую доверенность для представления его интересов.

Следует отметить, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 16235/10 указано, что подрядчик не должен приступать к строительству соответствующих объектов, не получив от заказчика (застройщика) разрешение на их строительство. В Постановлении ФАС МО от 02.11.2012 № А40-63902/12 указано, что по смыслу ч. 4 ст. 52 ГрК РФ получить разрешение на строительство должен именно застройщик или заказчик, после чего соответствующее разрешение передается лицу, непосредственно осуществляющему строительство (подрядчику). В Постановлении ФАС МО от 23.07.2009 № А40-28612/2009 отмечено, что правом на обращение в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство обладает только застройщик.

Однако, от имени застройщика, с заявлением о выдаче разрешения на строительство может обратиться его доверитель, на основании посреднического договора поручения (например, поручения или агентского) и доверенности. К примеру, в договоре поучения заключенного с организацией, может быть установлен пункт, что заказчик обязан выдать нотариальную доверенность уполномоченному представителю (работнику) исполнителя, с целью представления его интересов перед третьими лицами и выполнения необходимых действий в интересах заказчика (получения разрешения на строительства). См.также Постановление ФАС ЗСО от 24.04.2008 № Ф04-2567/2008, Постановление ФАС ЦО от 20.12.2012 № А36-2529/2012.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор поручения;

Агентский договор. Агент действует от имени и за счет принципала;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО ОТ 23.07.2009 № А40-28612/2009

<…>

«В ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

На основании п.16 ст.1 ГрК РФ застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно ч.3 ст.52 ГрК РФ лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 данной статьи.

В силу ч.4 ст. 52 ГрК РФ застройщик при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком, должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство.

Из системного толкования названных норм ГрК РФ следует, что правом на обращение в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство обладает только застройщик*».

<…>

2.Комиссия, агентирование, поручение: преимущества и риски разных видов договоров для посредника

<…>

«Работа с организациями-заказчиками – основной источник дохода для любого посредника. Соответственно, если для клиента (комитента, принципала, доверителя) важен результат посреднического договора (посредник совершил сделку с третьим лицом, выполнил какие-либо фактические действия и т. п.), то для посредника важно получить вознаграждение за свои услуги.

Отношения посредничества оформляются одним из трех видов договоров: комиссия, агентирование, поручение. Договорысущественно отличаются друг от друга. Например, есть различия в предмете договора, правовом статусе посредника, порядке отказа от исполнения обязательства.

Существует несколько критериев, по которым выбирают вид посреднического договора:

1) какие действия вправе совершать посредник;

2) у какой из сторон возникают права и обязанности по сделке с третьим лицом;

3) какую ответственность может нести посредник за ненадлежащее исполнение поручения;

4) в каких случаях клиент может отменить данное посреднику поручение;

5) в каких случаях можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора;

6) сколько клиентов выбрать для работы.

Особые критерии нужно учитывать в ситуациях, когда посредник собирается реализовать имущество клиента или приобрести для клиента товар. Об этих критериях см. отдельные рекомендации:

  • Какой посреднический договор заключить с клиентом, если тот намерен реализовать товар;
  • Какой посреднический договор заключить с клиентом, если тот намерен приобрести товар.

Какие действия может совершать посредник в рамках разных видовпосреднических договоров

Прежде чем заключить один из договоров (комиссии, поручения или агентирования), посредник должен оценить свои возможности. То есть понять, какие именно действия он планирует выполнить в рамках договора:

  • совершить одну или несколько сделок в интересах клиента (например, заключить договор купли-продажи с покупателем);
  • выполнить иные юридические действия помимо сделок (к примеру, представить интересы клиента в суде);
  • совершить комплекс действий, причем как юридических (включая сделки), так и фактических (маркетинговые исследования, реклама товара и т. д.).

Для каждого из трех видов посреднических договоров закон устанавливает конкретный перечень действий, которые может выполнять посредник. Поэтому для разных видов посреднических услуг лучше подходят разные виды договоров.

Если посредник намерен совершить только сделку (несколько сделок), стоит воспользоваться договорами комиссии или поручения (в зависимости от того, кто будет выступать стороной по сделке с третьим лицом).

Пример выбора договора комиссии или поручения

Клиент поручает посреднику заключить договор поставки с третьим лицом. Предмет договора – конкретная вещь. Отношения носят разовый характер: клиент не намерен в будущем работать через посредника. В таком случае уместнее заключить с клиентом договор комиссии или поручения.

Если посредник обязался выполнить иные юридические действия (представительство в суде, действия патентного поверенного и т. д.), то имеет смысл заключить договор поручения. Договор комиссии в такой ситуации заключить нельзя, поскольку комиссионер вправе совершать в интересах клиента только сделки (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

167.527 (11,17)

Внимание! Президиум ВАС РФ указал несколько конкретных случаев, когда с посредником не стоит заключать договор комиссии.

Не стоит заключать договор комиссии, если:

1. Договор направлен на получение задолженности (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»; далее – информационное письмо № 85). Если предмет договора – получение посредником долга от третьего лица в пользу клиента, то нужно заключить договор поручения, а не комиссии.

Так, лицо А. должно лицу B. денежную сумму. Предположим, лицо B. захочет вернуть свой долг черезпосредника. Если в данном случае лицо B. и посредник заключат договор по взысканию денежной суммы от имени посредника с лица А., то такой договор не будет считаться договором комиссии. Ведь взыскание задолженности – это не сделка, а иное юридическое действие. Между тем предметом договора комиссии могут быть только сделки.

Вместе с тем, это не влечет за собой автоматическое признание такого договора недействительным. Суд может переквалифицировать заключенный договор в другой договор (например, агентский) или решить, что заключенный договор является непоименованным. В обоих случаях правила главы 51 Гражданского кодекса РФ применяться не будут. Отношения сторон будут регулироваться либо правилами о другом договоре (в случае переквалификации), либо исключительно условиями заключенного договора (в случае признания его непоименованным).

2. Предмет сделки между посредником и третьим лицом – недвижимое имущество (п. 23 информационного письма № 85). В такой ситуации имеет смысл заключить договор поручения (агентский договор по моделидоговора поручения), а не комиссии.

Если все же заключить договор комиссии, он будет действительным. Однако комиссионер не сможет самостоятельно исполнить сделку ввиду специфики правового режима недвижимости. Например, посредникунельзя будет зарегистрировать переход права на недвижимое имущество, поскольку собственником недвижимого имущества является комитент, а не комиссионер (п. 1 ст. 996 ГК РФ). Следовательно, теряется смысл заключения договора комиссии в такой ситуации.

Агентский договор необходимо заключить в тех случаях, когда посредник должен совершить целый комплекс разнообразных действий: как юридических, так и фактических (впрочем, среди теоретиков есть и другие мнения относительно предметадоговора агентирования, но суды редко принимают их во внимание).

Пример выбора агентского договора

Клиент намерен реализовать произведенный товар, но нет конкретного покупателя. В таком случае организация заключает агентский договор с посредником (агентом). В обязанности агента могут входить:

  • маркетинговые исследования;
  • реклама товара;
  • поиск покупателя;
  • заключение договора купли-продажи товара с покупателем.

В данном примере лишь заключение договора купли-продажи – юридическое действие, все остальные – фактические.

У кого из сторон посреднического договора возникают права и обязанности по сделкам с третьими лицами

Посредник может действовать:

  • либо от своего имени – по договору комиссии или по агентскому договору, заключенному по модели договора комиссии(п. 1 ст. 990абз. 2 п. 1 ст. 1005 ГК РФ);
  • либо от имени клиента – по договору поручения или по агентскому договору, заключенному по модели договорапоручения (п. 1 ст. 971абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Это важнейший критерий для выбора посреднического договора. Практическое значение состоит в том, у кого (у посредникаили у его клиента) возникают права и обязанности по сделке с третьим лицом и кто несет ответственность по этой сделке.

Предположим, организация-изготовитель работает через посредника. Цель посреднического договора – сбыть какой-либо товар. Посредник заключает договор купли-продажи с третьим лицом в интересах клиента. К кому будет предъявлять претензии третье лицо, если по договору купли-продажи посредник передаст товар ненадлежащего качества?

Ответ зависит от того, у кого первоначально возникли права и обязанности по договору купли-продажи – у клиента или упосредника.

Пример из практики: поскольку стороной по сделке с третьим лицом является доверитель, суд не взыскал неосновательное обогащение с поверенного

Пример из практики: поскольку стороной по сделке с третьим лицом является комиссионер, суд взыскал неосновательное обогащение с посредника

131.2639 (11,17)

Можно ли в договоре комиссии предусмотреть, что ответственность по обязательствам перед третьими лицами несет комитент, а не комиссионер

Какую ответственность несет посредник за ненадлежащее исполнение поручения

Закон устанавливает несколько общих оснований ответственности посредника (т. е. одинаковых для всех видовпосреднических договоров). Так, любой посредник несет ответственность за нарушение следующих обязательств:

В каждом из этих случаев посредник отвечает только за свои действия. Однако по договору комиссии и агентскомудоговору, заключенному по модели договора комиссии, посредник может нести ответственность не только за нарушение своих обязательств, но и за нарушения со стороны третьих лиц (контрагентов посредника по сделке, совершенной в интересах клиента).

Комиссионер (агент, действующий как комиссионер) отвечает перед клиентом, если третье лицо не исполнило сделку и при этом посредник совершил хотя бы одно из следующих действий:

1) не проявил необходимой осмотрительности в выборе контрагента (п. 1 ст. 993 ГК РФ);

2) принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (п. 1 ст. 993 ГК РФ);

3) не принял меры по защите интересов клиента (п. 2 ст. 993 ГК РФ).

При выборе посреднического договора необходимо учитывать эти основания ответственности. Посредник должен понимать, что вероятность нести ответственность за нарушение со стороны третьего лица – это дополнительный риск.

131.73251 (11,17)

Стоит ли посреднику при выборе посреднического договора руководствоваться таким критерием, как ответственность клиента

Какие последствия влечет односторонний отказ клиента от исполнения посреднического договора

Клиент вправе отказаться от любого посреднического договора. Исключением является лишь срочный договор агентирования (т. е. заключенный на определенный срок). По общему правилу такой договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке (ст. 1010 ГК РФ).

В случае отказа клиента от посреднического договора нарушаются интересы посредника. Так, посредник лишается работы и возможности получить всю сумму агентского вознаграждения или ее часть. Поэтому для посредника имеет значение момент, в который клиент может отменить поручение, а также последствия такой отмены.

Когда клиент может отменить поручение

Посреднику выгодно, когда клиент обязан заранее предупредить его об одностороннем отказе. Причем чем больше окажется срок для предупреждения, тем лучше. Ведь за это время (т. е. с момента получения уведомления об отказе и до момента прекращения договора) посреднику будет проще найти для работы нового клиента.

Однако закон предусматривает лишь два случая, когда клиент обязан заранее уведомить посредника об одностороннем отказе (не позднее чем за 30 дней до прекращения договора):

  • при отказе от договора поручения, по которому поверенный действует в качестве коммерческого представителя (п. 3 ст. 977 ГК РФ);
  • при отмене комиссионного поручения, если стороны заключили бессрочный договор комиссии, то есть не указали срок его действия (п. 2 ст. 1003 ГК РФ).

В остальных случаях клиент вправе отказаться от исполнения посреднического договора в любое время, направив в адреспосредника соответствующее уведомление. С момента, когда посредник получит такое уведомление, посредническийдоговор будет считаться прекращенным (при условии если уведомление не будет содержать указание на более поздний момент расторжения).

Каковы последствия отмены поручения

Клиент, отменивший поручение, обязан:

  • либо возместить посреднику понесенные расходы и выплатить вознаграждение за сделки (иную работу), совершенные до прекращения договора, – при отказе от исполнения бессрочного договора комиссии (абз. 2 п. 2 ст. 1003 ГК РФ) илибессрочного договора агентирования по модели договора комиссии, а также договора поручения (агентского договора по модели договора поручения), по которому посредник не действует в качестве коммерческого представителя (п. 1 ст. 978 ГК РФ);
  • либо возместить посреднику все убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), причиненные отменой поручения, – при отказе от исполнения срочного договора комиссии (п. 1 ст. 1003 ГК РФ) или договора поручения (агентского договора по модели договора поручения), по которому посредник действует в качестве коммерческого представителя (п. 2 ст. 978 ГК РФ).

Когда клиент отказывается от исполнения договора, он обязан распорядиться своим имуществом, которое находится упосредника. Законом такое правило установлено лишь в отношении договора комиссии (п. 2 ст. 1003 ГК РФ). Однако в тексте других посреднических договоров можно (и нужно) предусмотреть данную обязанность клиента.

Срок для распоряжения имуществом устанавливается конкретным договором. Если в договоре нет подобного условия, клиент обязан распорядиться имуществом незамедлительно. Если он этого не сделает, посредник вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной цене (законом эти правила установлены лишь для договора комиссии – п. 3 ст. 1003 ГК РФ). Вырученную от продажи сумму необходимо передать клиенту.

167.528 (11,17)

Внимание! Даже если клиент отменил поручение, у посредника остаются обязанности перед клиентом.

Посредник продолжает действовать в интересах клиента до тех пор, пока клиент не распорядится своим имуществом (если это имущество находится у посредника). По указанию клиента необходимо либо возвратить имущество обратно, либо передать его третьему лицу. Если не исполнить указание клиента, то у посредника может возникнуть ответственность.

Пример из практики: суд взыскал с посредника долг и проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку посредник не исполнил указание клиента

Когда посредник может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора

Посредник заинтересован в том, чтобы он имел право расторгнуть посреднический договор в одностороннем порядке (т. е. без обращения в суд).

Пример ситуации, когда посреднику удобно воспользоваться правом на односторонний отказ

По закону посредник вправе в одностороннем порядке расторгнуть:

  • договор поручения (абз. 3 п. 1п. 2 ст. 977 ГК РФ);
  • договор комиссии, заключенный без указания срока его действия (п. 1 ст. 1004 ГК РФ);
  • договор агентирования, заключенный без указания срока его действия (абз. 2 ст. 1010 ГК РФ).

Во всех трех случаях право на односторонний отказ закреплено в императивных нормах Гражданского кодекса РФ. Это означает, что при заключении договора стороны не могут сформулировать условие, противоречащее закону. В частности, клиент не вправе настоять на том, чтобы договор содержал положение, запрещающее посреднику расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Иногда посредник может отказаться от исполнения договора не только по основаниям, предусмотренным в законе, но и по основаниям, указанным в договоре. Такое правило действует в отношении срочного договора комиссии. Если стороны включат в этот договор условие о праве на односторонний отказ, то комиссионер получит возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке (п. 1 ст. 1004 ГК РФ).

Посредник не вправе в одностороннем порядке расторгнуть:

  • договор комиссии, заключенный на определенный срок и не содержащий условия о праве комиссионера на односторонний отказ (п. 1 ст. 1004 ГК РФ);
  • договор агентирования, заключенный на определенный срок (ст. 1010 ГК РФ). Однако, если такой договор будет прямо предусматривать право агента на односторонний отказ, посреднику может удаться расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

Сколько клиентов выбрать для работы: преимущества и риски вдоговорах комиссии, агентирования, поручения

Важнейший вопрос для посредника: с каким количеством клиентов работать. Правда ли, что чем больше заказчиков, тем лучше? Влечет ли это дополнительные риски и дополнительные сложности в работе юриста?

Универсального ответа на эти вопросы нет. Можно придерживаться различной тактики при ведении посреднической деятельности:

  • работать с несколькими клиентами и заключать договоры с каждым из них;
  • работать с одним клиентом и заключать с ним множество посреднических договоров;
  • работать с одним клиентом или с небольшим количеством клиентов и заключать с каждым один или несколько договоров.

Разумеется, на практике количество клиентов зависит от самых разных факторов: стратегии развития организации, сферы деятельности, наличия конкуренции и т. д. Однако юрист может представить руководству четкое описание рисков и возможностей, которые возникают при работе с разным количеством клиентов».

<…>

19.05.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка